Verwirrung um Direktinvestments – Prospektiert oder unprospektiert?

Es herrscht in der Vermittlerschaft Verwirrung, was manche Direktinvestments anbetrifft. Nicht grundlos, denn der Gesetzgeber hat eine Gesetzeslücke geschaffen,…

…die möglicherweise während des ganzen Jahres 2016, sicher aber bis in den Herbst hinein, sowohl das Angebot als auch die Vermittlung von prospektierten und unprospektierten Direktinvestments gestattet.

Vermittlerseitig sind die Unterschiede bedeutend, sind aber kein Grund zur Verunsicherung. finanzwelt schafft mit Hilfe von Experten und führenden Anbietern die dringend notwendige Klarheit.

2015 hat der Gesetzgeber das Kleinanlegerschutzgesetz (KASG) als Reaktion auf die Probleme mit unregulierten Angeboten wie beispielsweise Nachrangdarlehen und Genussrechten in Kraft gesetzt. Indem bis dahin noch nicht regulierte Angebote unter das Vermögensanlagegesetz (VermAnlG) fallen, wurden für diese Angebote erhöhte regulatorische Anforderungen, wie Prospektierung und Gestattung des Angebots durch die BaFin, gestellt. Durch eine Formulierungsunschärfe des Gesetzgebers wurden bei Direktinvestments zwei Kategorien geschaffen: solche, die der Prospektpflicht unbedingt unterfallen, und solche, die von der Prospektpflicht befreit sind. Das Unterscheidungskriterium liegt im Wesentlichen in der Rückzahlung des eingesetzten Kapitals: Wird die Rückzahlung zugesagt oder nicht? Rechtsanwalt Martin Klein, Geschäftsführer des Branchenverbands VOTUM: „Sofern ein Angebot eine Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zusagt, fällt es unter die aktuelle Definition des § 1 Abs. 2 Nr. 7 VermAnlG. Konsequenz ist die Prospektpflicht. Derzeit besteht jedoch auch noch die Möglichkeit, dass Direktinvestments ohne Prospekt angeboten werden. Voraussetzung ist, dass beispielsweise bei einem Containerdirektinvestment nur die laufenden Mietzahlungen für die Container vertraglich zugesichert sind, aber nicht der Rückerwerb der Container. Das Vertragswerk muss hier eindeutig dem Kunden ersichtlich machen, dass er gegenüber dem Anbieter keinen Anspruch hat, dass dieser ihm nach Ende der Laufzeit die Container zu einem vorher festgelegten Preis abnimmt. Hier ändert sich die Rechtslage im Laufe des Jahres.“ Für den potenziellen Vermittler eines prospektfreien Direktinvestments stellt sich somit neben den bekannten Aspekten von Qualität und Plausibilität des Angebots zusätzlich die Frage nach der Belastbarkeit des dem Angebot zugrundeliegenden Vertragswerks: Ist das Vertragswerk tatsächlich so ausgestaltet, dass das Angebot keinesfalls doch dem VermAnlG unterfällt? Sollten an dieser Stelle Probleme begründet sein, so trägt der Vermittler das Risiko.

Prospektfreies oder prospektiertes Direktinvestment:
Kein grundsätzlich qualitativer Unterschied – wenn
dennder Anbieter stimmt.
Zu beachten ist: Eine Prospektierung oder Prospektfreiheit eines Angebots ist kein Qualitätsmerkmal an sich. Die Prospektierung erfolgt vielmehr aufgrund regulatorischer Anforderungen und fallweise erhöhter formaler Anforderungen bestimmter Vertriebswege, wie beispielsweise dem Bankenvertrieb, der prospektierte Angebote fordert. Prospektfreie Angebote unterscheiden sich von prospektierten Angeboten im Wesentlichen nur durch den geschilderten Aspekt der Rückzahlungszusage – sofern der hinter solchen Angeboten stehende Anbieter erstklassig ist. Einige führende Anbieter von Direktinvestments bieten sowohl prospektfreie als auch prospektierte Varianten von Direktinvestments an. Frank Mägdefessel, Geschäftsführer Steiner & Company: „Wir bieten im Jahr 2016 sowohl prospektfreie als auch prospektierte Angebote an. Es handelt sich um unsere bewährten Direktinvestments ‚Dubai Real Estate Direkt‘ und ‚Kanada Real Estate Direkt‘, die es sowohl als prospektierte als auch als prospektfreie Angebote geben wird. Daneben ist das Produkt ‚Train Direkt‘ über die Direkt Investment GmbH bereits wieder im Angebot.“

Die ebenfalls in Hamburg ansässige Solvium Capital hat als prospektfreies Angebot „Solvium Container Invest 13-05“ (Investition in gebrauchte 20-Fuß-Standardcontainer), als prospektierte Angebote „Solvium Container Select Plus“ (Investition in gebrauchte 40-Fuß-High-Cube-Standardcontainer) sowie ab voraussichtlich April eine Vermögensanlage in junge und eine Vermögensanlage in gebrauchte Wechselkoffer im Vertrieb. Andre Wreth, Geschäftsführer Solvium Capital: „Mit ‚Solvium Container Invest 13-05‘ haben wir im dritten Quartal 2015 unsere Produktpalette erweitert. Rund 80 % des Marktes für Containerinvestments läuft seit Jahrzehnten nach diesem Modell. Vertriebe und Investoren fragten es schon länger nach, also bieten wir es jetzt auch an. Jeder Berater, der in der Vergangenheit Containerinvestments vermitteln durfte, kann das auch weiterhin tun – egal, ob er eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c, § 34d oder § 34f hat. Wir haben mit dem Angebot für mehr Chancengleichheit unter den Direktinvestmentanbietern und -angeboten gesorgt.“

Die CH2 AG hat sich nur für einen von beiden Wegen entschlossen. Vorstand Antje Montag: „Die CH2 AG wird 2016 ausschließlich nach den gesetzlichen Anforderungen des Vermögensanlagegesetzes prospektierte Angebote vertreiben. Dabei wird es sich um Container- bzw. Wechselkofferdirektinvestments handeln. Neben BaFin-gestatteten Angeboten werden wir, für langjährige und mit der Materie Direktinvestment vertraute Kunden, Private Placements anbieten, für die wir ein dem nicht werblichen Teil des BaFin-Prospektes entsprechendes Memorandum zur Verfügung stellen, das jedoch gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 a) und c) Vermögensanlagegesetz nicht der BaFin-Gestattung unterliegt.“

Die VALERUM Invest AG wiederum benötigt schon aus regulatorischen Gründen keinerlei Prospektierung ihres Angebots, hat sich aber im Interesse ihrer Vermittler zu einer besonders qualitativ hochwertigen Form entschlossen: Sven Herbst, Vorstand VALERUM Invest AG: „Bei unseren Anlageprodukten handelt es sich ausschließlich um Direktinvestments in Immobilien mit dem Ziel, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Unsere Produkte sind somit nicht prospektpflichtig, allerdings prospektieren wir unsere Objekte bereits seit Jahren auf freiwilliger Basis und orientieren uns hierbei am IDW S4-Standard.“

Vermittlerfreundlicher Übergang.

Die mehrschienige Angebotspolitik einiger führender Marktteilnehmer im Direktinvestmentbereich erlaubt es sowohl Vermittlern, die noch keine Zulassung nach § 34f GewO erlangt haben, sowie Vermittlern, die bereits über eine solche verfügen, qualitativ hochwertige Direktinvestments zu vermitteln. Mägdefessel: „Da es sich um über Jahre bewährte und gefragte Direktinvestments handelt, wollen wir sowohl den Anlegern als auch den Vertriebspartnern ein möglichst breites Spektrum an Angeboten bieten. Die konzeptionellen Grundlagen bei den prospektfreien und den prospektierten Direktinvestments sind ähnlich, wobei die prospektfreien Angebote eher für die bereits in diesem Segment erfahrenen Anleger geeignet sind. Der Informationsgehalt der prospektierten Angebote ist höher.“

Dabei sollte den Vermittlern, die weiterhin qualitativ hochwertige Direktinvestments vermitteln wollen, klar sein, dass diese Möglichkeit zeitlich begrenzt ist. Spätestens zum 03.01.2017, wahrscheinlich aber schon um den September 2016, regelt der Gesetzgeber diesen Bereich erneut. Konsequenz: Direktinvestments wird es dann wohl nur noch in prospektierter Form geben und der Vermittler benötigt zwingend als Voraussetzung seiner Tätigkeit die Zulassung nach § 34f GewO Ziffer 3 sowie die vorgeschriebene VSH-Versicherung. Für Vermittler, die sich eine Zukunft im Bereich Direktinvestments erhalten wollen, aber noch nicht über eine Zulassung verfügen, können hochwertige prospektfreie Direktinvestments eine Brücke derweil noch in eine Zukunft mit Zulassung bieten. Der Zeitrahmen, um über diese Brücke zu gehen, wird mit voraussichtlich September eng. Rechtsanwalt Klein: „Nach den Planungen des Gesetzgebers tritt die Verschärfung für die Prospektpflicht von Direktinvestments etwa Mitte des Jahres unmittelbar nach Verkündung des Finanzmarktnovellierungsgesetzes (FimanoG) in Kraft. Als spätester Zeitpunkt ist hier derzeit der 18.09.2016 geplant. Durch das Finanzmarktnovellierungsgesetz soll eine Änderung von § 1 Abs. 2 Nr. 7 vorgenommen werden. Prospektpflichtig werden Direktinvestments demnach auch dann, wenn die Anbieter die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals nicht zusagen, sondern lediglich ‚in Aussicht stellen‘. Hier reicht es daher demnach aus, wenn der Anbieter in seinen Unterlagen darstellt, dass der Rückerwerb der Container zu einem sodann am Markt gebildeten Preis möglich sein könnte. Dies sieht die BaFin als ausreichend für die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals ‚in Aussicht stellen‘. In der Gesetzesbegründung heißt es durch die Änderung ‚… wird sichergestellt, dass auch Direktinvestments in Sachgüter (z. B. Beteiligung an dem Erwerb einzelner Container), bei welchen der Rückerwerb der Anlage von dem Willen des Anbieters oder eines Dritten abhängt, von dem Tatbestand erfasst werden‘.“

Die aktuelle Situation des Vermittlers.

Aus Sicht des Vermittlers bestehen erhebliche Unterschiede zwischen nach VermAnlG prospektierten und nicht prospektierten Direktinvestments. Nicht prospektierte Direktinvestments benötigen zu ihrer Vermittlung keinerlei Zulassung, sind aber in der Regel nicht durch eine VSH-Versicherung abgedeckt. Zur Vermittlung nach VermAnlG prospektierter Direktinvestments ist eine Zulassung nach § 34f Abs. 1 Ziff. 3 GewO Voraussetzung, wobei der Vermittler dann durch seine VSH-Versicherung geschützt ist. Dies erfordert seitens des Vermittlers erhöhte Aufmerksamkeit an die Inhalte prospektfreier Direktinvestments. Klein: „Bei nicht prospektpflichtigen Direktinvestments besteht die Gefahr, dass die Risikodarstellung in den Verkaufsunterlagen lückenhaft ist, so dass im Zweifel der Vermittler das Risiko trägt, den Nachweis zu erbringen, im mündlichen Gespräch über die Risiken vollständig aufgeklärt zu haben.“

Wenn der Anbieter bei der Erstellung eines prospektfreien Direktinvestments konzeptionelle oder vertragliche Fehler machen sollte, so trägt der Vermittler das Risiko. Klein: „Mit erheblichen Problemen wäre ein Vermittler konfrontiert, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass das von ihm vermittelte Produkt tatsächlich prospektpflichtig gewesen ist. Zum einen erfüllt er dann mit der Vermittlung eine Ordnungswidrigkeit. Zum anderen könnte sich in einem etwaigen Haftungsprozess der Anleger darauf berufen, dass er, sofern er gewusst hätte, dass es sich um ein prospektpflichtiges Angebot handelt und der Vermittler darüber hinaus hinsichtlich der Vermittlung der Anlage über eine Berufszulassung hätte verfügen müssen, er das Geschäft mit dem Vermittler nicht abgeschlossen hätte, sofern dieser ihn darüber informiert hätte, dass er über die entsprechenden Erlaubnisse nicht verfügt. Diesen Vortrag kann der Vermittler im Prozess kaum widerlegen, so dass sich allein hierauf eine Haftung begründet, die den vollen Umfang des Investments des Anlegers umfasst.“

Vor diesem Hintergrund kann Vermittlern ausschließlich zur Zusammenarbeit mit gefestigten, regulatorisch kompetent arbeitenden Anbietern angeraten werden.

Was ändert sich durch das FimanoG
für Direktinvestments?

Aykut Bußian, Wirtschaftsprüfer/CISA und Partner bei TPW: „Im Rahmen des Finanzmarktnovellierungsgesetzes soll zum 3. Januar 2017 dieser Anlagetypus ebenfalls einer Mindestregulierung unterliegen, auch wenn kein Rückkaufswert garantiert wird. Die Regulierung sieht u. a. vor: verpflichtende Erstellung eines Verkaufsprospektes für diese Anlagen, regelmäßige Bewertung der Vermögensgegenstände der jeweiligen Rechtsstruktur und regelmäßige Prüfung der Rechtsstruktur nach dem Muster einer großen Kapitalgesellschaft.“

Informationen zu prospektierten und unsprospektierten Direktinvestments

Informationen zu prospektierten und unsprospektierten

Die Anbieter müssen sich auf diese erneute
Regulierungswelle vorbereiten.

Andre Wreth: „Wir sind mit unserer Produktbreite gut ausgestellt. Jedoch sehen wir sehr kritisch, dass bisher keine Übergangsfristen eingeplant sind. Dies kommt für eine ganze Reihe an Vermittlern einem Berufsverbot gleich. Wir arbeiten bereits mit unseren Verbänden, wie auch schon zum Kleinanlegerschutzgesetz, sehr aktiv daran, die Politik von sinnvollen Übergangslösungen zu überzeugen. Und wir sind zuversichtlich, dass dies gelingen wird. Zudem bieten wir aktiven Vermittlern besondere Aus- und Weiterbildungsprogramme an, damit der Übergang schnell, qualifiziert und kostengünstig für diese Vermittler gehen kann.“ Antje Montag bleibt auf Kurs: „Wir werden an unserer eingeschlagenen Linie festhalten, auch zukünftig keine Möglichkeiten zur Umgehung gesetzlicher Regelungen suchen und sämtliche Anforderungen vollumfänglich erfüllen. Das Gleiche erwarten wir auch von unseren Vermittlern. Bereits heute arbeiten wir nur noch mit Vermittlern zusammen, die über die Erlaubnis nach § 34f Gewerbeordnung (Absatz 1, Ziffer 3) oder eine KWG Erlaubnis verfügen.“

Für die, die nicht dazulernen wollen. Oder:
Mit voller Fahrt in den nächsten Abgrund.

Skrupellose Anbieter haben das prospektfreie Direktinvestment entdeckt und versuchen ihre Angebote besonders Gelegenheitsvermittlern, die schon aus finanziellen Gründen keine Zulassung haben, schmackhaft zu machen. Für Vermittler, die den besonderen Kitzel des Haftungsrisikos lieben und bei Angeboten wie BWF, Captura und anderen, hoch bestandsprovisionierten Produkten nicht dabei sein konnten, bietet sich aktuell nach Kenntnis der Redaktion ein weites Feld abseitiger bis irrer „Direktinvestments“. Angefangen von den üblichen einzelnen Öl- und Gasquellen an für Normalsterbliche unzugänglichen Orten, über Gewächsen diverser Wuchshöhe an exotischen Locations, Rindern und anderen Nutztieren, bis hin zu Angeboten, sich zentnerweise an Chia-Samen aus Direktimport zu beteiligen, oder aber an schrägen Klonen von Bitcoins reicht das Spektrum der Angebote, das händeringend Vermittler – und das Geld der Anleger sucht.

Vermittler, die ohne jedes Risikobewusstsein nur der Provision nachjagen, sind dort richtig aufgehoben. Wünschen wir ihnen Glück, sie werden es brauchen.

Für alle anderen Vermittler und Berater ziehen wir folgendes Fazit:
Vermittler, die 2016 prospektfreie Direktinvestments vermitteln wollen, sollten ausschließlich mit erfahrenen und in allen regulatorischen Aspekten sorgfältig agierenden Anbietern zusammenarbeiten, die nicht nur die sachlichen, sondern auch die für den Vermittler relevanten rechtlichen Aspekte vollumfänglich erkannt und gelöst haben. Das Risiko der Inkompetenz eines Anbieters, der hier unsauber arbeitet und Ihnen als Vermittler Antworten schuldig bleibt, tragen Sie ganz allein. (cs)

Printausgabe 01/2016