Scope ratet DFV-Fonds

Der AIF „DFV Hotel Oberursel“ wurde von Scope mit einem Rating von bbb bewertet und in die Risikoklasse 5 eingestuft. Positiv beeinfluss wurde das Rating vor allem durch das sehr gute Asset Management Rating der HKA und den über die Fondslaufzeit hinaus gehenden Pachtvertrag.

Mit dem „DFV Hotel Oberursel“ beteiligen sich Anleger an einer Hotelimmobilien in Oberursel, die die DFV Deutsche Fondsvermögen im Sommer in Oberursel, nördlich von Frankfurt, erworben hat (finanzwelt berichtete). Das „The Rilano Hotel Frankfurt Oberursel“ wurde 1999 errichtet und verfügt über 220 Gästezimmer. Zudem beherbergt das 4-Sterne Business- und Tagungshotel bis zu zwölf Konferenzräume, die Platz für bis zu 720 Personen bieten.

Bis 2020 wird das Objekt umfassend renoviert und modernisiert. Der Pachtvertrag mit der Rilano Gruppe läuft bis Ende 2037. Die Pächterin verfügt darüber hinaus über zwei Verlängerungsoptionen von jeweils fünf Jahren.

Von den 27,2 Mio. Euro Gesamtinvestitionsvolumen des Fonds werden 13 Mio. über Fremdkapital finanziert, sodass die Fremdkapitalquote ca. 47,9 % beträgt. Über das Agio von 5 % hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 18 % bezogen auf das Eigenkapital an.

Laut Scope können Anleger bei dem Investment mit einer Rendite von 3,64 % p.a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 2,78 % rechnen. Scope errechnete für den Fonds eine Break-Even-Wahrscheinlich von 94,9 % und einen Value-at-Risk von 31,6 %.

Das sehr gute Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG, der über die Fondslaufzeit hinausgehende Pachtvertrag sowie der bereits erfolgte Eigentumsübergang beeinflussten das Rating des AIF ebenso positiv wie die fixierte Fremdfinanzierung über zehn Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate.

Negativ beeinflusst wurde das Rating durch die Eigenschaft des Objekts als Single Tenant Spezialimmobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit, die Ausfallwahrscheinlichkeit der Mietgarantin im Non-Investment-Grade-Bereich und das Refinanzierungsrisiko. Auch die vergleichsweise hohen Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIF hatten negativen Einfluss auf das Gesamtergebnis. (ahu)