So lässt sich die Rendite optimieren, ohne die Mieter zu überlasten

Frank Wojtalewicz, Foto: © d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

Es ist paradox: Obwohl nicht die Kalt-, sondern die Warmmiete darüber entscheidet, ob sich Mieter eine Wohnung leisten können, geht es im öffentlichen Diskurs nahezu ausschließlich um die Entwicklung der Kaltmiete. Das ist nachvollziehbar, beinhaltet die Warmmiete neben der Kaltmiete doch in der Regel 15 weiteren Posten. Für die politische und mediale Debatte, die Plakativität benötigt, ist das zu kleinteilig und variantenreich. Erstaunlicherweise erhält das Thema Wohnnebenkosten in der Immobilienbranche ebenfalls vergleichsweise wenig Aufmerksamkeit.

Vielleicht sind viele der Ansicht, dass sich Wohnnebenkosten nicht in relevantem Maße beeinflussen lassen, und widmen sich deshalb diesem Thema nicht. Es scheint auch eine Binsenweisheit zu sein, dass sich energetisches Sanieren nicht warmmietenneutral gestalten ließe, die Modernisierungsumlage also immer höher ausfällt als die Einsparung der Nebenkosten. Das ist falsch. Jedenfalls wenn konsequent alle Möglichkeiten zur Senkung der Nebenkosten eingesetzt werden.

Wie das gelingen kann? Es gibt zwei effektive Hebel zur Optimierung der Nebenkosten. Werden beide kombiniert, ist es möglich, die Wohnnebenkosten für Mieter um maximal die Hälfte zu reduzieren – und die Kaltmieterhöhung tatsächlich warmmietenneutral zu gestalten.

  1. Energetische Entwicklung. Die Möglichkeit von Modernisierungsmaßnahmen zur Erhöhung der Mieterträge ist schon immer gerne von Wohnimmobilieninvestoren in Anspruch genommen worden. Wir sind in Deutschland politisch und gesellschaftlich aber an einem Punkt der Debatte angekommen, an dem es aus sozialen und ökologischen Gründen nötig wird, den Fokus neu zu justieren und langfristiger auszurichten. Statt allein auf potenzielle Ertrag- und Wertsteigerungen zu blicken, muss es bei Modernisierungen vor allem auf die Einsparung von Energie und Kosten ankommen.

Die Möglichkeiten dazu sind vielfältig; welche Maßnahmen vorgenommen werden können und sollten, ob ein Wärmedämmverbundsystem installiert, das Dach oder die Heizanlage erneuert wird oder die Fenster ausgetauscht werden, entscheidet sich aber immer individuell am Objekt selbst. Es ist von Vorteil, über entsprechende Expertise inhouse zu verfügen, um das gesamte Optimierungspotenzial eines Objekts erkennen und die richtigen Maßnahmen umsetzen zu können. Je nach bisherigem Zustand des zu sanierenden Wohnobjekts lassen sich durch energetische Investitionen zehn bis 30 Prozent der Nebenkosten einsparen.

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