Wo lohnt sich investieren noch?

Detlef Koch, Standortleiter Frankfurt von BEITEN BURKHARDT bei der Präsentation der 5 % Studie / Foto: © BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Dieser Frage geht bulwiengesa seit Jahren im Rahmen der 5 %- Studie nach, die gestern in Frankfurt vorgestellt wurde. Gerade in den A-Büromärkten wird die Situation langsam bedrohlich. Ähnliches gilt für Wohnimmobilien.

5 % sind bei Immobilieninvestitionen eine auskömmliche Rendite. Aus diesem Grund trägt die Studie, die bulwiengesa mit Unterstützung von BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft und der HIH Real Estate GmbH in diesem Jahr zum vierten Mal erstellt hat, den Titel „Die 5 %-Studie, wo investieren sich noch lohnt“. Bei der gestrigen Vorstellung in Frankfurt musste Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt bei bulwiengesa und Autor der Studie, jedoch einräumen, dass der Titel „5 %-Studie“ wohl nicht mehr zeitgemäß ist: Nur noch die wenigsten Immobilienklassen bringen tatsächlich eine Rendite von 5 % (nach IRR-Methode). „Die Aussage vom Vorjahr gilt weiterhin: Renditeorientiere Investoren müssen in Nischenmärkte ausweichen“, erklärte Carstensen auf der gestrigen Veranstaltung. So bringen lediglich Produktionsimmobilien mehr als 6 % Rendite.

Quo vadis Büromärkte?

In den A-Märkten könnte die Situation bald bedrohlich werden. So liegen die Renditen für Büroimmobilien hier aktuell bei 1,9 bis 2,6 % und damit nur knapp über der Inflationsrate. Ein weiteres Absinken würde also bedeuten, dass der Büroimmobilieninvestor mit seinem Engagement real Geld verlieren würde. Auch die B-Märkte bieten bei Büroimmobilien immer weniger Inflationsschutz: Hier liegen die Renditen inzwischen bei durchschnittlich 3,5 %.

Eine Besserung der Lage ist derzeit nicht absehbar: Durch die außergewöhnlich lang anhaltende Hochkonjunktur werden gerade in den A-Städten verstärkt Büroflächen nachgefragt und auch die anderen Märkte entwickeln sich weiterhin dynamisch. Jedoch wurde in den vergangenen Jahren zu wenig Bürofläche fertig gestellt, um das aktuelle Angebot ausreichend zu befriedigen.

Lediglich Büroobjekte in D-Märkten liegen noch im Durchschnitt über der 5 %-Marke. Doch diese Entwicklung dürfte auch bald der Vergangenheit angehören: So zeigt die zeitliche Betrachtung, dass die B-Städte mit durchschnittlich 3,5 % derzeit auf dem Niveau der A-Städte von 2015 liegen. Auch für die Renditen der C- und D-Städte lässt sich ein solches Verhalten beobachten. Somit hinken bei den Büroimmobilen die „niedrigeren“ den „höheren“ Märkten in der Renditeentwicklung um etwa vier Jahre hinterher.

Gerade bei den C- und D-Städten ist aber eine genaue Marktbetrachtung sinnvoll: So schwanken die Werte Renditen der D-Städte zwischen 4,6 % in Passau und 7,3 % in Suhl.

Weil sie deutlich riskanter sind als andere Büroimmobilien kommen Non-Core-Objekte für viele Investoren nach wie vor nicht in Frage – und das, obwohl sich dort in den A-Städten Renditen von bis 8,6 % und in den D-Städten sogar bis zu 12,3 % erzielen lassen. Jedoch sind selbst in den A-Städten Büroimmobilien im Non-Core-Bereich kaum mehr vorhanden.

Welche Alternativen es im Bürobereich gibt und wie die Situation bei Wohn- und Einzelhandelsimmobilien ist, lesen Sie auf Seite 2