Risiken auf Immobilienmarkt nehmen zu

Zum mittlerweile sechsten Mal hat bulwiengesa gemeinsam mit der BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft im Rahmen der 5 %-Studie die Renditen auf dem deutschen Immobilienmarkt unter die Lupe genommen. Dabei zeigt sich, dass bei Hotelimmobilien der Nachfrageeinbruch nicht zu einem Renditeanstieg führt, Logistikimmobilien sich bei Anlegern nach wie vor hoher Beliebtheit erfreuen und Büroimmobilien für risikoaffine Anleger attraktiv sein können.

Am nächsten Wochenende befindet sich Deutschland ein halbes Jahr im, eigentlich nur auf vier Wochen als „Wellenbrecher“ angelegten, Lockdown. Auch wenn in einigen Bereichen wieder einigermaßen Normalität herrscht, ist die Lage für die Hotellerie nach wie vor unklar, schließlich besteht weiterhin ein Beherbergungsverbot für touristische Besucher. Entsprechend schlecht sind die Aussichten für die Hotelbetreiber und die Spreu trennt sich immer mehr vom Weizen. So verweisen die Autoren der 5 %-Studie darauf, dass kleinere Hotels mit nur geringen finanziellen Rücklagen derzeit um ihre Existenz kämpfen, sich große Ketten aber auf Expansionskurs befinden. Zu den Verlierern der Krise könnten vor allem Hotels mit großen Veranstaltungskapazitäten und Flughafenhotels gehören. Investoren sollten deshalb bedenken, dass Pachtausfallrisiken zunehmen und solvente Pächter bei Vertragsverlängerungen in seiner sehr guten Verhandlungsposition stehen würden und Pachtreduzierungen zu erwarten seien. Entsprechend haben sich auch die in der 5 %-Studie ermittelte Risiko-Bandbreite und die Renditespannen geweitet. So ist für Top-Hotels weiterhin nur mit sehr geringen Anfangsrenditen von weniger als 4 % zu rechnen. Für die in der Studie angenommene Haltedauer von zehn Jahren nehmen die Risiken von Pachtreduzierungen oder sogar Pachtausfällen jedoch deutlich zu, was sich dann negativ auf die interne Verzinsung auswirkt. So sind die erzielbaren IRRs noch einem im Vergleich zur Vorstudie von Sommer 2019 auf ein Niveau von ca. 3 % gesunken.

Die sehr unsicherere Lage im Hotelsektor sorgt jedoch auch dafür, dass in dieser Assetklasse derzeit kaum Transaktionen stattfinden. So lag das Transaktionsvolumen im Beobachtungszeitraum der 5 %-Studie gerade mal bei der Hälfte des Vorjahres. Die Studienautoren gehen davon aus, dass selbst bei einer zeitnahen Rückkehr zur Normalität der Tourismus in Deutschland frühestens im nächsten Jahr das Niveau von 2019 erreichen wird. „Investoren werden sich intensiver mit Konzept und Betreiber auseinandersetzen als bisher und auch Drittverwendungsoptionen im Ankauf stärker berücksichtigen“, so Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa.

Logistik als Gewinner

Aufgrund der steigenden Bedeutung des E-Commerce und der durch Corona verschärften Transformation des Handels zählen Logistikimmobilien zu den Gewinnern der Krise. So nimmt die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen stetig zu, während das Angebot weiterhin begrenz ist. Die regionalen Schwerpunkte der Logistikflächenentwicklung befinden sich nach wie vor in den etablierten Logistikregionen. Investments in dieser Assetklasse werden als nachhaltig attraktiv und – in den meisten Logistikregionen – als stabil wahrgenommen. Deshalb liegen die Renditespannen mit 3,2 % bis 4,4 % relativ niedrig und auf Vorjahresniveau. Für Lagerimmobilien ist die IRR-Rendite seit 2015 um 35 % geschrumpft, was das zunehmende Investoreninteresse widerspiegelt, insbesondere auch an urbanen Logistikobjekten.

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