Steuertipp: Positives BFH-Urteil zum Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf

Oft streiten sich Steuerzahler und Finanzverwaltung über vermeintliche Spekulationsgewinne nach dem Verkauf der Immobilie. Das Verbraucherportal Wohnen und Bauen berichtet über ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), das Eigentümer entlastet. Selbst wenn sie ihre Mietwohnung vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen.

Bekanntlich gilt bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Sofern also zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind, muss die Differenz zwischen Erwerbskosten und Verkaufserlös versteuert werden. Bei selbst genutztem Wohneigentum gilt die Spekulationsfrist nicht. Steuerlich kritisch sind traditionell all jene Fälle, bei denen eine Immobilie im besagten 10-Jahres-Zeitraum teils vermietet und teils selbst genutzt wird. Nicht selten wurden Steuerzahler und Immobilieneigentümer zur Kasse gebeten – auf Grundlage eines Schreibens des Bundesfinanzministeriums (BMF) aus Oktober 2000.

Klarheit und vor allem spürbare finanzielle Vorteile für Eigentümer, denen die Versteuerung vermeintlicher Spekulationsgewinne droht, bringt ein aktuelles BFH-Urteil vom 03.09.2019 (Az.: IX R 10/19). Kernaussage der Entscheidung: Es liegt kein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn vor, falls die Immobilie kurz vor dem Verkauf nicht selbst genutzt, sondern vermietet war.

Dazu ein fiktives Beispiel. Jemand hatte im Jahr 2015 eine damals vermietete Wohnung erworben. Nach Anmeldung des Eigenbedarfs zieht der Eigentümer mit seiner Familie im Dezember 2015 in die Wohnung. Anfang 2017 zieht er wieder aus und vermietet die Wohnung erneut. Der Wohnungsverkauf erfolgt einige Monate später. Nach dem zitierten BMF-Schreiben aus dem Jahr 2000 lag in dem Fall ein Spekulationsgewinn vor, den der Verkäufer hätte versteuern müssen.

Anders sieht das der Bundesfinanzhof im genannten Urteil. Begründung: Die Selbstnutzung einer Immobilie muss während eines zusammenhängenden Zeitraums von drei Kalenderjahren stattfinden. Dabei muss die Selbstnutzung ausschließlich im mittleren dieser drei Kalenderjahr ununterbrochen sein. Folge: Im Jahr vor der ununterbrochenen Selbstnutzung muss die Immobilie nur am letzten Tag, somit an Silvester, vom Eigentümer selbst genutzt sein, und im Jahr des Verkaufs lediglich am 1. Tag, somit an Neujahr.

Fazit: Würde die Wohnung im vorliegenden Beispiel ein paar Monate nach dem 1. Januar bis zum Verkauf im selben Jahr vermietet, läge laut BFH kein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn vor.

Fazit: Mit einer Entscheidung hat der BFH die steuerlichen Zügel beim Immobilienverkauf gelockert. Immobilieneigentümer, die ihr Objekt im 10-Jahres-Zeitraum mal vermieten und mal selbst nutzen, haben nun größere Freiheiten, etwaige Spekulationsgewinne steuerfrei einzustreichen.