So können bei Immobilieninvestments Steuern gespart werden

Durch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung können gewerblichen Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, rund 15 Prozent Steuern sparen. Das unterliegt engen Grenzen: Die Kürzung scheidet aus, wenn die Gesellschaft dem Mieter auch sogenannte Betriebsvorrichtungen überlässt.

Viele Immobilieninvestoren haben ihre Vermögenswerte in separate Gesellschaften eingebracht. Damit wollen sie unter anderem Risiken diversifizieren und mögliche Eingriffe ins Privatvermögen in Haftungsszenarien verhindern. Da Kapital- und die meisten Personengesellschaften grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig sind, zahlen sie auch im Rahmen der Vermögensverwaltung 15 Prozent Steuern auf den Gewinn aus ihren Immobiliengeschäften – zumindest theoretisch. Denn der Gesetzgeber ermöglicht gewerblichen Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, auf Antrag den Gewinn um den Teil des Gewinns zu kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Das bedeutet: Gespart werden am Ende des Tages die bereits genannten 15 Prozent Steuern auf den Gewinn.

Das ist eine Besonderheit im deutschen Steuerrecht. Die meisten steuerlichen Gestaltungen zielen auf eine Minderung der Einkommen- oder Körperschaftsteuer ab. Gestaltungen, die ausschließlich eine Minderung der Gewerbesteuer zum Ziel haben, sind in der Praxis nicht häufig anzutreffen. Eine der Möglichkeiten zur Minderung der Gewerbesteuer bietet § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: Nach dieser Vorschrift können reine Grundstücksunternehmen eine hundertprozentige Gewerbesteuerentlastung erreichen, indem sie die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen.

Reine Mieterträge sind aus dem steuerpflichtigen Gewerbeertrag ausgenommen

Um ein Beispiel für die Nutzung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung zu geben: Ein Mehrfamilienhaus wird in eine GmbH eingebracht, die dann wiederum die Wohneinheiten an fremde Dritte vermietet. Allein aufgrund der Rechtsform ist die GmbH per se gewerbesteuerpflichtig. Da sie jedoch im Beispiel ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, werden die Mieterträge auf Antrag aus dem steuerpflichtigen Gewerbeertrag ausgenommen. Somit entsteht trotz Gewerbesteuerpflicht dem Grunde nach keine Gewerbesteuer.

Die Kürzung scheidet aber wiederum aus, wenn die Gesellschaft auch sogenannte Betriebsvorrichtungen überlässt. Eine Betriebsvorrichtung dient in erster Linie dem Betrieb und nicht der Immobiliennutzung. Das ist besonders häufig der Fall bei der Vermietung von Gewerbeflächen. Zu den Betriebsvorrichtungen gehören nicht nur Maschinen und maschinenähnliche Vorrichtungen. Unter diesen Begriff fallen vielmehr alle Vorrichtungen, mit denen ein Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Das können auch selbstständige Bauwerke oder Teile von Bauwerken sein, die nach den Regeln der Baukunst geschaffen sind, beispielsweise Schornsteine, Öfen, Kanäle.

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