Welche Nebenkosten darf man als privater Vermieter umlegen und welche nicht?

Die Unterhaltskosten für eine eigene Immobilie sind relativ hoch, doch Vermieter haben die Möglichkeit, bestimmte Ausgaben auf die Mieter umzulegen. Wir möchten Ihnen in dem folgenden Beitrag verraten, welche Nebenkosten private Vermieter auf die Mieter umlegen dürfen und was im Falle eines Wohnungsleerstands passiert.

Rechtliche Grundlagen der umlagefähigen Betriebskosten

Vermieter, welche die anfallenden Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen möchten, müssen dabei einiges beachten. Die rechtlichen Grundlagen in Bezug auf das Umlegen von Nebenkosten finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und zudem sollten Vermieter auch die B etriebskostenverordnung beachten. In den §§ 1 und 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) wird definiert, welche Betriebskosten bei der Vermietung einer Eigentumswohnung umgelegt werden können. Demnach müssen nicht sämtliche Kosten einzeln aufgeführt werden, sofern diese in dem Mietvertrag eindeutig bezeichnet werden.

Betriebskosten können allerdings nur dann umgelegt werden, wenn diese zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart wurde, was in dem § 556 BGB geregelt ist. Darüber hinaus legt das BGB zudem auch fest, welche Kostenfaktoren den Betriebskosten zugerechnet werden und wie diese von dem Vermieter umgelegt werden können.

Folgende Betriebskosten sind umlagefähig

Zu den Betriebskosten gehören unter anderem laufenden Kosten, welche bei der Nutzung entstehen. Welche dieser Kosten von dem Mieter getragen werden müssen, ist in § 2 der BetrKV geregelt. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören unter anderem die Kosten für den Verbrauch von Wasser- und Heizmitteln, die Beseitigung von Müll oder auch die Ausgaben für Steuern und Versicherungen.

Im Folgenden haben wir die umlagefähigen Betriebskosten einmal übersichtlich für Sie aufgelistet:

Grundsteuer
Versicherungsbeiträge
Entwässerungskosten
Warmwasser und Heizungskosten
Beseitigung von Müll und Reinigung der Straße und des Gebäudes
Kosten für die Gartenpflege
Kosten für den Hausstrom
Aufzugsnutzung und Wartungskosten
Kabel- oder Antennenanschluss
Hausmeisterkosten
Kosten für vorhandene Waschräume
Anderweitige Betriebskosten

Betriebskosten, die neben den Aufgeführten ebenfalls umgelegt werden können, finden sich in § 1 BetrKV. Danach können unter anderem auch Reparaturkosten infolge der laufenden Nutzung einer Immobilie auf den Mieter übertragen werden. Und ebenfalls die Nutzung vorhandener Gemeinschaftsanlagen kann den Mietern von dem Vermieter in Rechnung gestellt werden.

Diese Ausgaben dürfen den Mietern nicht berechnet werden

Vermieter dürfen nicht einfach alle anfallenden Kosten auf den Mieter umlegen. Deshalb wird in § 1 BetrKV auch definiert, welche Kosten von dem Vermieter zu tragen sind. Dabei handelt es sich insbesondere um Betriebskosten, bei denen es sich um Ausgaben für die Verwaltung und Instandhaltung einer Immobilie handelt. Weitere Informationen darüber, welche Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können, finden sich in Absatz 2 in § 1 BetrKV.

Nicht umgelegt werden dürfen unter anderem die Kosten für eine Heizungsreparatur oder der Austausch des Bodens. Denn sofern in einem vermieteten Haus oder einer Wohnung ein Defekt besteht, ist der Vermieter dazu verpflichtet, diesen zu reparieren (§ 535 Abs.1 BGB).

Was ist bei einem Wohnungs-Leerstand?

Das Risiko eines Leerstands trägt in der Regel der Vermieter. Sofern die Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden, dürfen diese nicht weitergegeben werden. Werden die Nebenkosten dagegen nach Anzahl der Personen abgerechnet, gestaltet sich die Lage komplizierter und es kann zu Streitfällen kommen.

Jedoch können Vermieter die durch einen Leerstand entstehenden Kosten im Rahmen der Steuererklärung geltend machen. Dort können die laufenden Kosten für die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer oder auch die Stromkosten als Werbungskosten angegeben werden.

Außerdem können Vermieter während der Corona-Pandemie von der Stundung bestehender Darlehen profitieren. Allerdings sind davon ausschließlich private Darlehensverträge betroffen, die vor dem 15.03.2020 abgeschlossen wurden. Gestundet werden können in diesem Fall sowohl die bestehenden Ansprüche auf Rückzahlung, Zinsen oder Tilgungskosten, die zwischen dem 01.04. und dem 30.06.2020 vereinbart wurden.