Immobilieninvestments in Zeiten der Zinswende

Historisch günstiges Fremdkapital war die letzten Jahre ein beliebtes Argument für Immobilien als Geldanlage. Mit der diesjährigen Zinswende entfällt das nun. Wie beeinflussen die steigenden Finanzierungskosten also die Attraktivität von Immobilien-Investments? Es lohnt sich, mit kühlem Kopf die Gesamtlage zu analysieren.

Wir leben in einer Welt der Krisen, der Unbeständigkeit und der 180 Grad-Wenden. Bis in die 2010er Jahre schien die Globalisierung unaufhaltbar – dann kamen Corona, Ukraine-Krieg und eine neue Ost-West-Blockbildung. Vor gerade einmal zwei Jahren wurde Flugpersonal massenhaft entlassen, heute wird genau jenes händeringend gesucht. Seit 2013 lag die Inflation in Deutschland jedes Jahr mehr oder weniger deutlich unter der Zielvorgabe der Europäischen Zentralbank (EZB) von 2 % – 2020 sogar nur bei 0,5 %. 2021 explodierte sie jedoch auf 3,1 % und liegt nun schon seit mehreren Monaten bei über 7 %. Im Juli folgte schließlich die radikale Zinswende: erstmals seit elf Jahren hat die EZB die Zinsen angehoben – und dann gleich kräftig um 0,5 %. Bei solch extremen Veränderungen mag der eine oder andere schon überprüft haben, ob wenigstens das Amen in der Kirche noch aktuell ist. Der gestiegene Leitzins wird wahrscheinlich die Immobilienzinsen noch weiter steigen lassen. Diese haben sich seit Jahresbeginn bereits fast vervierfacht. Das zeigt der aktuelle Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB). Wie sehr die höheren Zinsen für Kreditnehmer monatlich ins Gewicht fallen, verdeutlicht die Standardrate. Mit den Parametern 300.000 Euro Darlehen, 2 % Tilgung, 80 % Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung kostete das Darlehen im Juni 2022 1.293 Euro. Damit ist es 488 Euro teurer als im Juni 2021. Wie wirken sich die steigenden Kosten auf die Nachfrage nach Immobilien als Investment aus?

Nach Einschätzung von Andreas Schrobback kommen Kapitalanleger, die Wohnungen zur Altersvorsorge und als passive Einkommensquelle erwerben, glimpflicher davon als Eigenheim-Käufer: „Sie kaufen in der Regel kleinere Wohnungen, die sich leicht vermieten lassen und setzen den Zins von der Steuer ab“, erklärt der CEO der AS Unternehmensgruppe. Hinzu kommt, dass Anleger im Schnitt einkommensstärker sind als Eigennutzer. Laut einer Studie des Baufinanzierungsanbieters Hüttig & Rompf verfügten letztere 2021 über ein durchschnittliches Haushaltnettoeinkommen von 5.715 Euro je Monat. Bei Kapitalanlegern lag der Wert hingegen deutlich höher bei 8.175 Euro. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich Anleger ihre Immobilien trotz deutlich höherer Finanzierungskosten weiterhin leisten können, ist also klar größer als bei Eigennutzern.

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