Für regelmäßige "Mieteinnahmen" braucht's keine Immobilie

Deutsche lieben Immobilien als Kapitalanlage – oft ein wenig zu sehr, findet Rainer Laborenz von azemos Vermögensmanagement in Offenburg. Vor allem im Alter rächt sich diese Fixierung. Dabei brauchen Ruheständler für regelmäßige Einnahmen gar kein Betongold, wie dieses reale Beispiel zeigt.

Von Jürgen Lutz

Die Situation: Ein Rentner-Ehepaar besitzt neben dem hochwertigen Einfamilienhaus vier vermietete Wohnungen und vergleichsweise wenig Liquidität. Das Problem: „Einerseits braucht das Ehepaar die Mieteinahmen zur Aufbesserung der bescheidenen Rentenansprüche. Andererseits ärgern sich die Vermieter über Mieter, mit denen sie zunehmend Scherereien haben“, sagt Rainer Laborenz von der azemos Vermögensmanagement GmbH in Offenburg. Verschärft wird die Lage durch ausufernde Kosten für Renovierungen und steigende Ausgaben für die Hausverwaltung. Unterm Strich wird es finanziell langsam eng für die beiden Rentner.

Die Analyse: Klar ist aus Sicht des Finanzprofis: „Die Vermögensstruktur ist – typisch deutsch – zu sehr auf Immobilien ausgerichtet.“ Die selbstgenutzte Immobilie sei zwar ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge; Mieteinnahmen seien legitim, um weitere Alterseinkünfte zu erzielen. Aber: „Immobilien sollten nie der einzige Vermögensbaustein sein“, so der gelernte Betriebswirt. Haushalte, die so investieren, verpassen nicht nur attraktive Anlagemöglichkeiten, sondern sie gehen auch unnötig hohe Risiken ein: „Mietausfälle und unvorhergesehene Investitionen können die Haushaltsrechnung schnell gefährden. Unter Umständen wird der Verkauf einer Immobilie zu einem unpassenden Zeitpunkt notwendig“, so Laborenz.

Die Lösung: Nach dem Vermögens-Check trennt sich das Ehepaar von drei der vier vermieteten Wohnungen und investiert den Gegenwert, rund 750.000 Euro, in ein Realwertdepot (siehe Grafik). Dabei fließen mit Fokus auf kontinuierliche Ausschüttungen 30 Prozent des Geldes in unterbewertete (Value-)Aktien und 20 Prozent in Infrastruktur-Unternehmen, die Wasserwerke, Autobahnen oder Satellitensysteme mit sehr langfristigen Verträgen betreiben. Ein Viertel wandert in alternative Geschäftsmodelle, die – unabhängig vom Aktienmarkt – Ausschüttungsrenditen oberhalb der Inflationsrate erwirtschaften sollen („Stability Basket“). Dazu gehören etwa 25 am Zweitmarkt sehr günstig aufgekaufte geschlossene Immobilienfonds, wie Laborenz erklärt. Das letzte Viertel fließt in Gold und Cash, sodass die Rentner über ausreichend Liquidität verfügen.

Das Fazit: Für regelmäßige „Mieteinnahmen“ sind (angehende) Ruheständler nicht auf eine Immobilie angewiesen. Stattdessen kann ein klug strukturiertes und substanzhaltiges Wertpapier-Depot für dauerhafte Erträge im Ruhestand sorgen – insbesondere, wenn in guten Phasen Kursgewinne bei Aktien „mitgenommen“ werden, um eventuelle spätere Kurstäler auszugleichen. Ein solches Depot hat zwei Vorteile: Zum einen liegt die Renditen der Ausschüttungen (Dividenden etc.) in der Regel über der chronisch überschätzten Netto-Mietrendite einer Immobilie. Zum anderen sparen sich Ruheständler komplett den Vermieter-Stress und sind mit ihrem Depot deutlich flexibler als mit Betongold.

Warum Wertpapierinvestitionen längerfristig Vorteile haben, lesen Sie auf Seite 2