So entwickelt sich das Angebot

planze_himmel.jpg
Foto: © Kletr - Fotolia.com

Wer gehofft hatte, die Branche der geschlossenen Fonds werde wie Phönix aus der Asche wiederauferstehen, sieht sich getäuscht. Das wird allenfalls 2015 geschehen. Nach wie vor tun sich die Anbieter der AIF-Fonds schwer, neue Produkte auf den Markt zu bringen. Die Folgen der Regulierung und Materialknappheit machen zu schaffen.

Auch mehr als ein Jahr nach Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), das den „geschlossenen Fonds” reguliert, sind Produkte, die nach dem neuen Standard konzipiert sind, dünn gesät. Es sind nicht einmal die Finger beider Hände notwendig, um die geschlossenen Fonds zu zählen, die nach dem 21. Juli 2013, als das KABG in Kraft trat, aufgelegt wurden: Es sind gerade einmal neun. Und eine Flut neuer Fonds ist wohl auch nicht zu erwarten. Das zeigt eine Umfrage des bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e. V. vom Sommer 2014 bei seinen Mitgliedern. Aus der anonymen Umfrage bei den 30 Vollmitgliedern, die geschlossene Fonds auflegen, die auch nur von 16 Unternehmen beantwortet wurde, ergab sich, dass bis zum Jahresende 2014 insgesamt 33 AIFs zu erwarten sind, von denen sich 24 an Privatanleger und 9 an semi-professionelle und professionelle Investoren wenden. „Die Anzahl der geplanten Produkte stimmt zuversichtlich”, lautete der Kommentar von Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des bsi. Ermahnte aber auch an, dass die Unternehmen die Möglichkeit bekommen müssten, ihre Tätigkeit im Rahmen der Regulierung auch endlich aufzunehmen. Bezeichnend: Erst im Juli erfuhr die Branche von Musterkostenklauseln, in denen die Hauptkosten erfasst sein müssen. Das warf einige Häuser im Genehmigungsprozess wieder zurück. Es gibt immer noch Emissionshäuser, die auf die Vollzulassung als KVG warten. Und nach dem neuen Recht dürfen nur KVGs AIF-Fonds auflegen und verwalten.

Inzwischen haben neun AIF-Fonds die erforderlichen
Genehmigungsverfahren erfolgreich durchlaufen.

publity gelang es, grünes Licht für den Vertrieb des „publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co.” als geschlossene Investment KG nach neuem Recht zu erhalten, bevor eine KVG genehmigt war. Der Fonds, der in deutsche Immobilien aus Bankenverwertung investiert, war überhaupt der erste AIF-Fonds, der am 6. Februar 2014 nach dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zum Vertrieb an Privatanleger zugelassen wurde. „Der Fonds investiert in ein risikogemischtes Portfolio von deutschen Immobilien und kann bereits mit einer Mindestanlage von 10.000 Euro gezeichnet werden”, bemerkt Frederik Mehlitz, Geschäftsführer der publity Performance GmbH. Auch heute ist es noch möglich, ohne KVG einen AIF-Fonds aufzulegen, aber vor allem Bankenvertriebe legen offenbar Wert darauf, dass eine KVG-Registrierung vorliegt, bevor ein Fonds in den Vertrieb geht.

Der „20. INP Deutsche Pflege”, der in eine Pflegeeinrichtung in Coesfeld investiert hat, ist – in rund vier Monaten – bereits voll platziert worden. Es handelt sich um einen Fonds für Privatanleger, dem ein weiterer Publikumsfonds folgen soll, an dessen Konzeption die INP Gruppe, Spezialist für Pflegeimmobilien, derzeit arbeitet. Dieser Fonds wird als risikogemischter AIF in drei Objekte investieren: zwei Pflegeimmobilien in Nordrhein-Westfalen und eine Pflegeimmobilie in Hessen. „Der Vertriebsstart ist für Oktober 2014 geplant”, kündigt der neue INP-Vertriebsvorstand Matthias Bruns an. Es ist sicher noch zu früh, über neue Tendenzen bei der Gestaltung von AIF-Fonds nach Inkrafttreten des KAGB ein abschließendes Urteil zu fällen. Aber so viel zeichnet sich ab: Tendenziell sind die Ausschüttungsprognosen bei den Produkten nach KAGB-Standard etwas niedriger als bei den vor dem 21. Juli 2013 aufgelegten Fonds. Das zeigt sich auch bei den INP-Fonds. Der letzte vor Inkrafttreten des KAGB prognostizierte 6,5 %. Der erste, bereits ausplatzierte, stellte 6 % in Aussicht. Und der geplante risikogemischte wird voraussichtlich 5,5 % prognostizieren.

Der Trend zu etwas geringeren Ausschüttungen hängt wohl damit zusammen, dass die Anbieter nicht mehr so sehr als Emissionshäuser wahrgenommen werden möchten als vielmehr als kompetente Assetmanager. „Die Qualität eines Assetmanagers wird höher eingeschätzt, wenn der Fonds besser performt als prognostiziert wurde”, erläutert Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung der Real I.S. AG. Und der Anleger ist zufrieden, wenn mehr ausgeschüttet wird als im Prospekt angekündigt.

Die „sechs vor dem Komma” ist nicht mehr „trendy”.

Bei der Konzeption und Ausschüttungsprognose folgen die Anbieter offensichtlich dem Vorsichtsprinzip. Das war früher anders. Es wurde an allen möglichen Stellschrauben gedreht, um eine „sechs vor dem Komma” bei der Ausschüttungsprognose hinzubekommen. Die Stellschrauben hießen bei geschlossenen Immobilienfonds verzögerte Tilgung der Fremdmittel, zeitweise Verzicht auf Instandhaltungsrücklagen oder Fremdmittelaufnahme in Schweizer Franken oder Yen. Es gab Zeiten, da war es sehr schwer, einen geschlossenen Immobilienfonds zu vermitteln, der nicht mindestens eine jährliche Ausschüttung von 6 % verhieß. Doch die Assetmanager, die künftig an der Performance gemessen werden wollen, kalkulieren heute lieber mit ehrlichen 4 bis 5 % als mit einer aus Marketinggründen geschönten 6, von der man heute weiß, dass sie schwerlich zu realisieren ist. Die Jahresberichte würden solche Schönfärberei schnell entlarven. „Die Zunftmuss lernen, dem Investor bei der Auszahlung keine 6 % vorzutäuschen, sondern die ehrlichen 4 % zu zeigen”, meinte im Frühjahr Michael Ruhl, für den Vertrieb verantwortlicher Geschäftsführer bei HANNOVER LEASING. Und er forderte, im Gegenzug die Sicherheitselemente zu stärken, etwa durch eine höhere Tilgung, oder von Beginn an die Fremdkapitalquoten weiter zu senken. Anselm Gehling, CEO der Dr. Peters Group, glaubt, dass die Ausschüttungen tendenziell geringer ausfallen werden als bei früheren Fonds. „Die eingesparte Liquidität wird genutzt, Fremdkapital schneller als bisher zu tilgen und einen Sicherheitspuffer anzulegen.” Dr. Peters plant einen neuen A380-800-Fonds, möchte dazu aber derzeit keine Details, vor allem auch nicht zur beabsichtigten Ausschüttungshöhe, nennen. Der Grund hierfür sind die neuen regulatorischen Anforderungen nach dem KAGB.

Eine vier vor dem Komma bei der Ausschüttungsprognose schreibt der Fonds „Real I.S. Grundvermögen”, der erste AIF-Publikumsfonds aus dem Münchener Haus, der im September in den Vertrieb ging. Mit einer prognostizierten Ausschüttung von jährlich 4 bis 4,5 % über die gesamte Laufzeit (14Jahre) folgt er dem von Heibrock angesprochenen Vorsichtsprinzip. Der Fonds investiert risikogemischt in Immobilien und kann daher Privatanlegern angeboten werden, die lediglich 10.000 Euro Mindestanlage (plus Agio) einsetzen möchten. Aber eine Anlage in ein Portfolio aus Büro, Einzelhandel, Logistik und selektiv Wohnen und Hotel erfordert sicherlich einen höheren Managementaufwand als die früher vorherrschenden Ein-Produkt-Fonds. Solche Fonds, die lediglich eine Büroimmobilie oder ein Einzelhandelsobjekt beinhalten, werde es aber auch in Zukunft geben, meint Heibrock, sonst kämen Großprojekte mit Investitionen von 150 bis 200 Mio. Euro (wie die attraktiven Shopping-Center) für die AIF-Fonds nicht mehr in Frage.

Nicht nur das Management ist bei vielen AIF-Fonds aufwändiger,
auch die Regulierung selbst verursacht Kosten.

Noch als die Regulierung der geschlossenen Fonds diskutiert wurde, machten die Kritiker darauf aufmerksam, dass das Gesetz unweigerlich zu höheren Kosten führen würde (etwa für die Errichtung einer KVG), die letztlich über geringere Ausschüttungen vom Anleger zu tragen seien. Aber die Einbußen halten sich in engeren Grenzen als befürchtet. Der Fonds „Sozialimmobilien 71. Renditefonds” der IMMAC, der risikogemischt in drei Pflegeheime an unterschiedlichen Standorten und mit verschiedenen Pächtern investiert, prognostiziert Jahresausschüttungen von 5,5 % – früher waren 6 % üblich, da handelte es sich aber auch überwiegend um Ein-Objekt-Fonds. Derzeit arbeitet IMMAC an einem Produkt für semiprofessionelle Anleger (nicht risikogemischt und Mindestanlage 20.000 Euro). „Wegen der schlankeren Kostenstruktur bei diesem Ein-Objekt-AIF könnten wir uns hier eine jährliche Ausschüttung von 6 % vorstellen”, meint IMMAC-Chef Thomas F. Roth.

Der Trend zu geringeren Ausschüttungen erklärt sich aber auch
aus der angespannten Marktsituation.

Die niedrigen Zinsen und der damit verbundene Run in Immobilien erzeugt Druck auf die Renditen. Der neue Fonds von Hamburg Trust, der „Domicilium11 – Little East”, der in Mikro-Apartments (Ein-Zimmer-Wohnungen) in Frankfurt am Main investiert, sieht durchschnittliche Ausschüttungen von jährlich 5,2 % vor. „Die Einkaufspreise für Wohnimmobilien lassen einfach nicht mehr zu”, erläutert Dirk Hasselbring, der Chef von Hamburg Trust, und ergänzt: „Renditen von 5,5 bis 6 %, wie sie vor einigen Jahren noch zu erzielen waren, sehen wir auf absehbare Zeit für Wohnimmobilien nicht mehr.” Die Mehraufwendungen für das KAGB hat Hamburg Trust anderweitig wieder auffangen können. Das haben auch andere Emissionshäuser getan.

Eine praktisch unveränderte Ausschüttung gegenüber dem Vorgängerfonds bietet der Fonds „PROJECT Wohnen 14″. Hier hat der Anleger die Wahl zwischen 6 und 4 % mit monatlicher Zahlung. Aufgrund der kürzeren Laufzeit Fonds (8 Jahre) entspricht dies den zwei Ausschüttungsmöglichkeiten in Höhe von 8 und 6% beim „PROJECT Fonds 12″. Aber der Anleger erhält sein Geld aus der Anlage in Fonds Nummer 14 zwei Jahre früher zurück als beim Vorgängerfonds. „Weiterer Vorteil des Anlegers beim Fonds 14: Die individuelle Wahlmöglichkeit des Starts für die Ausschüttung, die der Kunde selbst bestimmen kann. Diese Möglichkeit gab es zuvor nur beim PROJECT Private Placement”, meint Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Investment Gruppe. Also zusätzliche Bonbons bei praktisch unveränderter Ausschüttung.

Gewöhnen muss sich auch die Öffentlichkeit an das neue Recht. Früher war es üblich, dass die Emissionshäuser weit vor der Auflegung eines geschlossenen Fonds auch die Medien über geplante Fonds informierten. Das hat sich völlig geändert. Immer wieder erhält man auf Nachfragen nach Details geplanter Fonds die Antwort: „Darüber dürfen wir nach Inkrafttreten der Regulierung keine Auskunft geben”. Immerhin wurde inzwischen eine Pressemitteilung veröffentlicht, aus der hervorgeht, dass Dr. Peters eine A 380-800 erworben hat, die bereits im Juni 2014 von Air France übernommen wurde. Details, vor allem über die beabsichtigte Ausschüttungshöhe, mögen die Dortmunder aber dennoch nicht nennen. Als Grund gelten die neuen regulatorischen Anforderungen nach dem KAGB, aber eine spezielle Vorschrift, im Vorfeld keine Informationen herauszurücken, besteht offenbar nicht. Der Respekt vor der BaFin hat mit der Regulierung offenbar deutlich zugenommen. Auch das ist ein neuer Trend.

Fazit
Tendenziell gehen die Ausschüttungsprognosen leicht zurück. Höhere Kosten durch die Regulierung, eine vorsichtiger Kalkulation und die Marktkräfte werden als Gründe angeführt. Per Saldo lässt sich aber sagen, dass die Ausschüttungsprognosen nicht so stark zurückgehen wie befürchtet. (if)

AIF-Fonds – Printausgabe 05/2014