Wohin mit dem Geld?

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Direkte Investments stehen bei vielen Anlegern immer noch ganz oben auf der Wunschliste. Mit der neuen Prospektpflicht hat sich das Angebot jedoch ausgedünnt.

Die Immobilie bleibt das liebste Investitionsziel der Anleger. Das Maklerhaus Engel & Völkers stellt fest, dass die Umsätze bei Wohn- und Geschäftshäusern in Deutschland nun schon im sechsten Jahr in Folge gestiegen sind. Bundesweit wurden im vergangenen Jahr rund 24 Mrd. Euro allein mit solchen Renditehäusern umgesetzt. Leisten können sich das mittlerweile nur noch die wenigsten.

„Die Zeit der Schnäppchen ist endgültig vorbei.“

So heißt es im aktuellen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2016“. Unbeeindruckt von Mietpreisbremse und Blasen-Warnung steigen Mieten und Kaufpreise immer weiter. Da in den großen Städten das Angebot und die Renditen mittlerweile so stark gesunken sind, dass es sich fast nicht mehr lohnt, weichen immer mehr Käufer auf kleinere Standorte aus, beobachtet Engel & Völkers. Leipzig, Bremen, Essen oder Nürnberg erfreuen sich einer großen Beliebtheit. Die Folge: Die Preise steigen, die Renditen sinken. „Auffällig ist, dass sich die Preise zwischen den B-, C- und D-Standorten zunehmend angleichen“, sagt Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei ENGEL & VÖLKERS Commercial. „Wer höhere Renditen erwirtschaften muss, sollte auf die mittleren und immer mehr auf die einfachen Lagen ausweichen, oder in andere und kleinere Standorte“, empfiehlt Rieckhoff …

… oder sich nach Alternativen umschauen.

Die Berliner VALERUM Invest bietet Anlegern an, in Köln und Siegen in Lagereinheiten zu investieren. Seit Ende vergangenen Jahres können sich Anleger etwa an Lagereinheiten des Selfstorage-Parks Siegen-Geisweid beteiligen. Die Kaufpreise für die 15 bis 30 m² großen Lagerboxen liegen zwischen 14.800 und 32.400 Euro. Nach Angaben von VALERUM-Vorstand Sven Herbst sind die Einheiten ein Jahr nach der Fertigstellung des Lagerzentrums zu etwa 90 % vermietet. Mit dem „Kanada Direkt“ von Steiner + Company steigen Anleger in den Markt mit Ferienimmobilien ein. Das Maklerunternehmen ENGEL & VÖLKERS vermarktet schon seit Längerem ein Ferienresort in der kanadischen Region Nova Scotia. Die Anleger beteiligen sich über den Kauf von Grundstücksanteilen an der Entwicklung des Resorts. Investiert wird jedoch nicht direkt in Grund und Boden. Vielmehr bekommt der Käufer das Recht auf den Erwerb eines Miteigentumsanteils.

Abseits der Immobilien sind seit Jahren
Containerinvestments eine etablierte und beliebte Alternative.

Die gibt es trotz der neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen für solche Anlagen immer noch ausreichend. Nach der Regulierung der geschlossenen Fonds hat sich die Regierung viel schneller als erwartet auch die bisher unregulierten Direktinvestments vorgenommen. Sachwerte wie Container, Wechselkoffer oder Holz brauchen nun in der Regel ebenfalls einen Prospekt, in dem die wichtigsten Risiken aufgezeigt sind. Als einer der ersten hat der Container-Spezialist Solvium Capital ein Direktinvestment mit einem Verkaufsprospekt nach dem Vermögensanlagengesetz aufgelegt. Das Angebot „Container Select Plus“ hat ein Mindestvolumen von 10,4 Mio. Euro und läuft über 4,5 Jahre. Die Anleger investieren dabei in vermietete 40-Fuß-High-Cube-Standardcontainer. Die Mietrendite beträgt nach Angaben von Solvium 4,7 %. „Diese Vermögensanlage der neuen Generation unterwirft sich den regulatorischen Anforderungen durch das Kleinanlegerschutzgesetz“, erklärt Solvium-Geschäftsführer Andre Wreth. Das bringe neben Vorteilen in der Kommunikation mit Vermittlern und Anlegern auch einige Nachteile mit sich. So sind die Kosten durch den zusätzlichen Aufwand der Prospektierung höher als bei den bisherigen Direktinvestments. Anleger müssen daher bei der Rendite Abstriche machen. Die Regulierung an sich sieht Wreth positiv. „Wir sind froh, dass alle Direktinvestments für Container einen Prospekt nach Vermögensanlagengesetz vorlegen müssen, das sorgt für Gleichbehandlung“, so Wreth. Bisher wurden Produkte mit festen und mit unverbindlichen Zusagen für den Rückkaufspreis unterschiedlich behandelt. Ab April plant Solvium eine weitere Vermögensanlage mit Wechselkoffern. Diese Lkw-Aufbauten gehören heute zur Standardausrüstung von Transporteuren. Das Angebot soll ein Volumen von rund 25 Mio. Euro haben. Insgesamt hat sich Solvium Capital für das Jahr 2016 das ehrgeizige Ziel gesetzt, 50 Mio. Euro im Geschäft mit privaten Anlegern zu platzieren.

Platzhirsch Buss Capital erweiterte im vergangenen Jahr ebenfalls eine Produktpalette um direkte Containerbeteiligungen. Wie auch bei anderen Container-Direktangeboten üblich, konnten Anleger Tankcontainer mit einer zweijährigen Laufzeit kaufen. Gleichzeitig bekamen sie einen Mietvertrag und einen zugesicherten Rückkauf am Ende der Laufzeit. Die mögliche Rendite liegt bei rund 4 %. Zwar hat Buss mittlerweile auch wieder einen klassischen regulierten Container-AIF aufgelegt, das neue Geschäftsfeld will man aber offensichtlich nicht aufgeben. Noch im ersten Quartal will das Unternehmen sein erstes Containerdirektinvestment nach Vermögensanlagegesetz in den Markt geben, erklärt Marc Nagel, Geschäftsführer Buss Capital. Die anderen Anbieter von Container werden nachziehen. So hat etwa die CH2 offenbar ein Produkt in Vorbereitung. Der Vermögensanlageprospekt sei bei der BaFin, heißt es. Die Vermittler werden von CH2 auch hinsichtlich der Plausibilitätsprüfung unterstützt. Antje Montag, Vorstand CH2 AG: „Wir halten für die Vertriebspartner ein Wirtschaftsprüfer-Gutachten in Anlehnung an IDW-S4 bereit. Daneben unterstützt CH2 Vertriebspartner, die die Plausibilität nach eigenen Standards prüfen wollen, und stellt ihnen bei Bedarf entsprechendes Hintergrundmaterial, z. B. Einsicht in Verträge mit Containermanagern, tiefergehende Marktberichte etc., zur Verfügung.“ Auch Magellan Maritime arbeitet nach eigener Auskunft an neuen Container-Investitionskonzepten für dieses Jahr.

Die Prospektpflicht verändert die Anlageform nur optisch. Die Vorteile, wie die direkte Beteiligung an dem Asset und die in der Regel sehr kurzen Laufzeiten, bleiben auch mit den neuen Regelungen erhalten. Aus diesem Grund fährt Steiner + Company bei ihren Waggon-Investments zweigleisig. Der direkte Kauf eines Eisenbahnwaggons werde auch künftig möglich sein, versichert Vertriebsleiter Lars Poppenheger. Parallel dazu arbeitet das Unternehmen an ein Angebot nach dem Vermögensanlagegesetz.

Regulierte oder unregulierte Produkte? Worauf
müssen der Vertrieb und auch der Anleger achten?

Klar ist, dass die Prospekterstellung und der Genehmigungsprozess Geld und damit dem Anleger etwas Rendite kosten. Dann werden die Vertriebe und die Anleger durch ihr Kaufverhalten entscheiden, ob sie lieber das regulierte oder das unregulierte, also prospektfreie Produkt möchten. Bei prospektfreien Produkten ist dem Vermittler aufgrund der hohen Anforderungen an die vertragliche Gestaltung des Angebots, die allein über das Unterfallen unter die Prospektpflicht oder aber die Prospektfreiheit entscheidet, ausschließlich die Zusammenarbeit mit in diesem Punkt qualitativ hochwertig arbeitenden und erfahrenen Anbietern anzuraten, die die Interessen des Vertriebs berücksichtigt haben. Bei Erstanbietern und anderen Neulingen von prospektfreien Angeboten wäre der Vermittler gut beraten, vom Anbieter eine Bestätigung der BaFin zur tatsächlichen Nichtanwendung des Vermögensanlagegesetzes bei genau diesem Angebot anzufordern. Die BaFin ist grundsätzlich dazu bereit, Angebote zu prüfen, nur ist sie nicht dazu verpflichtet und hat daher leider auch keine zeitlich verbindlichen Prüfungszeiträume. Rechtsanwalt Martin Klein, Geschäftsführer des Branchenverbands VOTUM: „Mir sind derartige Negativtestate der BaFin für aktuelle Direktinvestments derzeit nicht bekannt. Auf unsere Anfrage hin hat die BaFin bestätigt, dass sie Prüfungen von Direktinvestments vornehmen würde. Voraussetzung hierfür wäre jedoch, dass das vollständige Vertragswerk des Direktinvestments der BaFin zur Prüfung vorgelegt wird und nicht nur einzelne abstrakte Rechtsfragen gestellt werden. Diesbezüglich ist die BaFin nicht bereit, Rechtsauskünfte zu erteilen, sondern befasst sich ausschließlich mit der Bewertung von konkreten Angeboten. Ich könnte mir jedoch vorstellen, dass hier derzeit auch deshalb von Anfragen an die BaFin abgesehen wird, da die Anbieter hinsichtlich der Frist, innerhalb der ihre Anfrage bearbeitet wird, keine Terminsicherheit erhalten, so dass eine Zurückhaltung verständlich ist.“(ah)

Printausgabe 01/2016