Weniger Umsatz, wachsende Nachfrage

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Trotz wachsenden Interesses internationaler Investoren geht der Berliner Investmentmarkt mit einem Umsatzminus ins Jahr 2016. Gegenüber dem Auftaktquartal 2015 schrumpfte der Umsatz in den ersten drei Monaten 2016 um 60 Prozent auf 612 Mio. Euro. Ursache ist das knappe Angebot.

(fw/rm) Angesichts steigender Preise erwartet Savills 2016 einen Umsatz auf dem Niveau des Vorjahres. Der Büroflächenumsatz in den Top-6-Büromärkten summierte sich im 1. Quartal 2016 auf knapp 800.000 m² und übertraf damit das bereits sehr umsatzstarke Vorjahresquartal. Dieses Ergebnis mag angesichts steigender Bevölkerungs- und Beschäftigtenzahlen sowie der wachsenden Wirtschaft zunächst nicht überraschen, ist aber alles andere als selbstverständlich. Denn während die Büroflächennachfrage in allen sechs Märkten steigt, wird das inzwischen sehr knappe Angebot zum Wachstumshemmnis. Die Leerstandsquote ging in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres im Durchschnitt der sechs Märkte um 30 Basispunkte auf 6,5 Prozent zurück. Angesichts des absehbaren Städtewachstums auf der einen und des nach wie vor geringen Bürochflächenfertigstellungsvolumens auf der anderen Seite wird sich der Leerstandsabbau fortsetzen. In den zentralen Lagen gibt es in einigen Städten schon heute kaum noch freie Flächen, weshalb der Flächenumsatz hier auch schon seit längerem rückläufig ist. Zu den Profiteuren dieser Entwicklung zählen zweifellos die Eigentümer: Nicht nur sind die Leerstände so gering wie seit 15 Jahren nicht mehr, auch die Mieten befinden sich am oberen Ende ihrer 10-Jahres-Spanne. Und der Anstieg wird sich fortsetzen. Für die Unternehmen hingegen wird das Marktumfeld immer anspruchsvoller. Flächenwachstum lässt sich oft nur noch mit langen Vorlaufzeiten und zu höheren Mieten oder in schlechteren Flächen und/oder Lagen realisieren. Die Welt schaut auf Berlin – weiterhin und ungeachtet des im Vorjahresvergleich schwächeren 1. Quartals 2016. Das Transaktionsvolumen sank um 60 Prozent auf 612 Mio. Euro. Im Fokus standen Büroimmobilien mit einem Umsatzanteil von 58 Prozent. Während in allen anderen Metropolen der Umsatzanteil von Einzelhandelsimmobilien deutlich sinkt, liegt er in Berlin weiter bei 36 Prozent. In der Folge sank die Spitzenrendite für Geschäftshäuser seit Ende 2015 um 10 Basispunkte auf 3,5 Prozent – der bundesweit niedrigste Wert. Die Spitzenrendite für Büros bleibt unverändert bei 3,9 Prozent. Im Vergleich globaler Metropolen bleibt Berlin nach wie vor günstig.

C-Lagen werden attraktiver

„Die Nachfrage ist ungebrochen, verlagert sich in jüngerer Zeit– durch den anhaltendem Druck auf B-Lagen – sogar schon auf C-Standorte“, erklärt Steffen Pulvermacher, Director bei Savills und verantwortlich für das Investmentgeschäft in Berlin. Trotzdem sei das Angebot in B-Lagen noch ausreichend und die Renditen mit über 5% auch für institutionelle Investoren auskömmlich. Gerade B-Standorte am S-Bahn-Ring sind ob des erwarteten Mietsteigerungspotenzials zunehmend begehrt. Einige Eigentümer in B- oder C-Lagen testen den Markt durch sehr ambitionierte Preisvorstellungen. So werden zurzeit zahlreiche Value-add-Objekte außerhalb des S-Bahn-Rings auf den Markt gebracht. Nachgefragt sind insbesondere Objekte mit kurzen Mietlaufzeiten, die angesichts der hohen Nachfrage am Bürovermietungsmarkt eine baldige Optimierung des Cashflows erwarten lassen.

Es gibt noch Objekte zu einem attraktiven Preisniveau

„Grundsätzlich steigen die Preise fast überall“, so der Berliner Investmentspezialist. Das liegt besonders an der zunehmenden Anzahl internationaler Investoren. „Sehr eigenkapitalstarke Investoren kaufen zu geringen Renditen im Core-Bereich, gleichzeitig jedoch mit langfristiger Perspektive immer häufiger auch Value-add-Objekte. Und: Es gibt immer noch Objekte zu einem attraktiven Preisniveau.“ Im ersten Quartal lag der Anteil internationaler Käufer bei gut 45%. Stärkeres Interesse gilt den Standorten um und in Adlershof und Mediaspree, Wasserlagen und Mischnutzungsquartieren, wie alten Gewerbearealen. Im Süden Berlins profitieren Quartiere von der Nähe zum künftigen internationalen Flughafen BER.

Gewinnmitnahmen nach 18 Monaten Haltedauer

„Viele langfristige Eigentümer, die früh in diesen Superzyklus eingekauft haben, wie geschlossene Fonds, nutzen das derzeitige Renditetief zum Verkauf“, beobachtet Pulvermacher. Immer häufiger allerdings realisieren auch Eigentümer Gewinne, die erst vor ein bis zwei Jahren investiert haben – etwa durch den Einzelverkauf von Immobilien, die im Paket erworben wurden. Schwierig für den Markteintritt neuer Akteure ist die Berliner Transaktionsgeschwindigkeit. Trotzdem kommen immer mehr Akteure und forcieren den Wettbewerb um aussichtsreiche Grundstücke. „Grundsätzlich wird die Käuferschaft in punkto Kaufpreishöhe, Risikobereitschaft sowie Schnelligkeit immer flexibler – und das ist in Berlin auch nötig, um zum Zuge zu kommen“, verdeutlicht Pulvermacher und ergänzt jedoch: „Alle schauen auf Offmarket-Deals.“ Viele Investoren seien prozessmüde, da es ihnen an den Kapazitäten zur Prüfung der zahlreichen Bieterverfahren mangele.

2016: Transaktionsvolumen über 8 Mrd. Euro

„Trotz der Preisdynamik können wir aktuell keine Blase erkennen“, erklärt der Investmentberater. Berlin sei in Deutschland durch seine Größe, sein Bevölkerungswachstum und als Hauptstadt in einer Sonderrolle. „Zudem gibt es kaum spekulative Projektentwicklungen und gleichzeitig einen hohen Vermietungsumsatz. Berlin ist und bleibt auf Sicht ein attraktiver Markt für Investoren. Daher erwarten wir auch 2016 ein Transaktionsvolumen von über 8 Mrd. Euro – auf dem Niveau des Vorjahrs.“ Leerstandsrate_Mietpreise2016www.savills.de