Vergangenes erblüht!

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Die grassierende Unsicherheit auf den Finanzmärkten lässt die Nachfrage der Deutschen nach Immobilien steigen, sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage.

Dies beflügelt auch und insbesondere Denkmalschutzobjekte, überzeugen die Klassiker der Immobilienanlage doch durch stabile Mieterträge. Anbieter berichteten in der jüngeren Vergangenheit von einem sprunghaften Anstieg des Anlegerinteresses. Der historische Charme wird somit erhalten.

Immobilien liegen als Anlageobjekte im Trend, trotz der rückläufigen Bevölkerungsentwicklung sinkt der Bedarf an Wohnraum nicht. Ein Grund hierfür ist in der steigenden Anzahl der Ein- und Zweifamilienhaushalte zu finden. Metropolregionen platzen oftmals aus allen Nähten. Glücklicherweise lassen sich dabei viele Gründerzeitvillen mit etlichem Aufwand revitalisieren und vermarkten. Damit nicht genug. Projektentwickler setzen zunehmend auch auf außergewöhnliche Objekte, wie etwa historische Industrieimmobilien, Kasernen oder andere denkmalgeschützte Immobilien. Leitmotiv ist, oftmals vor dem Verfall stehende werthaltige Bausubstanz zu schützen, damit diese nach der Sanierung in neuem Glanz erstrahlt und das Stadtbild bereichert. Historische Architektur und Bauweise deutscher Prägung sind Sinnbilder für Solidität und Beständigkeit.

Denkmal ist Historie.

Historiker legen fest, was erhaltenswerte Bausubstanz ist. Dabei lenken sie ihr Augenmerk darauf, dass sich die Förderung historischer Bausubstanz sehr gut in die allgemeinen Vorgaben für die Stadtentwicklung anpasst. Revitalisierte Objekte können Bestehendes sinnvoll ergänzen und vermitteln parallel den Eindruck, dass wahrer Luxus zeitlos ist. Das zeigt sich beispielsweise an den Höhen der Räume. Die heute üblichen 2,20 bis 2,40 Meter wirken bedrückend im Vergleich zum Raumgefühl mit den 3 Meter und höher liegenden Stuckdecken der Gründerzeit. In der Summe gute Argumente für denkmalgeschützte Immobilien, die bei Investoren in der Gunst liegen. Allerdings sollten Qualität und Renditeaussichten der Objekte genau geprüft werden.

Denkmalschutzimmobilien – eines der letzten Steuersparmodelle.

Aufgrund der Steuervorteile sind Denkmalschutzimmobilien auch als Kapitalanlage begehrt und geeignet, um Vermögen langfristig zu sichern. Von der Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) haben beide Seiten ihren Nutzen, sowohl der Staat als auch der Erwerber. Eigennutzer wie Investoren können die meist hohen Sanierungskosten steuerlich absetzen. Wer selbst einzieht, kann über 10 Jahre insgesamt 90 % dieser Ausgaben bei der Einkommensteuer geltend machen, private Kapitalinvestoren sogar 100 % – allerdings nur über einen Zeitraum von 12 Jahren. Wer sich jedoch über Richtlinien zur Denkmalpflege hinwegsetzt, darf die Kosten nicht geltend machen. Darüber hinaus können günstige KfW-Mittel für ein energieeffizientes Umbauen in Anspruch genommen werden.

Den Charme der Vergangenheit neu erblühen zu lassen ist die eine Sache,
aber welche Faktoren sind für den erfolgversprechenden Kauf einer
denkmalgeschützten Immobilie unabdingbar?

Zunächst sollte die Immobilie in einem baulich und technisch hervorragenden Zustand sein, das heißt, erstklassig saniert bzw. rekonstruiert und somit langlebig. Wenn die Immobilie eine Kapitalanlage ist, die vermietet werden soll, müssen außerdem Interieur und Ausstattung stimmen, um Vermietbarkeit und wirtschaftliche Mieteinnahmen sicherzustellen. Das sind wichtige Voraussetzungen für Werterhalt und Wertsteigerung einer wünschenswerten Langlebigkeit.

Priorität hat natürlich die Lage – dieses Argument gilt hier ebenso wie bei anderen Immobiliensegmenten. Denkmalschutzimmobilien sind Unikate und liegen meist in beliebten Großstädten und deren Peripherie. Aber auch bei so genannten B-Standorten lohnt sich eine tiefgehende Analyse der Gegebenheiten. Es ist daher nicht aus der Luft gegriffen, dass neben Top-Standorten wie den Ballungszentren München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin auch kleinere Städte wie Münster oder Freiburg mit einer guten Infrastruktur, einer langfristig positiven Prognose der wirtschaftlichen Entwicklung und stabiler bzw. wachsender Einwohnerzahl in die engere Wahl kommen. Bei der Betrachtung des Großraums spielen wirtschaftliche Stabilität, das Wachstum, der sogenannte Nettozuzug und die demografische Struktur eine Rolle, ebenso die Angebots- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt, die Einkommensentwicklung und der Arbeitsmarkt. Somit sind nicht nur die Ist-Zustände von Bedeutung, sondern auch prognostizierbare Zukunftsszenarien. Marktmeinung ist, dass neben Immobilien in guten Lagen, die günstiger angekauft werden können oder aufgrund ihrer Exklusivität höhere Mieterträge und damit Renditen erbringen, künftig verstärkt auf attraktive Objekte in mittleren Lagen gesetzt wird.

Alleinstellungsmerkmale.

Ist die Immobilie letztlich durch ihre Lage, Architektur oder Geschichte fast schon einzigartig in ihrer Umgebung? Der bedingte höhere Bekanntheitsgrad hebt sich vom Markt deutlich ab. Das eröffnet in Zeiten, in denen der Immobilienboom unter Umständen rückläufig werden könnte, höhere Sicherheit als es bei einer herkömmlichen Standardimmobilie der Fall ist. Auch das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Mieteinnahme ist genau zu analysieren. Nach Marktmeinung sollte die Rendite auch ohne Einrechnung der Steuervorteile ein angemessenes Niveau erreichen. Zielwerte um die 3 % sind angesichts des aktuellen Nachfrageüberhangs in Top-1A-Lagen noch realistisch, in ausgewählten mittleren Städten können zwischen 5 und 9 % veranschlagt werden.

Fazit
Mit der Umwandlung in moderne und rentable Wohn- oder Gewerbeeinheiten bleibt die industriegeschichtliche Identität eines denkmalgeschützten Gebäudeensembles erhalten. Die Historie blüht wieder auf und fügt sich perfekt in das Stadtbild ein. Das Thema Energieeffizienz ist zwischenzeitlich auch bei Altbaufans angekommen und viele Gebäude werden mit Mitteln der KfW zu KfW-Effizienzhäusern getunt. Gegenwärtig würden viele Gebäude der 50er bis 70er Jahre als Zeitzeugnisse und Belege architektonischer Trends unter Denkmalschutz gestellt, sagen Marktexperten.

finanzwelt Special 06/2015 | Sachwertinvestments und Immobilien