Crowdinvesting für Immobilien als alternative Anlageform

Foto: © Андрей Яланский - stock.adobe.com

Crowdinvesting  gibt es in vielen verschiedenen Erscheinungsformen. Seine Ursprünge hat es eher im nicht-kommerziellen Bereich. Dass sich Förderung von Kreativität und wirtschaftlicher Erfolg durchaus ergänzen, zeigt Stromberg – Der Film. Eine Million Euro finanzierte die Produktionsfirma per Crowdfunding. Nach Überschreiten der Gewinnschwelle wurden fünfzig Cent je verkaufter Kinokarte an die Investoren ausgeschüttet. Das Film-Invest erzielte innerhalb von rund drei Jahren eine Rendite von 17 %. Crowdinvesting findet neben Film und Kunst heutzutage auch in vielen weiteren, unterschiedlichen Bereichen statt. Dazu zählt unter anderem Crowdinvesting in Startups, mittelständische Unternehmen, erneuerbare Energien und Immobilien.

Immobilien als renditestarke Anlagen

In Zeiten niedriger Zinsen, die für sichere Geldanlagen nicht einmal mehr die Geldentwertung durch Inflation ausgleichen, sind professionelle Investoren wie Privatanleger auf der Suche nach Anlageklassen, die bei begrenztem Risiko eine annehmbare Rendite versprechen. Crowdinvesting in Immobilien ist eine solche alternative Anlageform. Hier kann jedermann bereits mit kleinen Beträgen in ausgewählte Bauvorhaben investieren. Digitale Prozesse sorgen für niedrige Verwaltungskosten.

Crowdinvesting in Immobilien gilt als weniger risikoreich, weil es sich um Sachwerte handelt. Nichtsdestotrotz gibt es auch hier Risiken zu beachten. Des Weiteren ist “Betongold” aufgrund von steigendem Bedarf an Wohnraum und Gewerbeflächen oft renditestark. Der Bau oder Erwerb einer eigenen Immobilie ist aber für Kleinanleger oft nicht realisierbar und geschlossene Immobilienfonds verlangen hohe Mindesteinlagen.

So funktioniert Crowdinvesting in Immobilien

Crowdinvesting ermöglicht eine angemessene Mischung und Streuung, auch bei kleineren Geldanlagen. Das funktioniert so: Bauträger oder Projektgesellschaften bieten über spezialisierte Plattformen im Internet die Investition in Neubauvorhaben oder Aufwertung von Bestandsimmobilien an. Kleinanleger können sich schon mit kleinen Beträgen an Wohnsiedlungen, Wohnsiedlungen, Hotels und dergleichen beteiligen. Die Laufzeit ist fest definiert. Als Rendite gibt es meist fixe Darlehenszinsen, es kann aber auch eine unternehmerische Beteiligung mit Gewinnausschüttung vereinbart sein. Anders als bei offenen Immobilienfonds ist klar, in welches Projekt investiert wird. Es startet, sobald die Finanzierung vollständig ist. Bis dahin verwaltet die Plattform als Treuhänder das eingezahlte Geld. Ausnahmen sind sogenannte Blind Pools, die aber mit höheren Risiken einhergehen.

Grüne Immobilienprojekte

Gerade im Immobilienbereich zeigt sich, dass “grünes” Investment und Renditechancen sich keineswegs ausschließen. Durch Investments in nachhaltige Immobilienprojekte kann gezielt ein Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung beigetragen werden. Die auf nachhaltige Immobilien- und Energieprojekte spezialisierte Wertpapier-Plattform SKAPA bietet beispielsweise mit dem Projekt Hansapark Nürnberg ein besonders innovatives städtebauliches Projekt, bei dem ein innovatives Energiekonzept mit einem unterirdischen Eisspeicher im Sommer für Kühlung und im Winter für Kristallisationswärme sorgt. Mit einer Mindestanlage von nur 1.000 Euro ist der Hansapark ein Beispiel für nachhaltiges Crowdinvesting. 

Risiken beachten

Immobilien sind zwar Sachwerte, aber das Crowdinvesting in Immobilien ist dennoch mit Risiken behaftet. Der Investor erwirbt keinerlei Eigentum an der Immobilie, er wird nicht ins Grundbuch eingetragen, und seine Einlage stellt üblicherweise auch kein Eigenkapital der Projektgesellschaft dar. Vielmehr handelt es sich um ein Nachrangdarlehen oder partiarisches Darlehen (Beteiligungsfinanzierung), Genussrechte oder eine stille Beteiligung. Im Fall einer Insolvenz gehen die Investoren oft leer aus.

Risiken, die zu finanziellen Schwierigkeiten des Emittenten bzw. der Projektgesellschaften führen können, gibt es sowohl während der Bauphase als auch bei der später geplanten Veräußerung. Die angebotenen Zinsen sind ein guter Indikator für dieses Risiko.

Nicht alle Kosten eines Bauvorhabens sind bei der Ausschreibung des Projekts absehbar. Zum Beispiel könnten im Boden Altlasten entdeckt werden, deren Beseitigung zusätzliches Geld kostet. Wetter oder Probleme mit den beteiligten Unternehmen könnten die Fertigstellung verzögern, sodass bereits gewonnene Mieter von Rücktrittsrechten Gebrauch machen dürfen. Der Erlös hängt oft von vielen Faktoren ab, sowohl gesamtwirtschaftlich als auch bezogen auf die Region und das einzelne Objekt. Marktentwicklungen im Bereich von Gewerbe- und Wohnimmobilien können regional sehr unterschiedlich sein. Je länger die Projektlaufzeit, desto schwieriger ist es, diese Einflüsse bei der Auflage des Prospekts für das Crowdinvesting abzuschätzen. Crowdinvesting in Immobilien sollte deshalb nur in nachprüfbar seriöse Projekte und nur mit einem vertretbaren Anteil des eigenen Vermögens erfolgen. Das Kleinanlegerschutzgesetz deckelt den Maximalbetrag der Investition auf 10.000 Euro. Bereits ab 1.000 Euro müssen ausreichende Einkommens- oder Vermögensverhältnisse nachgewiesen werden.