a- für DF Deutsche Finance Investment Fund 18

Scope hat den DF Deutsche Finance Investment Fund 18 mit einem Premilinary Rating von (P) a- (AIF) bewertet. Dem Fonds wird somit bescheinigt, eine gute risikoadjustierte Rendite erwarten zu lassen.

Beim DF Deutsche Finance Investment 18 handelt es sich um einen Dachfonds, der über institutionelle Investmentstrategien in die Assetklassen Immobilien investiert. Davon entfallen ca. 60 % auf Gewerbeobjekte mit dem Schwerpunkt Büro, Einzelhandel, Hotel, Industrie und Logistik, ca. 40 % auf Wohnimmobilien. Der Schwerpunkt der Anlagestrategie liegt auf Value-Add und opportunistischen Strategien. In regionaler Hinsicht ist eine Diversifikation über Industrie- und Schwellenländer vorgesehen. In Europa und Nordamerika soll die regionale Allokation jeweils 40 % betragen, in Lateinamerika sowie im asiatisch-pazifischen Raum jeweils 10 %.

Die institutionellen Investmentstrategien können sowohl Investitionen in geschlossene AIF, Kommanditgesellschaften oder GmbHs umfassen. Die Investition erfolgt dabei mittels Club Deals, Joint Ventures, Co-Investments sowie sonstigen gesellschaftsrechtlichen Kooperationen von institutionellen Investoren. Da zum Ratingstichtag noch keine Investmentstrategien getätigt wurden, handelt es sich bislang noch um einen Blindpool. Allerdings liegen Scope Informationen zu einem aus drei Investmentstrategien bestehenden geplanten Startportfolio vor. Dabei handelt es sich um eigene institutionelle Investmentstrategien der DEUTSCHE FINANCE, die von ihrer europäischen und US-amerikanischen Investmentplattform heraus konzipiert wurden.

Auf Ebene des AIF sind keine laufenden Auszahlungen geplant und die verfügbare Liquidität aus Ausschüttungen und Exits der Zielinvestments soll während der Fondslaufzeit vorwiegend für Reinvestitionen verwendet werden. Die DEUTSCHE FINANCE prognostiziert auf Grundlage der historisch erfolgten Exits auf Ebene des Zielinvestments für die Anleger einen Gesamtmittelrückfluss von 152 %. Die Laufzeit des Fonds ist bis zum 30. Juni 2027 befristet, kann aber bei der Verlängerung der Beitrittsphase um sechs Monate bis Ende 2027 verlängert werden. Zudem besteht eine Verlängerungsoption um bis zu drei Jahre. Am Ende der Laufzeit erfolgt die Auszahlungs- und Liquidationsphase.

Positive Ratingfaktoren

Als positive Ratingfaktoren nennt Scope die Expertise des Asset Managers in der Auswahl global investierender Zielfonds bzw. institutioneller Investmentstrategien sowie den sehr guten Marktzugang der DEUTSCHEN FINANCA zu Anbietern institutioneller Investmentstrategien und globalen lokalen Partnern. Auch das erhöhte Upside-Potential durch überwiegend selbst gemanagte Investments aus der DEUTSCHE FINANCE Gruppe mit eigenen Strukturierungs- und Transaktionsteams, den bisher positiven Wertverlauf der gemanagten Fonds unabhängig vom jeweiligen Auflagejahr und das bisher identifizierte Startportfolio mit den drei eigenen institutionellen Strategien haben das Rating positiv beeinflusst.

Negative Ratingfaktoren

Als Risikotreiber sieht die Ratingagentur die Blindpool-Struktur mit weit gefassten sektoren und regionalen Allokationskriterien sowie die Akquisition in einem hochpreisigen Immobilienmarktumfeld. Auch die niedrige Investitionsquote auf Dachfonds-Ebene und die vergleichsweise hohen Kosten sowie potenzielle Rechtsrisiken im Ausland, die aufgrund der mehrstöckigen Fondsstruktur drohen, haben das Rating negativ beeinflusst. (ahu)