Sorglos in die Zukunft blicken

Die Demografie spricht ein klares Bild: Die Gruppe der 80-Jährigen verdreifacht sich in den kommenden Jahrzehnten. Das bedeutet hohe Pflegebedürftigkeit im Alter. Adäquate Pflegeimmobilien sind schon heute knapp. Ein sicheres Investment also? Ja, aber auch hier muss einiges beachtet werden, damit die Pflegeimmobilie auch so sicher und lukrativ bleibt, wie vom Anbieter propagiert.

„Die Rente ist sicher”, verkündete einst Bundesminister Norbert Blüm. Heute wissen wir, sie ist es nicht. Was wir aber wissen ist, dass steigender Pflegebedarf sicher ist. Zwei Faktoren kommen zusammen: Die sinkende Geburtsrate und die steigende Lebenserwartung. Im Jahr 2050 soll es mehr als 10 Millionen über 80-Jährige in Deutschland geben, statt wie heute 4 Millionen. Und das Risiko der Pflegebedürftigkeit erhöht sich mit steigendem Alter signifikant. Von den heute über 80-Jährigen sind rund 31 % pflegebedürftig. Somit wächst der Bedarf von Pflegeheimen bundesweit.

Die Studie der Deutsche Bank Research „Pflegeimmobilien für
alternde Gesellschaft” spricht von einem ermittelten Bedarf von 3.000
neuen Pflegeheimen in Deutschland bis 2020. Und laut CBRE Research ist
davon auszugehen, dass in Deutschland bis in das Jahr 2030 mehr
als 1,2 Millionen Menschen in Pflegeheimen leben werden.

Gegenüber dem letzten Erhebungszeitpunkt 2009 ist dies ein Plus von rund 70 %. Sandro Pawils, Vorstand der auf Pflegeimmobilien spezialisierten WirtschaftsHaus Gruppe, meint dazu: „Angesichts dieser Zahlen ist schon jetzt absehbar, dass stationäre Pflegeeinrichtungen diesen riesigen zusätzlichen Bedarf nicht abdecken können. Tatsächlich wird immer mehr Geld für die Pflege aufgebracht werden müssen. Experten rechnen mit Steigerungsraten von bis zu 400 % in den nächsten 30 Jahren. Der Staat wird diese Aufgabe allein nicht bewältigen können. Damit steigt zugleich der Bedarf an stationären Pflegeeinrichtungen. Wer also jetzt in Pflegeimmobilien investiert, nutzt einen großen Wachstumsmarkt.” Das Gros des Wachstums entfällt auf die Flächenstaaten Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen sowie auf Nordrhein-Westfalen. „Innerhalb der nächsten zehn Jahre wird ein zweistelliger Milliardenbetrag für die Investitionen erforderlich, um zusätzliche Pflegeplätze zu schaffen”, rechnet Thomas F. Roth, Vorstand der seit über 15 Jahren auf Investitionen in Pflegeeinrichtung spezialisierten IMMAC Holding AG, vor. Das sei aber nur die Deckung des quantitativen Bedarfs. Denn daneben gibt es noch den qualitativen Bedarf. „Für Modernisierung oder Ersatz nicht mehr marktfähiger Pflegeheime wird ein mindestens genauso hohes Investitionsvolumen aufzubringen sein”, so Roth weiter. Und ein weiterer Faktor kommt hinzu: Denn nur, wenn es sich lohnt, wird gebaut. Da der Bau von Pflegeheimen, wie alle Bautätigkeiten, stark konjunkturabhängig ist, der Bedarf aber keinen größeren Schwankungen unterliegt, bewirkt das ein noch schwierigeres Angebot auf dem Pflegemarkt aus konjunkturell schwachen Zeiten resultierend.

Risiko der Pflegebeduerftigkeit

Möglichst groß, modern und energieeffizient. Nicht nur die Anzahl der Nachfragen steigt, auch die Anforderungen an die Qualität und die Ausstattung der Einrichtungen nimmt zu. Bei einem so langfristigen Investment muss vieles genau geprüft werden. Denn ein nicht adäquates und somit leerstehendes Objekt wirft keinen Mietzins ab und ist auch im Verkauf meist wertlos. Entscheidend sind eine Vielzahl von Faktoren, angefangen beim Betreiber, über die Lage oder die Bausubstanz, bis hin zur Größe und Qualität der einzelnen Zimmer bzw. deren Ausstattung. Frank Winkel, seit knapp 15 Jahren im Immobiliengeschäft und mit seinem inhabergeführten Unternehmen WI-IMMOGROUP auf Pflegeimmobilien spezialisiert, erklärt: „Grundsätzlich müssen die Objekte über eine nachhaltige moderne Bausubstanz verfügen und dem Niedrigenergiestandard entsprechen. Die Größe und Anordnung wie bspw. die Bäder richten sich zu einem großen Teil nach der Heimverordnung und dem Betreiber.” Pawils sieht ebenso die Wichtigkeit der Objektqualität: „Wir haben eigens einen Architekten eingestellt, der vor dem Kauf der Immobilien die Bausubstanz genau prüft und feststellt, ob sie den baulichen Anforderungen in den nächsten Jahrzehnten genügen wird.” Das Thema Energie spiele eine immer größere Rolle, sagt Winkel. So verbrauchen Neubauten nach KfW Effizienzstandard weniger Energie und werden staatlich gefördert. Die jeweils geltenden Landespflegegesetze und ihre bereits heute bekannten Anforderungen in naher Zukunft, insbesondere im Hinblick auf die Einzelzimmerquote, sollten auch auf jeden Fall zu berücksichtigen sein. „Bei einem Neubau tut man gut daran, die Einzelzimmer so großzügig zu dimensionieren, dass sie bei einer möglichen Veränderung der Nachfrage auch als Zweibettzimmer genutzt werden können”, erklärt Roth. Wenn diese höhere Investition überhaupt auf der Basis einer Heimentgeltrefinanzierten Pacht bezahlbar ist. Über eine wirtschaftliche Mindestgröße gibt es unterschiedliche Auffassungen. „Das hängt maßgeblich vom Betreiber und seinen Pflegekonzepten ab”, erklärt Roth. Natürlich sei der Pächter einer Betreiberimmobilie und seine Pflegequalität und betriebswirtschaftliche Stärke ein enorm wichtiger Faktor. Sinnvolle Größen seien heutzutage sicherlich 80 bis 120 Betten.

Eigene Regeln für 1A-Lagen bei Pflegeimmobilien. Bei einer Pflegeimmobilie gelten andere Regeln, andere Mieter, andere Betreiber und vor allem: andere Regeln für die 1A-Lage. Winkel erklärt hierzu: „Lage, Lage, Lage ist ein bekanntes Entscheidungskriterium bei Immobilien, bei Pflegeimmobilien gestaltet sich dies jedoch anders. Wir ermitteln bspw. anhand eines so genannten ‚Bedarfs Quick Check’, wie viel Bedarf an Pflegeplätzen einem Standort besteht und wie sich dieser zukünftig entwickelt.” Der 1A-Standort einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie ist nicht zwangsläufig eine optimale Lage für eine Pflegeimmobilie. Die 1A-Lage für ein Pflegeheim setzt vor allem gute Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs voraus. „Eine Pflegeimmobilie wird nicht dort gebaut, wo sie schön aussieht, sondern wo sie benötigt wird.” Auch das WirtschaftsHaus erachtet eine professionelle Standortanalyse als Grundlage eines jeden Engagements in eine Pflegeimmobilie. „Hier ist nicht entscheidend, nur auf den Einkaufsfaktor zu blicken, sondern eine langfristige Betrachtung der demografischen Entwicklung vor Ort zu analysieren. Das Risiko besteht darin, dass bei Neubauten ein Betreiber die Pre-Opening-Phase nicht übersteht, weil die Neubelegung der Pflegeimmobilie zu viel Zeit in Anspruch nimmt”, so Pawils. Alle Experten sind sich einig: Es ist wichtig, dort zu investieren, wo künftig mehr Menschen wohnen als heute. Denn Zuzug bedeutet Wertsteigerung, da Regionen mit großer Flucht auch Pflegebedürftige verlieren. Eine Kombination aus Immobilienlage und Pflegebedarf ist die beste Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment.

Risiko der Pflegebeduerftigkeit

Wo liegen die Gefahren? Pflegeimmobilien gelten gemeinhin als sicheres Investment. Langfristige Mietverträge mit den Betreibern sichern Renditen von ca. 5 % über lange Zeiträume und bei Direktinvestments auch unabhängig von der Vermietung des eigenen Appartements. Der größte anzunehmende Störfall ist somit der Ausfall des Betreibers. Bei renommierten und bundesweit tätigen Betreibern eher unwahrscheinlich. Aber trotzdem bestehen beim Betreiber Risiken, weiß WIIMMOGROUP-Chef Winkel: „Viele kleine Betreibergesellschaften beherrschen zwar das Thema Pflege, können jedoch das voll umfängliche Kostenstellenmanagement nicht anwenden und sind somit schnell Insolvenz gefährdet.” Sie lassen sich zudem häufig auf erhöhte Pachtzahlungen ein. Die Frage stellt sich dann, wie lange sie das durchhalten und wovon die Immobilien instandgehalten werden sollen. Roth rät daher Anbietern, die seit Jahren in diesem Markt verwurzelt sind und eine entsprechende Leistungsbilanz ausweisen können: „Nur wer die Bedürfnisse der Betreiber respektiert und mit einer vernünftigen Pacht und entsprechender Instandhaltung der Immobilie die idealen Rahmenbedingungen stellt, wird langfristig erfolgreich sein können.”

Direktinvestment oder Fondsanteil? Wer in Pflegeimmobilien investieren will, hat die Qual der Wahl. Nicht nur wegen der vielen Anbieter am Markt. Zu allererst muss sich die Frage gestellt werden, ob es eine Investment-KG (Alternative Investment Fonds) sein soll oder doch Teileigentum (auch als Direktinvestment bezeichnet) in Betracht gezogen wird. Bei einer Investment-KG wird die Immobilie als Ganzes professionell gemanagt, es besteht oft eine Streuung in mehrere Objekte mit unterschiedlichen Betreibern an unterschiedlichen Standorten. „Die wesentlichen Unterschiede beim Direktinvestment liegen darin, dass der Investor ins Grundbuch eingetragener Eigentümer eines genau beschriebenen Teiles der Immobilie wird. Es ist damit eine echte und klassische Kapitalanlage ohne die herkömmlichen Risiken”, erklärt Pawils. Wichtige Fragen, die der Investor dann allerdings klären sollte, sind: Wem gehört das Haus, wie wird eine Diversifikation zum Beispiel bei ausbleibender Miete abgebildet und was sind mögliche Exitszenarien? Winkel hat dafür die passenden Antworten: „Jedes der erworbenen Appartements gehört den einzelnen Anlegern, die sich dann in einer Eigentümergemeinschaft zusammenfinden und deren Aufgaben dann wiederum eine Hausverwaltung übernimmt.” Falls der Betreiber ausfällt kann dieser durch den Verwalter ausgetauscht werden. Und auch in Sachen Exitstrategie hat er bereits gute Erfahrungen gemacht: „Als Verwalter einiger Objekte haben wir bereits einige unkomplizierte Veräußerungen der Appartements beobachtet. Dies ist vom Prinzip gleichzusetzen mit dem Verkauf einer normalen Immobilie.” Der Anbieter von Investment-KGs Roth sieht allerdings ein Risiko in der Exitstrategie eines Direktinvestments: „Ein heute überteuert erworbenes Direktinvestment wird später schwerer zu veräußern sein. Wenn überhaupt ein Käufer gefunden werden kann, müssen unter Umständen erhebliche Einbußen hingenommen werden.” Aber wie sieht es denn mit der Veräußerbarkeit bei Fondsanteilen aus? Winkel fragt kritisch im Hinblick auf den nur wenig funktionierenden Zweitmarkt: „Sind diese im Moment überhaupt geregelt veräußerbar?” Die IMMAC scheint dem Problem aber Herr geworden zu sein, denn laut Roth sei in den wenigen Fällen, in denen Anleger sich von ihren Anteilen trennen mussten, immer der Nominalwert erzielt worden. „Die einzigen Kosten sind entweder eine moderate Gebühr für die Änderung des Treugeberregisters oder für die Eintragung im Handelsregister, die jedoch fast immer vom Käufer getragen werden”, so Roth. Wie dem auch sei, in Sachen Exitstrategie lohnt es sich für alle Vermittler von Pflegeimmobilien, genauer hinzuschauen.

Fazit
Ein Investment in eine Pflegeimmobilie bedeutet soziales Engagement und verhältnismäßig sichere Rendite. Sowohl der demografische Wandel als auch die Sicherheit der gesetzlichen Pflegeversicherung als Leistungsträger schaffen relative Investitionssicherheit im Vergleich zum sonst sehr volatilen Immobilienmarkt. Zu guter Letzt können sich Eigentümer einer Pflegeimmobilie bei einigen Angeboten auch ein bevorzugtes Recht auf einen Pflegeplatz des jeweiligen Betreibers sichern, und dies bundesweit. (lvs)

Pflegeimmobilien – Printausgabe 03/2014