Wohnimmobilienkreditrichtlinie – was verändert sich bei den Darlehensgebern?

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Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird das Geschäft der Darlehensgeber wesentlich beeinflussen und damit auch mittelbar auf die Vermittler von Wohnimmobiliendarlehen ausstrahlen.

Um der Vermittlerschaft heute bereits die Möglichkeit zu geben, sich auf die Veränderungen in der Vermittlung von Wohnimmobiliendarlehen einzustellen, erläutert Dieter Jurgeit, Vorstandsvorsitzender der PSD Bank, die wesentlichen Faktoren.

Im Juli 2015 wurde der Gesetzentwurf der Bundesregierung veröffentlicht, der die Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge (WIKR) des Europäischen Parlaments in nationales Recht überführen soll. Das Gesetz soll am 21.03.2016 in Kraft treten und wird maßgebliche Änderungen für die Vermittlung (und Vergabe) von Wohnimmobilienkrediten mit sich bringen.

„Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag“

Zukünftig wird im Verbraucherbereich der „Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag“ für die Verbraucherdarlehen, die der Verbraucherkreditrichtlinie unterfallen, und den „Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag“ für die Verbraucherdarlehen, die von der Wohnimmobilienkreditrichtlinie erfasst werden. Letztere umfassen sämtliche Darlehen, die auf den Erwerb einer Immobilie, eines Rechts an einer Immobilie oder eines vergleichbaren Rechts gerichtet sind. Von der Umsetzung sind Banken, Vermittler und Darlehensnehmer betroffen.

Veränderungen und Anpassungen.

Die Neuerungen werden alle Bereiche der Wertschöpfungskette betreffen, angefangen bei der Interessentengewinnung, über die Vertriebsprozesse, bis hin zu den Produktionsprozessen und abschließend bei den Aftersale- und Steuerungsprozessen. In der zukünftigen Zusammenarbeit mit Plattformvertrieben, Drittvermittlern und Verbundpartnern hat dies eine Anpassung der Verträge und der Prozesse zur Folge. Bei den Rechten und Pflichten sind beispielsweise der Sachkundenachweis und die Einführung des Beratungsprotokolls zu nennen und bei den Workflows gibt es Änderungen hinsichtlich der Anforderungen von Unterlagen der Einreichung der Vermittler-VVI und der Formulare. Eine wichtige Änderung ist die Haftungsthematik bei Leistungsstörungen.

Bei den Vertriebsprozessen sind folgende Prozessschritte von Veränderungen betroffen: Terminvereinbarung, Beratungstermin/ Antragsannahme, Ein-/Nachreichung von Unterlagen, Beschlussfassung und die Vertragserstellung. Darüber hinaus sind die Hinweise zu geben, ob ein Grundpfandrecht zwingend notwendig ist und ob es sich um ein Fremdwährungsdarlehen handelt. Wenn ein Beispiel verwendet wird, muss dieses repräsentativ sein. Auch der Terminvereinbarungsprozess wird von der Gesetzesvorlage berührt. So ist zukünftig eine Broschüre (auch elektronisch) auszuhändigen, sobald Interesse an einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag (IVD) besteht. Diese beinhaltet neben allgemeinen Informationen auch Erläuterungen zum AVD und IVD.

Die Rolle des ESIS.

Die Informationspflicht zieht sich durch den gesamten Beratungsprozess und basiert auf dem ESIS-Merkblatt. Die vorvertraglichen Informationspflichten haben eine standardisierte, personalisierte Information zum Ziel, die über die Beratung bzw. Vermittlung aufklärt. Der Kreditnehmer wird darüber informiert, worüber beraten wird und welche Unterlagen bis wann geliefert werden müssen. Darüber hinaus wird der Kunde über sonstige Anreize, wie z. B. Jahres- oder Superprovision, aufgeklärt. ESIS I muss unverzüglich nach der Antragstellung beim Produzenten ausgehändigt werden. Der Verbraucher soll befähigt werden (auch grenzübergreifend) Angebote zu vergleichen. Unabhängig, ob ein Vertrag geschlossen wird, müssen die vorgeschlagenen Produkte erläutert werden. Dieser Vorgang ist mehr als eine Information und weniger als eine Beratung. Die Aushändigung von ESIS II erfolgt vor dem konkreten Darlehensangebot oder -vertrag mit ggf. aktualisierten Daten.

Auch die Kreditwürdigkeitsprüfung
ist von Änderungen betroffen.

Die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung umfasst auch die Pflicht zur Überprüfung der gegebenen Informationen. Um den Kreditnehmer zu schützen, darf sich die Prüfung nicht nur auf die Immobilie beziehen. Vielmehr soll auch die zukünftige Zahlungsfähigkeit berücksichtigt werden. Demnach ist nicht nur das aktuelle Einkommen, sondern auch der Rentenanspruch in die Berechnung einzubeziehen. Dies leitet sich aus den EBA-Guidelines ab. Wird gegen diese Pflicht verstoßen, ist zukünftig mit massiven Sanktionen zu rechnen.

Neben den Prozessänderungen im Vertrieb ist auch
das Verbot von Kopplungsgeschäften eine
einschneidende Neuerung.

Der Darlehensgeber darf den Abschluss eines IVD grundsätzlich nicht davon abhängig machen, dass der Darlehensnehmer weitere Finanzprodukte und Dienstleistungen abschließt. Allerdings gibt es Ausnahmetatbestände, jedoch sind die möglichen Auswirkungen auf Cross-Selling-Ansätze noch nicht absehbar.

Objektbewertung.

Genauso wenig absehbar ist auch die Thematik der unabhängigen Objektbewertung. Es geht hierbei um zwei Komponenten, und zwar um die Unabhängigkeit und das Objekt selbst. Um den ersten Punkt zu erfüllen, kann der Darlehensgeber den Bewertungsvorgang auslagern. Allerdings kann der Wert eines Objektes nicht nur vom Wert der Immobilie abhängen, vielmehr kann der Wert auch von der Nutzung des Objektes beeinflusst werden. Diese unterschiedlichen Fragestellungen werden dazu führen, dass Banken sich entscheiden müssen, wie sie in dem Geschäftsfeld Baufinanzierung zukünftig aufgestellt sein wollen.

Für die zukünftige Zusammenarbeit von Banken
und Kreditvermittlern bedeutet die Umsetzung der
Wohnimmobilienkreditrichtlinie folgende Konsequenzen:

Die Kooperationsverträge müssen überprüft und überarbeitet werden. Es muss festgehalten werden, dass der Vermittler seine vorvertraglichen Informationspflichten erfüllt. Darüber hinaus muss der Darlehensgeber darüber informiert werden, ob und in welcher Höhe vom Kunden eine Vermittlungsprovision verlangt wird. Auch muss geklärt werden, ob und in welcher Form der Vermittler den Kunden berät. Letztendlich sollte das Kreditinstitut sich die Zulassung des Vermittlers nachweisen lassen.

Fazit
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die fristgerechte Umsetzung dieser Gesetzesvorlage die Banken wie auch freie Vermittler vor große Herausforderungen stellen wird. Hiervon sind besonders die Prozesse bei der Bank als Darlehensgeber betroffen. Bereits absehbar ist auch, dass es auf Seiten der Vermittler und Kreditmakler zu einer starken Konsolidierung der Anbieter kommen wird. Wir begrüßen diese Verbesserung des Verbraucherschutzes sehr, stellt dieser doch sicher, dass Immobilienfinanzierer bei der Beratung durch einen freien Vermittler den gleichen Qualitäts- und Beratungsstandard wie bei ihrer Hausbank erhalten. (dj)

Printausgabe 06/2015