Rheinische Immobilienmärkte: ein Kopf-an-Kopf-Rennen

An den rheinischen Immobilienmärkten wird Köln künftig etwas stärker als Düsseldorf und Bonn von der prognostizierten positiven Bevölkerungsdynamik und der steigenden Kaufkraft profitieren.

Am Markt für Einzelhandelsimmobilien werden die Mieten in den rheinländischen 1a-Lagen zwischen 2015 und 2020 insgesamt um kumuliert rund 10 Prozent zunehmen. Dabei liegt Köln mit knapp 11 Prozent leicht vor Düsseldorf (plus 10 Prozent) und Bonn (plus 9,5 Prozent). Der kleine Vorsprung der Domstadt zeigt sich ebenfalls in den Nebenlagen: Für Köln wird hier eine Mietsteigerung im Einzelhandel von knapp 10 Prozent prognostiziert, für Düsseldorfer und Bonner Nebenlagen rund 8 Prozent. Auf Kreisebene werden die Mieten für Einzelhandelsflächen in 1a-Lage in sämtlichen Kreisen des Rheinlandes mit Ausnahme des Kreises Mettmann bis 2020 ebenfalls um kumuliert 8 oder mehr Prozent steigen. Insbesondere Leverkusen (plus 9,5 Prozent) und der Rhein-Sieg-Kreis mit Siegburg (plus 8,8 Prozent) profitieren dabei von ihrer Zentralität als Einkaufsstandorte.

Für die Büromieten ist in den kommenden Jahren – trotz bereits deutlicher Zuwächse in den vergangenen fünf Jahren – ebenfalls mit Preissteigerungen zu rechnen: bis 2020 um knapp 11 Prozent in Kölner 1a-Lagen, um rund 10 Prozent in Bonner und um 8,6 Prozent in Düsseldorfer 1a-Lagen. Die Mietsteigerungen in den Nebenlagen der rheinischen Großstädte werden sich zwischen 7 und 10 Prozent bewegen. Auf Kreis-Ebene profitieren künftig insbesondere der Rhein-Sieg-Kreis, der Rhein-Erft-Kreis und der Rhein-Kreis Neuss von deutlichen Mietzuwächsen in Höhe von 8 und mehr Prozent für Objekte in 1a-Lage.

Ausgezeichnete Perspektiven bieten vor allem die rheinischen Wohnungsmärkte: Laut Rating werden in Köln, Düsseldorf und Bonn sowie im Rhein-Sieg- und im Rhein-Erft-Kreis bis 2020 die Mieten für Bestandswohnungen überdurchschnittlich stark steigen, in den drei Metropolen auch die Mieten für neu gebaute Mietwohnungen. Auf dem Eigentumsmarkt werden für Köln, Düsseldorf und Bonn sogar deutlich bzw. weitaus überdurchschnittliche Preisentwicklungen prognostiziert.

Zu diesen Ergebnissen kommt die Studie „Investmentchancen auf den rheinischen Immobilienmärkten“, die FERI Euro Rating Services im Auftrag der OMEGA Immobilien erstellt hat. Untersucht wurde die Attraktivität der Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilienmärkte der an der Rheinschiene gelegenen und daran angrenzenden Städte und Kreise. Die Kernstädte Köln, Düsseldorf und Bonn sowie Leverkusen und die Kreise Rhein-Kreis Neuss, Rhein-Erft-Kreis, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis und der Kreis Mettmann wurden auf Basis von Kennzahlenanalysen in einem Rating bewertet, das die jeweilige mittelfristige Attraktivität des Marktes im Vergleich mit 15 deutschen Benchmark-Standorten ausdrückt. Darüber hinaus wird die Entwicklung der Mietpreise in den einzelnen Immobiliensegmenten prognostiziert und zu jedem Markt ein individuelles Chancen-Risiko-Profil abgebildet.

OMEGA FERI Rheinlandstudie
„Vor allem die Wohnungsmärkte des Rheinlandes werden in den kommenden fünf Jahren weiter wachsen“, erläutert Martin Herkenrath, geschäftsführender Gesellschafter der OMEGA Immobilien Gruppe, die Studienergebnisse. „Der rheinische Wohnungsmarkt profitiert davon, dass Düsseldorf, Köln und Bonn eine hohe Anziehungskraft nicht nur auf das unmittelbare Umland, sondern auch ganz wesentlich auf überregionale und internationale Zuwanderer ausüben“, so Herkenrath weiter. Infolgedessen werden dort die Bevölkerung und die Zahl der Haushalte weiter steigen. In Kombination mit dem Nachfrageüberhang in den rheinischen Großstädten bzw. Leerstandsraten unterhalb der Fluktuationsreserve werden Mieten und Preise weiter steigen.

An den Einzelhandelsimmobilienmärkten wirkt sich neben der positiven Bevölkerungsdynamik künftig vor allem das überdurchschnittliche Kaufkraftpotenzial, das eine hohe Einzelhandelsnach-frage generiert, positiv auf die Mieten aus. Dies gilt insbesondere für die beliebten 1a-Lagen von Köln und Düsseldorf, in etwas abgeschwächter Form aber auch für Bonn und Leverkusen.

Auf den Büroimmobilienmärkten des Rheinlandes werden das eingeschränkte Angebot moderner Flächen und eine positive Entwicklung der Zahl der Bürobeschäftigten dazu führen, dass zum einen die Leerstände, die in Düsseldorf und seiner Umgebung noch vorhanden sind, deutlich abgebaut werden. Zudem werden die Büromieten in 1a-Lagen in den kommenden fünf Jahren erneut steigen, jedoch auf einem moderaten Niveau.

Auf Kreisebene zeigt sich, dass die Kreise im Umland von Köln und Bonn stärker profitieren als die nördlicher gelegenen rund um Düsseldorf.

Mit Blick auf die Renditen befinden sich insbesondere die Großstädte des Rheinlandes in einer Phase der ausgeprägten Kompression, die jedoch schon weit fortgeschritten ist. „Wir gehen daher davon aus, dass bei den Nettoanfangsrenditen das Ende der Fahnenstange 2016 erreicht wird und im Falle steigender Zinsen in späteren Jahren die Nettoanfangsrenditen auch wieder steigen werden“, erläutert Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsleitung FERI EuroRating Services, die Analyse. „Der Wertzuwachs wird sich damit in den kommenden fünf Jahren durch die Entwicklung bei den Mieten ergeben.“

Detaillierte Ergebnisse und die komplette Studie „Investmentchancen auf den rheinischen Immobilienmärkten“ stehen Ihnen auf www.omega-immobilien.de/de/downloads.html zum Download zur Verfügung.

Foto:© OMEGA Immobilien Gruppe / Lutz Voigtländer Fröbus GmbH