Studie: Wertverluste der offenen Immobilienfonds („Cash-Burn-Rate“)

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Die Drescher & Cie Immo Consult AG hat im Rahmen einer rund 95-seitigen Analyse der öffentlich zugänglichen Daten der in Abwicklung befindlichen Offenen Immobilienfonds hinsichtlich ihrer Portfolioqualität untersucht.

(fw) Als Co-Autorin der Studie fungiert wiederum die Diplom-Geografin Sandra Kielholz. Sie verfügt über eine langjährige Erfahrung im Immobilienmarktresearch für die Gesellschaften AXA IM, CB Richard Ellis und Jones Lang LaSalle und arbeitet seit fünf Jahren für die Drescher & Cie Immo Consult AG. Die noch bei den Fondsgesellschaften befindlichen acht Immobilienportfolien wurden wiederum Objekt für Objekt untersucht. Die drei Kriterien Lagequalität, Gebäudequalität und Vermietungsrisiko sind anhand einer eigenentwickelten Scoring-Tabelle bewertet worden. Anschließend sind die Ergebnisse nach Verkehrswerten, Immobilienanzahl bzw. Jahresnettosollmiete gewichtet in ein Ampelsystem eingeflossen. Alle Ergebnisse werden mit den 2012er Zahlen verglichen, um die zeitliche Entwicklung einfacher nachvollziehen zu können. Wie im letzten Jahr haben die beiden Autoren eine Schätzung möglicher Bandbreiten für die Abwicklungsergebnisse der einzelnen Fonds auf dieser Basis angegeben. Aktualisiert fließt in die Betrachtung die Entwicklung der Anteilwerte seit Abwicklung, einschließlich geleisteter Kapitalrückzahlungen, mit ein. Daraus ermitteln die Autoren die gegenwärtige Wertreduzierung und prognostizieren die weitere mögliche Entwicklung. Damit werden dem Markt diese Indikationen an die Hand gegeben und mit den Börsenbewertungen verglichen. Das Universum der Fonds in Abwicklung hat sich, vom Markt fast nicht bemerkt, durch die Abwicklung des Catella Focus Nordic Cities auf mittlerweile 18 Fonds erweitert. Aufgrund der nur noch geringen Immobilienbestände haben wir auf die Detailanalyse der bereits auf die Depotbanken übergegangenen zehn Fonds verzichtet und sie nur noch hinsichtlich des eingetretenen Wertverlustes mit Hilfe der Kennziffer „Cash-Burn Rate“ (CBR) analysiert und verglichen. Rangiert nach dem als „Gut“ eingestuftem Portfolioanteil, liegt der KanAm Grundinvest an erster Rangstelle. Auf dem zweiten und dritten Platz liegen der KanAm Spezial Grundinvest und der CS Euroreal. Die Qualität dieser Portfolien sollte grundsätzlich eine termingemäße Veräußerung erleichtern, allerdings liegen der Anteil an positiv (gut) eingestuften Portfolioanteilen bei lediglich rund 30% und weniger. Der SEB Global Property Funds und der CS Property Dynamic haben nur als durchschnittlich und schlecht eingestufte Immobilien, was die Vermarktung erschweren wird. Die Veräußerungen der Portfolien von SEB Immoportfolio Target Return und SEB Global Property Funds sollten die größten Herausforderungen darstellen: über 50% der Portfolien zählen hier zur Kategorie „Schlecht“. Trotz der längeren Abwicklungsfrist stehen der SEB Immoinvest und der CS Euroreal vor der größten Herausforderung: hier müssen rechnerisch noch 6 bzw. 3 Immobilien pro Monat veräußert werden. Da in den Monaten zuvor nur 1,1 Immobilien/Monat (1,2 Immobilien/Monat CS Euroreal) veräußert werden konnten, ist die Wahrscheinlichkeit relativ gering, dass das gesamte Portfolio vor Übergang auf die Depotbank abgewickelt sein wird. Gut im Zeitplan liegt nur der SEB Global Property Fund: hier wurden bereits in den abgelaufenen Monaten schon die benötigte Anzahl an Immobilien/Monat veräußert. Auch der Catella Focus Nordic Cities hat gute Chancen einen Großteil der Immobilien im Abwicklungszeitraum zu veräußern. Die Aussage hinsichtlich der Portfolioqualität muss allerdings unbedingt in den Kontext der bereits entstandenen Verluste, noch möglicher Verluste und geleisteter Rückzahlungen gestellt werden. Dazu wurde in diesem Jahr zum dritten Mal die eingetretenen Wertverluste mit Hilfe der von einer Kennziffer „Cash Burn Rate“ quantifiziert und in der Gesamtstudie detailliert dargestellt. Die Gesamtstudie kann zum Preis von € 499,– zzgl. USt. bezogen werden. www.dc-immoconsult.de