Halali für Schnäppchenjäger

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Der Beteiligungskauf und -verkauf auf dem Zweitmarkt erhöht die Beweglichkeit im Portfolio, hat jedoch seine eigenen Regeln. Zweitmarktfonds erweitern die Möglichkeiten – wie lassen sich diese auch nutzen?

Crash-Propheten warten nur darauf, dass der Aktienmarkt einbricht, der UBS Global Real Estate Bubble Index zeigt bei 12 von weltweit 15 weltweit Städten eine deutliche Überbewertung – was tun, wenn verfügbares Einkommen nicht angesichts dieser schmalen Aussichten alternativ gleich in Konsum umgesetzt werden soll? Immobilien stehen als Anlagesegment hoch im Kurs, und das im Wortsinn: Kaufkräftige Anleger aus dem In- und Ausland haben die Preise vor allem in den Metropolen so steigen lassen, dass die Ankaufsrenditen deutlich gesunken sind. Da wäre man besser schon vor Jahren eingestiegen!

Die Zeit zurückdrehen – das geht bis zu einem gewissen
Grad mit „gebrauchten“ Immobilienbeteiligungen.

Die sind auf dem Zweitmarkt für geschlossene Fonds erhältlich, der sich in den über 15 Jahren seit der Gründung der Fondsbörse Deutschland von einem zersplitterten Sammelsurium verschiedener, teils von Initiatoren abhängiger Handelsplattformen seit der Übernahme der Deutschen Zweitmarkt AG durch die Fondsbörse Deutschland zu einem einheitlich organisierten und deutlich liquideren Markt entwickelt hat. Im Jahr 2014 konnten die Fondsbörse und die DZAG zusammen nominal rund 212 Mio. Euro umsetzen, real waren das rund 99 Mio. Euro. Schwerpunktmäßig Immobilienfonds, aber auch Schiffsfonds werden wieder häufiger gehandelt. Allein im Oktober 2015 wurden an der Fondsbörse nominal 14,94 Mio. Euro umgesetzt, ein Plus von 2,12 Mio. Euro gegenüber dem Vormonat, und das bei einem gestiegenen Durchschnittskurs von 51,61 %. Auf dem Erstmarkt ist der Umsatz um ein Mehrfaches höher: „Auf dem Zweitmarkt werden nur rund 0,5 % des Erstmarktumsatzes mit Immobilien erreicht“, erläutert Patrick Brinker, Geschäftsführer der HTB-Gruppe.

Gegründet wurde der Zweitmarkt für geschlossene Fonds
als „Notausgang“ für Fondszeichner.

Diese wollten der langfristigen Bindung an ihr Investment entkommen, beispielsweise wegen persönlicher Umstände wie Erbschaft, Schenkung oder Scheidung oder wegen plötzlichen Liquiditätsbedarfs. Deshalb wird die Angebotsseite nach wie vor von Privatanlegern dominiert, die als Erstzeichner ihre Beteiligungen aus persönlichen Gründen veräußern wollen. Auch auf der Käuferseite sind Privatanleger stark vertreten, sie haben kaum Alternativen zu den Handelsplattformen. Die meisten Fonds kaufen nur Teile ihrer Investitionen an der Fondsbörse ein und setzen darüber hinaus vermehrt auf Direktkäufe, um Transaktionskosten zu sparen und günstigere Abschlüsse verhandeln zu können. Brinker schätzt den Anteil, den die HTB auf Plattformen erwirbt, auf nur noch rund 35 %, bei den asuco-Fonds betrug der Anteil im letzten Jahr 38 %. Auch die BVT will verschiedene Einkaufschancen nutzen und schätzt das nutzbare Angebot aussichtsreicher Zielfonds auf jährlich rund 50 Mio. Euro.

Wie funktioniert die Kursbildung am Zweitmarkt?

Für Beteiligungen an geschlossenen Fonds gibt es keinen „Festpreis“, vielmehr bildet sich der jeweilige Börsenkurs aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage auf der jeweiligen Handelsplattform. Auf „reifen“ Märkten mit hohen Transaktionsvolumina und hohem Transparenzgrad bildet sich der „richtige“, d. h. dem Interessenausgleich von Anbietern und Nachfragern bestmöglich dienende Gleichgewichtspreis, automatisch. Diese Voraussetzung ist auf dem Zweitmarkt für geschlossene Fonds in aller Regel (noch) nicht gegeben, es handelt sich vielmehr um einen intransparenten Markt. Die Fondsbörse Deutschland als „Quasi-Monopolist“ verwendet das Einheitskursverfahren: Dabei sammelt ein Makler an der Börse alle abgegebenen Kauf- und Verkaufsangebote sowie die jeweils genannten Höchst- und Mindestpreise für einen definierten Zeitraum ein. Dann wird der Kurs ermittelt, der die höchsten Stückumsätze ermöglicht, also der, zu dem die meisten Transaktionen abgewickelt werden können. Zum Zuge kommen somit Kaufangebote zu höheren und Verkaufsangebote zu niedrigeren Kursen als dem Einheitskurs. Alternativen sind das Auktionsverfahren, wie es beispielsweise auf der Auktionsplattform ebay angewendet wird.

Spatz in der Hand, Katze im Sack?

Einen großen Pluspunkt des Einkaufs am Zweitmarkt stellen die umfangreichen Informationen über die möglichen Investments dar. Wer am Zweitmarkt einkauft, kauft nicht die Katze im Sack. Je „älter“ der erworbene Fonds ist, je länger er bereits läuft, desto mehr Daten sind verfügbar: Die Vermietungshistorie, die Finanzierungsgeschichte, die Instandhaltungsaufwendungen und allgemein das Assetmanagement lassen sich über Jahre analysieren, in die Zukunft extrapolieren und so als Grundlage für ein realistisches Kaufangebot verwenden. Diese „Arbeit“ können sich Privatinvestoren entweder selbst machen und eigenständig am Zweitmarkt einkaufen, oder sie delegieren diese Aufgaben an Fachleute und investieren über Zweitmarktfonds in gebrauchte Beteiligungen. Seit dem Inkrafttreten des KAGB hat sich das Angebot allerdings deutlich reduziert, in den ersten zwei Jahren kamen keine 50 „neuen“ Fonds auf den Markt. Noch schmerzlicher trifft die Regulierung die Zweitmarktfonds, sie dürfen nunmehr nur noch in nach KAGB regulierte AIFs investieren. Das beraubt sie ihrer möglichen Investitionen: Sogenannte „Altfonds“ stellen praktisch 100 % des Angebots an der Fondsbörse. Ein Anlass für Fondsbörsen-Vorstand Alex Gadeberg, über eine Öffnung des Zweitmarktes auch für Spezial-AIFs nachzudenken. „So könnten wir uns den ‚Nachschub‘ an Beteiligungen nach Auslaufen der Altfonds in voraussichtlich fünf bis zehn Jahren sichern, müssten jedoch nicht professionelle Privatanleger vom Kauf ausschließen“, bedauert er.

Gewusst wie?

Vollständig unmöglich ist die Emission eines Zweitmarktfonds jedoch auch nach neuem Recht keineswegs – wer will, findet Wege: Die HTB-Gruppe aus Bremen lässt ihre Zweitmarktfonds über Spezial-AIFs, die quasi zwischen dem Publikumsfonds und den Zielfonds eingeschoben werden, in Zielfonds investieren. Patrick Brinker ist deshalb zufrieden: „Das Konzept wird von der BaFin akzeptiert, bei unserem ersten Zweitmarktfonds nach neuem Recht genau wie bei dem Ökorenta EE 8. Natürlich würden wir es begrüßen, wenn der ‚Umweg’ über die Spezial-AIFs nicht nötig wäre.“ Bei seinem nächsten geplanten Zweitmarktfonds mit der Nummer 7 erwägt er deshalb, zur Kosteneinsparung und um ein Startportfolio vorweisen zu können einen Spezial-AIF des sechsten Fonds zu nützen. Den Mehraufwand, der im Vergleich zum Einobjektfonds beispielsweise für die jährliche Bewertung und das Risikomanagement anfällt, hält Brinker auf Basis seiner Erfahrungen für beherrschbar.

Einen anderen Weg hat Hans-Georg Acker vom Wettbewerber asuco gefunden, der in anderen Größenordnungen denkt: „Unsere Fonds investierten in insgesamt über 300 Zielfonds und wir erwarben über 1.000 Beteiligungen jährlich, zum Teil auch Fonds mit hervorragender Performance, jedoch schleppender Berichterstattung. Dafür brauchen wir schnelle Entscheidungsprozesse, keine zeitraubende Bürokratie.“ Er scheut auch die Kosten im Zusammenhang mit der nach KAGB-regulierten Welt und plant deshalb eine neuartige Konstruktion: Anfang 2016 will die asuco eine Anleihe in Form einer nachrangigen Namensschuldverschreibung emittieren – eine Tranche für private, eine Tranche für institutionelle Investoren mit einem Gesamtvolumen von bis zu 250 Mio. Euro. Damit Anleger (wenn auch nur begrenzt) am Upside-Potenzial ihres Investments partizipieren können, wollen die Münchener jährlich einen Bonuszins von bis zu 4,5 % zusätzlich zum Basiszins von 5,5 % p. a. auszahlen.

Ohne Umwege geht die Münchener BVT bei ihrem ersten Zweitmarktfonds vor: Der „Real Select Secondary Office Fund“ kommt als Spezial-AIF für (semi-) professionelle Investoren mit einer Mindesteinlage ab 200.000 Euro auf den Markt und darf deshalb in „unregulierte“ Altfonds investieren. 15 Mio. Euro will die BVT einsammeln und in 20 bis 40 Immobilien-Zielfonds von 10 bis 20 Emissionshäusern investieren, schwerpunktmäßig in Deutschland. „Wir planen keine reine Buy-and-Hold-Strategie, sondern werden auf bewertungsrelevante Entwicklungen eines Zielfonds gegebenenfalls mit Verkäufen und der Möglichkeit der Reinvestition reagieren“, erläutert Tibor von Wiedebach und Nostitz, Geschäftsführer im Bereich Assetmanagement der BVT Kapitalverwaltungsgesellschaft derigo, die geplante Strategie.

Fazit
Für Anleger bringt die Investition über einen Zweitmarktfonds im Vergleich zum Direktkauf zwar regelmäßig höhere Kosten, überzeugt jedoch mit wesentlich breiterer Diversifizierung und damit Risikostreuung und deshalb stetigeren Rückflüssen und einem Ausfallrisiko nahe null. Idealerweise profitiert der Privatinvestor zusätzlich von professioneller Due Diligence und Fondsauswahl. Überzeugende Argumente für einen Einstieg vor der endgültigen Trockenlegung des Marktes durch das KAGB. (sk)

Printausgabe 06/2015