Rekordumsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt

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Im vergangenen Jahr wurde mit rund 213,9 Mrd. Euro ein neuer Rekordumsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt erzielt. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich der Geldumsatz in 2015 um rund 16 Prozent, dies geht aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA hervor.

(fw/rm) Diese gilt als einzige flächendeckende Analyse des Immobilienmarktes, die auf einer Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht. Wie schon in den Jahren zuvor dominierten Verkäufe von Wohnimmobilien das Transaktionsgeschehen. Mit Eigenheimen, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Wohnbauland wurden in 2015 Umsätze in Höhe von 150,9 Mrd. Euro erzielt – rund 71 Prozent des Gesamtumsatzes am Immobilienmarkt. Seit dem Jahr 2010 sind die Umsätze mit Wohnimmobilien um 53 Prozent gestiegen. Die aktuellen Entwicklungen am deutschen Markt gehen zurück auf die weiter steigende Nachfrage nach Immobilien – auch aufgrund der hohen Zuwanderung nach Deutschland – sowie die anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen und das stabile wirtschaftliche Wachstum. Gestützt auf die Entwicklung in den Vorjahren und unter Einbeziehung der aktuellen Markttrends erwartet GEWOS für das laufende Jahr und 2017 Umsatzsteigerungen um 8 bzw. 7 Prozent und damit weitere Höchstwerte für den deutschen Immobilienmarkt. Die positive Umsatzentwicklung – sowohl in 2015 als auch in 2016 und 2017 – ist insbesondere der dynamischen Entwicklung der Kaufpreise geschuldet, die Transaktionszahlen zeigen eine nur moderat positive Tendenz. Allein im vergangenen Jahr erhöhten sich die durchschnittlichen Kaufpreise im Schnitt aller Marktsegmente um rund 12 Prozent.

Die Ergebnisse der Analyse im Einzelnen:

Prognose für 2016: Umsatzplus von 8 Prozent – Wohnimmobilien +9 Prozent

Für das laufende Jahr prognostiziert GEWOS eine weitere Umsatzsteigerung um 8 Prozent – Wohn- und Gewerbeimmobilien zusammengenommen werden am Jahresende ein Transaktionsvolumen von rund 230,7 Mrd. Euro erreichen. Mit 164,9 Mrd. Euro entfällt auch in 2016 der überwiegende Teil des Umsatzvolumens auf den Markt für Wohnimmobilien. Der Geldumsatz mit Eigenheimen, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Wohnbauland wird im laufenden Jahr zusammen-gefasst um 9 Prozent steigen.

Steigerungen in allen Marktsegmenten – Eigentumswohnungen +14 Prozent

Wie schon in den beiden Vorjahren bleibt der Teilmarkt für Eigentumswohnungen auch in 2016 das umsatzstärkste Marktsegment. Nach einem deutlichen Anstieg um 14 Prozent wird sich das Transaktionsvolumen am Jahresende bei rund 64,7 Mrd. Euro befinden. Seit dem Jahr 2010 ergibt sich ein Anstieg der Umsätze mit Eigen-tumswohnungen um rund 88 Prozent. Der Teilmarkt für Eigentumswohnungen ist damit das seit 2010 am stärksten wachsende Marktsegment. Auch auf den weiteren Teilmärkten des Wohnimmobilienmarktes werden für 2016 weitere Umsatzsteigerungen erwartet. Für das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wird ein Transaktionsvolumen von rund 58,8 Mrd. Euro prognostiziert (+7 Prozent). Die Umsätze mit Mehrfamilienhäusern steigen auf 25,6 Mrd. Euro (+7 Prozent) und die Umsätze mit Wohnbauland auf 15,8 Mrd. Euro (+6 Prozent). Nach einer Umsatzsteigerung um 29 Prozent im Jahr 2015 wird sich die Entwicklung im Segment der Gewerbeimmobilien in 2016 deutlich abschwächen. Für das laufende Jahr prognostiziert GEWOS einen Anstieg des Geldumsatzes um rund 4 Prozent auf dann 54,0 Mrd. Euro.

Prognose für 2017: Umsatzzuwachs setzt sich fort

Auch in 2017 wird die positive Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt anhalten, so die Prognose von GEWOS. Für das kommende Jahr wird ein weiteres Umsatzplus von 7 Prozent vorausgesagt, das Transaktionsvolumen wird sich auf rund 247,3 Mrd. Euro belaufen. Für den Wohnimmobilienmarkt werden weitere Umsatzzuwächse in allen Marktsegmenten erwartet, die Umsatzentwicklung wird sich jedoch gegenüber 2016 leicht abschwächen. Im Marktsegment der Eigentumswohnungen wird die Steigerungsrate in etwa konstant bleiben – hier steigen die Umsätze voraussichtlich um rund 13 Prozent. Auf dem Teilmarkt für Mehrfamilienhäuser wird ein Umsatzanstieg um 6 Prozent erwartet, die Umsätze mit Eigenheimen und Wohnbauland dürften sich um jeweils 4 Prozent erhöhen.

Preisanstiege prägen die Umsatzentwicklung

Nach einem Anstieg um 4 Prozent in 2015 werden sich die Kauffallzahlen auch in 2016 und 2017 jeweils nur leicht um weitere 2 Prozent erhöhen. Hauptursächlich für die positive Umsatzentwicklung ist die dynamische Entwicklung der Kaufpreise. Für 2016 und 2017 erwartet GEWOS weitere Preisanstiege. Besonders stark dürften sich Eigentumswohnungen verteuern – um 8 Prozent in 2016 und um weitere 6 Prozent in 2017. Für das Eigenheimsegment werden Preisanstiege um 5 bzw. 4 Prozent in 2016 und 2017 prognostiziert.

Neubaueigentumswohnungen: GEWOS-Preisindex klettert auf 141 Punkte

Die kräftige Preisentwicklung auf dem Teilmarkt der Eigentumswohnungen verdeutlicht der GEWOS-Preisindex der 20 bevölkerungsreichsten deutschen Städte. Seit dem Basisjahr 2010 sind die Quadratmeterpreise für Neubaueigentumswohnungen in den 20 größten deutschen Städten um rund 41 Prozent gestiegen. Allein im vergangenen Jahr erhöhte sich der Index um 10 Punkte. Die stärksten Preiszuwächse – sowohl im vergangenen Jahr als auch seit dem Jahr 2010 – verzeichnete Stuttgart. Der Preisindex der baden-württembergischen Landeshauptstadt erhöhte sich in 2015 um 25 Punkte, seit 2010 ergibt sich ein Preisanstieg um rund 62 Prozent. Im vergangenen Jahr zahlten Käufer einer Neubaueigentumswohnung im Schnitt rund 5.100 Euro pro Quadratmeter. Auch in München und Köln sind die Preise für neue Eigentumswohnungen seit 2010 um mehr als die Hälfte gestiegen, allerdings bestehen zwischen den beiden Städten große Differenzen hinsichtlich des Preisniveaus. Während in München im vergangenen Jahr mit rund 6.300 Euro der höchste Quadratmeterpreis der betrachteten Städte erzielt wurde, kostete der Quadratmeter in der Rheinmetropole lediglich 3.800 Euro. Nach Stuttgart waren die deutlichsten Preiszuwächse des vergangenen Jahres in Bochum und Frankfurt am Main zu beobachten (+16 bzw. +15 Indexpunkte), der Preisindex für Berlin legte um 14 Punkte zu. In 2015 lag der Quadratmeterpreis in der Hauptstadt bei rund 4.300 Euro.

Preisentwicklung für Neubaueigentumswohnungen seit 2010

Stadt                    Kaufpreis 2015 Index       Indexveränderung EUR/qm         (2010=100)  2014-2015 Stuttgart                 5.100          162        25 München                 6.300          156         9 Köln                       3.800          152         8 Dortmund              3.000          148          7 Berlin                     4.300          145         14 Münster                  3.800          144         2 Leipzig                   3.200          143         9 Frankfurt a. Main     4.400          139         15 Nürnberg                3.600          139         11 Hannover                3.500          138         -2 Dresden                  3.000          136         5 Bochum                  2.800          136         16 Hamburg                 4.200         135         5 Düsseldorf              4.300          134         3 Bielefeld                 2.500          134         11 Wuppertal               2.800         131         2 Duisburg                2.400          126         4 Bremen                  3.500         125         4 Bonn                     3.400          121         ±0 Essen                    2.900          120         12 20 größten deutschen Städte     141        10 Quellen: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, GEWOS

Kaufkraftentwicklung gleicht Anstieg der Immobilienpreise nicht aus

Die Hürden für den Erwerb von Wohneigentum sind regional sehr unterschiedlich hoch. Die Relation von regional verfügbarer Kaufkraft zu dem örtlichen Durchschnittpreis eines Ein- oder Zweifamilienhauses bildet der Kaufkraft-Immobilienpreis-Index – kurz GEWOS-KPI – ab. Anhand des GEWOS-KPI lässt sich für alle deutschen Stadt- und Landkreise ablesen, wie viele Jahreseinkommen für den Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses aufgewendet werden müssen.

München: 31 Jahreseinkommen für den Eigenheimerwerb nötig

Wie zu erwarten kann die überdurchschnittliche Kaufkraft das wesentlich höhere Preisniveau in den Verdichtungsräumen nicht ausgleichen. In der Stadt München müssen Käufer aktuell mehr als das Dreißigfache der jährlichen Pro-Kopf-Kaufkraft für den Erwerb eines Eigenheims aufwenden. Auch in einigen Landkreisen im Münchner Umland sowie in Düsseldorf, Potsdam, Freiburg und Baden-Baden müssen angesichts eines KPI von mehr als 21 Punkten überdurchschnittlich hohe Kaufpreise gezahlt werden, wenn die regionale Kaufkraft als Maßstab angelegt wird. Neben den Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt und Köln erreichen zudem vornehmlich südwestdeutsche Städte und Landkreise einen KPI von mehr als 15. Die Ferienregionen im Alpenvorland sowie insbesondere – bedingt durch den Einfluss der Nordfriesischen Inseln – Nordfriesland weisen gemessen an der Kaufkraft vor Ort eine vergleichsweise geringe Erschwinglichkeit in Bezug auf den Eigenheimerwerb auf. Im Vergleich zum Süden und zu großen Teilen Westdeutschlands erweisen sich Nord- und insbesondere Ostdeutschland weiterhin als deutlich erschwinglicher. In weiten Teilen Ostdeutschlands müssen Käufer für ein Ein- oder Zweifamilienhaus weniger als das Sechsfache des durchschnittlichen Jahreseinkommens aufwenden. Neben Berlin und Potsdam erreichen im Osten Deutschlands lediglich Dresden, Rostock und Jena Indexwerte von 12 und mehr. rekordumsatz-auf-dem-deutschen-immobilienmarkt-gewoswww.gewos.de