Fünf Gründe, warum vermietete Wohnimmobilien weniger wert sind als leerstehende

Dr. Henryk Seeger, Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft / Foto: © GNIW

Eine vermietete Wohnimmobilie bringt stabile Einkünfte und müsste daher mehr wert sein als eine leerstehende – das ist ein allgemein verbreiteter Volksirrtum. Denn leerstehende Wohnimmobilien haben nicht nur viel mehr potenzielle Käufer, sie werden von Banken und Versicherern auch ganz anders eingepreist, und zwar unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder zur Kapitalanlage erworben werden soll. Hier sind die wichtigsten fünf Gründe, warum leerstehende Wohnimmobilien mehr wert sind als vermietete.

1. Vermietete Wohnimmobilien taugen nur zur Kapitalanlage

Der wohl wichtigste Grund dafür, dass vermietete Wohnimmobilien am Transaktionsmarkt weniger wert sind als unvermietete, liegt daran, dass vermietete Objekte in Deutschland beinahe ausschließlich zur Kapitalanlage in Betracht kommen. Grund dafür ist der strenge Mieterschutz, der zudem in den vergangenen Jahren weiter verschärft worden ist. So ist die Eigenbedarfskündigung von Mietverträgen heutzutage kaum mehr möglich. Wer also eine Wohnimmobilie mit einem Mieter kauft, erwirbt nicht nur die Immobilie, sondern übernimmt auch den Mietvertrag. Denn es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Die Folge für den Immobilienmarkt und die Nachfrage nach vermieteten Wohnungen ist klar. Da Selbstnutzer als potenzielle Käufer von Vornherein als Kaufinteressenten wegfallen, sinkt die Anzahl der möglichen Käufer erheblich – und aufgrund der sinkenden Nachfrage damit auch der Preis.

2. Mieter haben Angst vor neuen Eigentümern und lassen sie das spüren

Es gehört schon einiges an Mut dazu, eine vermietete Wohnung zu kaufen. In vielen Fällen sind die Mieter, die in der Immobilie wohnen, verunsichert und fürchten – selbst wenn dieser Fall nicht eintreten sollte –, dass ihnen zeitnah gekündigt oder zumindest die Miete erhöht wird. Da helfen auch die meisten Beschwichtigungen und der Verweis auf die Gesetzeslage nicht. Diese Verunsicherung bewirkt ihrerseits Vorurteile gegenüber den neuen Eigentümern. Häufig lassen Mieter daher potenzielle Käufer gar nicht erst zu Besichtigungen in die Wohnung, erteilen wenig bis kaum Auskünfte zum Zustand der Wohnung und betrachten insgesamt den Käufer mit Argusaugen. Die Folge spüren logischerweise auch Verkäufer von vermieteten Wohnimmobilien. Sie können ihre Immobilien häufig lange nicht verkaufen und sehen sich gezwungen, den Verkaufspreis nach und nach zu senken.

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