HAHN Report 2023/2024: Chancen und Risiken im Retail Real Estate Markt

Klimaschutz und Zinsentwicklung sind die größten Herausforderungen für Investoren im Investmentmarkt für Einzelhandel und Handelsimmobilien. Gleichzeitig gehen positive Impulse von einer erhöhten Expansionsneigung im Einzelhandel aus. Dabei stehen besonders Fachmarktzentren hoch im Kurs. Das sind zentrale Ergebnisse des HAHN Retail Real Estate Report 2023/2024, der einen umfassenden Überblick zum Markt für Handelsimmobilieninvestments gibt. Der jährliche Bericht der Hahn Gruppe entstand erneut in Zusammenarbeit mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute.

Die größten Herausforderungen für Investments in Einzelhandel und Handelsimmobilien

Die entscheidenden Risikofaktoren bei Handelsimmobilien-Investments stellen für Investoren nach wie vor die Zinsentwicklung (77 Prozent; Vorjahr: 93 Prozent), die auf einem hohen Niveau liegende Inflationsrate (36 Prozent; Vorjahr 68 Prozent) sowie die generelle Eintrübung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (56 Prozent; Vorjahr: 64 Prozent) dar. Als zusätzliche Belastung werden von 74 Prozent der befragten Experten die gesetzlich verschärften energetischen Anforderungen für Immobilien gesehen. Hinzu kommt die mangelnde Objektverfügbarkeit (21 Prozent; Vorjahr: 9 Prozent). Als positiv erweist sich, dass die Sorge um die Konkurrenz im Einzelhandel durch den E-Commerce erneut rückläufig ausfällt (33 Prozent; Vorjahr: 48 Prozent).

Käufer überwiegen im Markt für Handelsimmobilien

Insgesamt zeigen die Investoren im Segment der Handelsimmobilien aktuell stärkere Zukaufs- als Verkaufstendenzen. So ist der Anteil von Anlegern, die in den kommenden 12 Monaten moderat zukaufen möchten, zwar im Vergleich zum Vorjahr geringfügig von 64 Prozent auf 50 Prozent zurückgegangen. Aber immerhin 9 Prozent der Investoren wollen in den kommenden zwölf Monaten stark Handelsimmobilien für ihre Portfolios zukaufen (Vorjahr: 0 Prozent). Aufgrund der weiterhin bestehenden Unwägbarkeiten gibt ein leicht gestiegener Anteil von 31 Prozent der Befragten an, dass sie ihr bestehendes Niveau von Handelsimmobilien in ihrem Portfolio bis zum Jahresende halten wollen (Vorjahr: 25 Prozent). Ein wie im Vorjahr geringfügiger Anteil von 6 Prozent (Vorjahr: 8 Prozent) möchte das bestehende Immobilienportfolio in den nächsten zwölf Monaten moderat verkleinern. Wie in den beiden Jahren zuvor verfolgt keiner der befragten Investoren einen größeren Abverkauf.

Steigendes Interesse an Value-Add und Opportunistic

Angesichts der steigenden Nettoanfangsrenditen und der ungewissen gesamtwirtschaftlichen Lage agieren die Investoren weiter überwiegend vorsichtig und bevorzugen risikoaverse Investments. So fokussieren sich 56 Prozent der Investoren auf Core- (Vorjahr 68 Prozent) sowie 62 Prozent auf Core-Plus-Immobilien (Vorjahr 64 Prozent). Allerdings setzt sich teilweise auch eine erhöhte Risikobereitschaft fort. Der Anteil an Investoren, die eine Value-Add-Investmentstrategie verfolgen wollen, ist im Vergleich zum Vorjahr von 23 Prozent auf 26 Prozent gestiegen. Auch der Anteil im Bereich Investmentstrategie Opportunistic hat von 5 Prozent im Vorjahr auf aktuell 13 Prozent zugenommen.

Fachmarktzentren weiterhin attraktiv

In den wirtschaftlich dynamischen Zeiten handeln die Anleger grundsätzlich sehr selektiv und präferieren Stabilität und Investitionssicherheit. So stehen Fachmarktzentren bei 74 Prozent der Investoren im Investmentfokus (Vorjahr: 78 Prozent). An zweiter Stelle folgen Supermärkte und Lebensmitteldiscounter mit 68 Prozent (Vorjahr: 65 Prozent), gefolgt von SB-Warenhäusern und Verbrauchermärkten (26 Prozent; Vorjahr: 35 Prozent). Die Top 3 bleiben konstant, während die Bau- und Heimwerkermärkte von Platz 6 aufgestiegen sind und sich zusammen mit Mixed-Use-Immobilien den vierten Platz mit jeweils 21 Prozent teilen.

Eine starke Präferenz für Fachmarktzentren liegt auch beim Einzelhandel vor: 68 Prozent der Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels erwarten eine positive Entwicklung für lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren. Mit großem Abstand an zweiter Stelle folgen innerstädtische Top-Lagen für die 26 Prozent eine positive Entwicklung erwarten. Schlusslicht sind Shopping-Center. Nur 8 Prozent der Befragten rechnen mit einer positiven Entwicklung, aber rund 72 Prozent mit einer negativen Entwicklung.

Handel mit erhöhter Expansionsneigung

Der stationäre Einzelhandel hat Marktanteile zurückgewonnen. Bei einem Gesamteinzelhandelsumsatz von etwa 632 Mrd. Euro sank der Anteil des Onlinehandels 2022 um 1,3 Prozentpunkte auf 13,4 Prozent (Quelle: HDE). In dieser Entwicklung mag auch der gestiegene Optimismus des stationären Einzelhandels begründet sein: Unsere Erhebung zum HAHN Retail Real Estate Report zeigt, dass der Handel weiter auf physische Präsenz setzt.

Von den Befragten planen 58 Prozent bis Ende 2023 mehr Filialen zu eröffnen, ein Anstieg gegenüber den 51 Prozent aus dem Vorjahr. Insbesondere in den Branchen Gesundheit und Beauty (88 Prozent), Bekleidung (75 Prozent), allgemeiner Bedarf (67 Prozent) sowie Hobby und Freizeit (57 Prozent) sowie Gastronomie (50 Prozent) ist die Expansionsbereitschaft hoch. Der Lebensmitteleinzelhandel liegt mit 92 Prozent an der Spitze. (mh)