Renditechancen dort, wo früher die Sonne verstaubte

Vom Osten und Süden der Republik aus gesehen haftet Deutschlands Westen etwas Nostalgisches an. Seit der Wiedervereinigung hat sich der Schwerpunkt des Landes nach Osten verschoben, der Regierungsumzug nach Berlin im Jahr 1999 markierte gleichzeitig Höhe- und vorläufigen Endpunkt dieser Entwicklung. Auch Immobilieninvestoren blickten zunehmend nach Osten, wenn sie aussichtsreiche Assets suchten.

Der „Kohlenpott“, der jahrzehnte-, wenn nicht sogar jahrhundertelang, mit seinen Kohlgruben und seiner Schwerindustrie die Lebensader des aufstreben den Industriestandortes Deutschland war, wurde durch den Strukturwandel empfindlich gebeutelt. Während in den Boomregionen Hamburg, Frankfurt, München und Berlin laut den Experten von empirica die Blasengefahr immer konkreter wird, zeigen sich die Immobilienmärkte in Westdeutschland vor Übertreibungen gefeit und stabil. Deutlich wird das beispielsweise an der Entwicklung der Mieten für Büroflächen, wie der Research von Colliers anschaulich zeigt.

Junge Schwarmstädte.

 

Durch die Bank übertreiben die Städte in der Region weder in die eine noch in die andere Richtung: Ihre Bevölkerung bleibt überwiegend stabil, nur einige Orte fallen durch Bevölkerungswachstum bzw. -rückgang aus dem Rahmen. Zu den zuzugsstarken „jungen Schwarmstädten“ zählt empirica beispielsweise Heidelberg, Karlsruhe, Freiburg, Düsseldorf, Bonn, Koblenz und Trier. In aller Regel sind auch Büro- und Einzelhandelsflächen knapp und begehrt, da wirtschaftliche Prosperität und Potenzial neben dem Vorhandensein von Bildungs- und Forschungseinrichtungen für die Attraktivität von Schwarmstädten konstitutiv sind.

Entwicklung der Mieten für Büroflächen:

Durchschnittsmiete
entwicklung der spitzenmiete
entwicklung der lerrstandsquoten

Quelle: Collins Research

Insbesondere der „Kohlenpott“
hat viel für die Entwicklung zu einem


nachhaltig attraktiven Standort getan.

Viele Orte der Industriekultur wurden zu Denkmälern oder Kunstschauplätzen umgebaut, auch Wohnen im Industriedenkmal ist ein Thema. Der „Masterplan Ruhr“ wurde 2006 veröffentlicht, um die städtebaulichen Projekte der einzelnen Kommunen aufeinander abzustimmen:

Dortmund: wichtigster Verkehrsknoten im östlichen Ruhrgebiet und einstiges Zentrum der Schwerindustrie mit früher über 15 Zechen. Die letzte wurde 1987 geschlossen. Von diesem Schlag hat sich die Stadt nur allmählich erholt und sich inzwischen zu einem Zentrum der Versicherungs- und Finanzwirtschaft entwickelt. Die Universität zieht IT- und Dienstleistungsunternehmen an. Abgeschlossen ist der Strukturwandel noch nicht: Mit 12,1 % liegt die (rückläufige) Arbeitslosenquote immer noch über dem Bundes- und Landesdurchschnitt.

Köln: Hier läuft es besser: Mit einer guten Million Einwohner mit positiver Tendenz ist Köln die größte, wenn auch nicht die Hauptstadt des Landes Nordrhein-Westfalen, und einer der wichtigsten Messestandorte Deutschlands – Gamescom, Photokina und Anuga beispielsweise locken Gäste aus dem In- und Ausland in die Domstadt. Im Trendbarometer der Berlin Hyp setzen die rund 140 Marktteilnehmer Köln auf Platz 7 in Deutschland. Der Büroimmobilienmarkt ist mit einem Bestand von 7,3 Millionen m² im letzten Jahr laut DG HYP im Verhältnis zur Einwohnerzahl eher klein, der Leerstand (6,1 %) lag im dritten Quartal 2015 auf mäßigem Niveau. „Aufgrund der guten Nachfragesituation ist ein nochmals anziehender Flächenumsatz … zu erwarten. Die Spitzenmiete sollte dabei ihr derzeitiges Niveau von 21 Euro/m² halten können“, prognostiziert Jens Hoppe, Leiter der Kölner Niederlassung von BNP Paribas Real Estate GmbH. Auch hier also keine Übertreibungen, der Rheinländer bleibt, außer im Karneval, gelassen.

Düsseldorf: Noch stärker präsentiert sich der Büromarkt in Düsseldorf, das empirica wie Köln zu den jungen Schwarmstädten zählt: Die Landeshauptstadt ist Sitz bedeutender Konzerne wie Henkel und EON und hat sich in den letzten Jahren als Zentrum der Kommunikations-, Werbe- und Modebranche etabliert und ist laut Colliers der wichtigste Einzelhandelsstandort im Bundesland. Nach einem verhaltenen Jahr 2014 präsentiert sich der Büromarkt im laufenden Jahr 2015 laut Catella Research in bester Verfassung mit einem Umsatzanstieg im 3. Quartal im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um knapp 60 %. Die Flächennachfrage verteilt sich laut Christoph Meszelinsky von der BNP Paribas Real Estate GmbH auf Unternehmen aus der Informations- und Kommunikationsbranche, Transport und Verkehr, Industrie-, Beratungs- und Handelsunternehmen und ist damit erfreulich breit aufgestellt. Die Leerstandsrate liegt laut Colliers aktuell bei 9,7 % bei einer Spitzenmiete von 26 Euro/m². Im Trendbarometer der Berlin Hyp belegt Düsseldorf den 5. Platz – direkt hinter Berlin, München, Hamburg und Frankfurt.

Bonn: Entgegen einigen Prognosen hat die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn den Umzug von Regierung und Parlament an die Spree bestens überstanden. Die Arbeitslosenquote liegt mit 6 % im Oktober 2015 um über 4 Prozentpunkte unter der in Berlin, außer der Telekom bieten sechs Bundesministerien, die weiterhin ihren Hauptsitz am Rhein unterhalten, und 20 Bundesbehörden reichlich Beschäftigung für qualifizierte Arbeitnehmer. Nur das ehemalige Diplomatenviertel Bad Godesberg hat seinen einstigen Glanz eingebüßt.

Aachen/Essen: Städte wie Aachen und Essen können mit der dynamischen Entwicklung der Landeshauptstadt nicht so ganz mithalten. Insbesondere Essen hat den Strukturwandel weg vom Bergbau noch nicht vollständig verdaut, das lässt sich an der moderat rückläufigen Bevölkerungsentwicklung und vor allem an der vergleichsweise hohen Arbeitslosenquote von 8,2 % im Oktober 2015 ablesen, die allerdings sinkende Tendenz aufweist. Aachen weist mit derzeit knapp 550.000 Einwohnern eine positive Wanderungsbilanz und überdurchschnittliche Zentralitätskennziffer bei durchschnittlicher Kaufkraft auf. Deshalb gilt hier seit diesem Sommer die Mietpreisbremse, ebenso in Düsseldorf, Aachen, Köln und Bonn.

Niederrhein: Die Region Niederrhein schließlich präsentiert ebenfalls einen stabilen Immobilienmarkt mit geringer Volatilität und niedrigen Leerstandsraten. Seit 2002 verzeichnet sie ein Wachstum von insgesamt 10,5 %, am besten schneiden die Landkreise Wesel und Viersen mit Wachstumsraten von 20,1 bzw. 15,4 % ab. Fazit Während in den Boomregionen die Immobilienkaufpreise häufig schneller als die Mieten steigen und die Blasengefahr dort nach Einschätzung der Berechnungen von empirica steigt, punktet Deutschlands Westen mit bescheidenen Stars. Die Investitionschancen muss man deshalb aufmerksam suchen – sie präsentieren sich nicht auf den ersten Blick, sondern wollen entdeckt werden. Immerhin: Die HAHN-Gruppe hat jüngst einen Bau- und Heimwerkermarkt in Trier für einen Publikumsfonds erworben, den sie noch in diesem Jahr in den Vertrieb bringen möchte. (sk)

finanzwelt 06/2015