Wohnen muss jeder …

… und deshalb sind Investitionen in Wohnimmobilien von Haus aus sicher und wertstabil – diese Argumentation verwenden Bauträger, Vertriebe, Baufinanzierer – und sie stoßen damit auf offene Ohren.

Zwar sind die Deutschen im internationalen Vergleich nicht Eigenheim-, sondern Mietweltmeister, der praktisch völlige Zusammenbruch risikoarmer Anlagemärkte hat sie jedoch eines Besseren belehrt: Die Immobiliennachfrage in Deutschland bleibt weiterhin auf Rekordniveau, sei es durch Investoren, sei es durch Selbstnutzer. Denn, so Kai Wolfram, geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers Investment Consulting: „Im Vergleich zu sogenannten risikolosen Anlagen wie Bundesanleihen bieten Wohnimmobilien trotz teilweise starker Preisanstiege weiterhin attraktive Renditen.“ In der EVIC-Investorenumfrage 2015 seines Hauses gaben rund 53 % der 214 befragten institutionellen Anleger an, den bereits jetzt überproportionalen Anteil von Wohnimmobilien in ihrem Immobilienportfolio auf Sicht weiter erhöhen zu wollen. Zur Wohnraumnachfrage von Seiten der flügge werdenden Kinder der geburtenstarken Jahrgänge kommt zusätzlicher Wohnungsbedarf durch sinkende durchschnittliche Haushaltsgröße und regionale Wanderungen. Damit können demografischer Bedarf und Nachfrage auseinanderklaffen, insbesondere hinsichtlich der Wohnungsgrundrisse im Bestand und der aktuellen Wohnwünsche. Hinzu tritt vermehrt auch Wohnraumbedarf durch Zuzug: Im November 2015 schätzt der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) das dauerhafte Wohnungsdefizit in Deutschland auf mindestens 800.000 Wohnungen und fordert eine Neubauoffensive. Besonders angespannt ist die Situation in Südbayern: Im dritten Quartal 2015 wurden Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser im Wert von knapp 12 Mrd. Euro umgesetzt, das ist ein gutes Viertel mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres und eine gute Milliarde mehr als der bisherige Quartalsrekord aus dem ersten Quartal 2014. „Der Markt hätte noch mehr hergegeben, wenn es mehr Objekte gäbe“, urteilt Stephan Kippes vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Die Assetknappheit verstärkt demnach die zunehmende Ausweitung des „Beuteschemas“ der Investoren: „Wir beobachten aufgrund der hohen Preissteigerungen am Markt ein deutliches Ausweichen in Randlagen, B- und C-Städte oder in Studentenapartments und Pflegeheime“, so Wolfram.

Standortfrage.

Wer die zu erwerbende Immobilie zweifelsfrei über die nächsten Jahrzehnte selbst nutzen will und sicher sein kann, dass weder berufliche noch private Anlässe einen Umzug erfordern werden, der kann die Standortfrage leicht beantworten: Er schafft Immobilieneigentum dort, wo er lebt und arbeitet. Für alle anderen Wohnimmobilieninvestoren ist die Frage der nachhaltigen Attraktivität, Vermiet- und Vermarktbarkeit ihres Assets von entscheidender Bedeutung.

wohnen muss jeder Grafik

Wo spielt künftig die (Immobilien-)Musik?

Der Trend zur Urbanisierung hält an, gutverdienende junge Menschen zieht es vorrangig in die sogenannten „Schwarmstädte“, mit den sattsam bekannten Auswirkungen auf Miet- und Kaufpreise von Wohnraum. „Generell bleibt das Wohnen im Osten im Schnitt weiterhin günstiger als in restlichen Teilen Deutschlands, während Mietkosten in den Innenstädten von Ballungsgebieten tendenziell eher zu- als abnehmen werden“, bilanziert Sven Meier, Vorstand Vertrieb GenoBau Zielkauf eG. Doch auch an früher geringschätzig so titulierten „B-Standorten“ geht es mittlerweile richtig ab. „Weg von den A-Lagen hin zu den B-Lagen – dieser Trend ist aufgrund der Preise und der Chancen auf lukrative Renditen unvermeidbar. Beste Innenstadtlagen haben unseres Erachtens teils ihren Zenit erreicht, Investitionschancen sehen wir im Bereich der innerstädtischen Randlagen bzw. der Einzugsgebiete, die sich durch gute Infrastruktur besonders hervorheben“, fasst Marcus Kraft, Vorstand der Erlanger ZBI, die Präferenzen zusammen. Wer nachhaltig investieren will, sucht deshalb tunlichst nach Objekten mit guter Anbindung an den ÖPNV in einem Quartier mit gemischter Nutzung – Wohnsilos wie in München-Neuperlach oder Berlin-Marzahn können nicht auf anhaltende Attraktivität hoffen, sondern sind aus temporärer Flächennot geboren – daran ändert auch eine temporäre Sonderkonjunktur etwa aufgrund von Migration nichts!

Prognose fuer Wohnimmobilien

Die Wohnimmobilie als Investment.

Wer nicht nur selbst wohnen will, sondern den Erwerb einer Wohnimmobilie als Investment begreift, sollte dennoch die Finger vom Einfamilienhaus in der grünen Vorstadtidylle lassen: Spätestens, wenn die eigenen Kinder aus dem Haus sind, zieht es die Bewohner erfahrungsgemäß wieder mit Macht zurück in bewohnte Gefilde mit mehr Infrastruktur, sei es aus kulturellen oder medizinischen Gründen. Als Renditeobjekt gut geeignet ist nach übereinstimmender Ansicht die Zweieinhalb- bis Dreizimmerwohnung in einer Stadt ab 100.000 Einwohnern mit guter Verkehrsanbindung, stabiler Bevölkerungsentwicklung, reichhaltigem Arbeitsplatzangebot und möglichst noch einer renommierten Universität: An diesen Standorten ist Wohnraum dauerhaft gefragt, diese sogenannten „Schwarmstädte“ profitieren von der Anhänglichkeit eines wesentlichen Teils der Universitätsabsolventen an ihre Ausbildungsstätte und von ihrer Sogwirkung auf das Umland.

Nur wenige Kilometer weiter sterben Dörfer und Städte sukzessive aus – beispielhaft nennt die DG HYP den nordhessischen Werra-Meißner-Kreis, der in den letzten zehn Jahren ein Prozent der Bevölkerung verloren hat. Wie nachhaltig diese Trends allerdings sein mögen, darüber gibt die Demografie nur begrenzt Auskunft: Die räumlichen und sozialen Aspekte der Bevölkerungsprognosen werden wichtiger. Strategieentwicklung ist zu einem komplexen Zusammenspiel unterschiedlichster Faktoren geworden. Sicherheitspuffer in der Kalkulation, Investitionsschwerpunkt „Lage“ und flexible Grundrisse machen das Investment nicht narrensicher, aber zumindest wetterfest.

Bei einer Immobilieninvestition aus Renditegesichtspunkten darf auch der anfallende Verwaltungsaufwand nicht vergessen werden: „Auch erfahrene Investoren, die schon mehrere Wohnungen besitzen und vermieten, stoßen früher oder später an die Grenzen und brauchen dann Unterstützung durch Profis“, mahnt Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Investment Gruppe, und plädiert deshalb für den indirekten Immobilienerwerb via Immobilienfonds.

Das „billige“ Baugeld lockt die Investoren.

Ein Aspekt ist allen Immobilieninvestitionen gemeinsam – ob direkt oder indirekt, ob durch Private oder Institutionelle. Das weiterhin extrem billige Baugeld lockt mindestens so stark wie die mangelnden Anlagealternativen. Mit ein bisschen Eigenkapital kommt der Eigenheimerwerb nicht mehr teurer als die gestiegene Miete – verschiedene Plattformen wie etwa Immowelt oder Immobilienscout stellen Online-Rechner zur Verfügung, mit denen sich die Belastung kalkulieren lässt. Mit einem spürbaren Eigenkapitalanteil an der Finanzierung lassen sich die Kreditzinsen auch im längerfristigen Bereich auf unter 2 % jährlich drücken. Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen empfiehlt mindestens 20 bis 30 % Eigenmittel. Wer trotzdem eine 100 %-Finanzierung sucht, muss höhere Zinsen zahlen. Hinzu kommt eine deutlich gestiegene Finanzierungsbereitschaft der Banken: Die deutschen Sparkassen melden fürs erste Halbjahr 2015 Wohnungsbaukredite an Private in Höhe von 26,4 Mrd. Euro und damit einen neuen Rekordwert, im privaten Sektor sieht es nicht anders aus. Die Wirtschaftswoche hat in ihrer Ausgabe vom 9. Oktober 2015 gezeigt, wie diese Ausweitung (auch) zustande kommt: Sicherheitspuffer sieht bei weitem nicht jede angefragte Bank bei der Kreditberechnung vor.

Immobilienkäufer sollten jedoch gerade die niedrigen Zinsen nicht zu überzogenen Non-Recourse-Finanzierungen, sondern vielmehr zu hohen regelmäßigen Tilgungsleistungen nutzen. „Wir raten Häuslebauern seit Jahren zu höheren Tilgungen“, wiederholt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher der Dr. Klein & Co. AG, sein Mantra. „Insbesondere in Niedrigzinsphasen kann man sie sich – aufgrund der geringeren Zinsbelastung – ja auch leisten.“ Die Botschaft scheint bei der Zielgruppe inzwischen anzukommen: Der aktuelle „Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung“ zeigt eine stetig steigende anfängliche Tilgungsrate – im September 2015 mit 3,01 % einen halben Prozentpunkt über dem Vorjahreswert.

Bei allem Tilgungseifer dürfen Investoren den Aufbau eines
Kapitalpolsters jedoch nicht außer Acht lassen.

Gesetzliche Vorschriften zur Energieeinsparung durch Wärmedämmung, die Umsetzung der Trinkwasserverordnung und zukünftig der Raumluftverordnung können unvorhergesehene Investitionen erfordern, die ohne Rücklagen desaströse Folgen nicht nur für die Rendite der Immobilieninvestition, sondern im Extremfall sogar für die Solvenz des Investors haben können. Als zweischneidiges Schwert können sich jedoch Sondertilgungsoptionen erweisen: Diese erfordern bei vielen Banken einen höheren Sollzins, und zwar für die gesamte Dauer der Sollzinsbindung, deshalb raten die Experten dringend zu einer realistischen Prognose von Höhe und Verteilung der eigenen Tilgungsleistungen.

Fazit
Ein rentables Investment in Wohnimmobilien muss folglich auf mehreren Säulen ruhen – wenn auch nur eine davon wegbricht, kann das ganze Gebäude ins Wanken geraten. (ah)

finanzwelt Special 06/2015 | Sachwertinvestments und Immobilien