Rekord auf Büromärkten: 1,76 Mio. m² Fläche im 1. Hj. 2016

Marcus Zorn

Im ersten Halbjahr 2016 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München knapp 1,76 Mio. m² Büroflächen umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis 13 Prozent über dem bereits sehr guten Vorjahresniveau. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Der bereits zum Jahresanfang zu erkennende Aufwärtstrend der Büromärkte hat sich erwartungsgemäß auch im zweiten Quartal fortgesetzt. Mit einem Flächenumsatz von 1,76 Mio. m² wurde ein neuer Umsatzrekord für das erste Halbjahr aufgestellt und der bisherige Bestwert aus dem Jahr 2008 noch einmal übertroffen. Im Vergleich zum Vorjahr legte das Ergebnis um 13 Prozent zu und auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um stolze 18 Prozent überschritten. Die insgesamt stabile Konjunktur und vor allem die weiterhin positive Arbeitsmarktentwicklung, mit sinkenden Arbeitslosen- und steigenden Beschäftigtenzahlen, beflügeln die Nachfrage nach Büroflächen. Erfreulich ist vor allem, dass die steigenden Umsätze sich auf breiter Basis vollziehen und nicht nur durch außergewöhnliche Abschlüsse in einigen Städten getragen werden“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. An die Spitze der deutschen Standorte hat sich Berlin gesetzt, wo mit 405.000 m² (+21 Prozent) ein neuer Umsatzrekord verzeichnet wurde. Die dynamische Entwicklung der Hauptstadt hält also unverändert an und schlägt sich mittlerweile auch in deutlich steigenden Mieten nieder. Auf Platz zwei landet erwartungsgemäß München mit 373.000 m² (+21,5 Prozent). Für die bayerische Landeshauptstadt ist dies das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Vervollständigt wird das Führungstrio von Hamburg mit 233.000 m². Unter den großen deutschen Städten ist die Hansestadt der einzige Standort, der leichte Verluste (-9 Prozent) hinnehmen muss. Dieser Rückgang resultiert vollständig aus den bislang noch fehlenden Großabschlüssen über 10.000 m², die im Vorjahreszeitraum 20 Prozent ausmachten. In allen anderen Marktsegmenten war eine sehr rege Nachfrage auszumachen. Auf den weiteren Rängen folgen dicht beieinander Düsseldorf mit 228.000 m² (+11 Prozent), Frankfurt mit 225.000 m² (+11 Prozent) sowie Köln 202.000 m² (+54 Prozent). Die beiden rheinischen Metropolen stellen damit ebenfalls neue Halbjahresrekorde auf. Der starke Anstieg in Köln wird dabei in erheblichem Umfang durch einen Vertragsabschluss der Zurich Versicherung über rund 60.000 m² mitgetragen. Aber auch für Frankfurt ist es das beste erste Halbjahr der letzten vier Jahre. Eine deutliche Steigerung verzeichnete auch der Leipziger Markt, wo ein Flächenumsatz von 51.000 m² (+46 Prozent) registriert wurde. Spürbare Verluste musste dagegen Essen hinnehmen, wo in den ersten sechs Monaten lediglich 38.000 m² (-52,5 Prozent) Büroflächen umgesetzt wurden.

Leerstandsabbau hat sich dynamisch fortgesetzt

Die überdurchschnittlichen Flächenumsätze der vergangenen beiden Jahre sowie die gleichzeitig weiterhin moderate Bautätigkeit spiegeln sich auch in der Leerstandsentwicklung wider, die sich dynamisch fortgesetzt hat. Über alle Standorte hat sich das Volumen in den letzten zwölf Monaten um 10 Prozent verringert und liegt aktuell bei 6,01 Mio. m². Dies ist der niedrigste Wert der vergangenen 14 Jahre. Den stärksten Rückgang verzeichnete München mit 26 Prozent auf aktuell 867.000 m². Mit einer Leerstandsquote von 4,3 Prozent im gesamten Marktgebiet und 3,0 Prozent im Stadtgebiet ist das Flächenangebot gerade in den bevorzugten Lagen teilweise nicht mehr ausreichend. Auch in Berlin reduzierten sich die Leerstände um weitere 18 Prozent auf nur noch 677.000 m². Die Leerstandsquote sinkt auf einen historischen Tiefstand von 3,5 Prozent. Auch in Berlin können mittlerweile nicht mehr alle Gesuche der Nutzer umgesetzt werden. Um fast 14 Prozent niedriger liegt das Leerstandsvolumen auch in Köln mit jetzt 434.000 m². In Düsseldorf (926.000 m²), Frankfurt (1,76 Mio. m²) Essen (174.000 m²) und Leipzig (332.000 m²) wurde der Leerstand jeweils zwischen 4 und 5 Prozent abgebaut. Lediglich in Hamburg fällt der Rückgang mit gut 1 Prozent (844.000 m²) deutlich geringer aus. Der Anteil der modernen Leerstände, also dem am stärksten nachgefragten Flächensegment, liegt über alle Standorte betrachtet bei nur noch rund einem Drittel und erreicht 2,03 Mio. m². Da die Bautätigkeit nach wie vor auf einem im langfristigen Vergleich relativ niedrigen Niveau liegt, verknappt sich das Angebot an modernen Büroflächen zunehmend. Besonders deutlich macht sich dies in Berlin und München bemerkbar.

Spitzenmieten ziehen an mehreren Standorten an

In insgesamt vier der beobachteten Städte haben die Spitzenmieten in den letzten zwölf Monaten zugelegt. Die ausgesprochen dynamische Entwicklung in Berlin hat die Höchstmiete um gut 15 Prozent auf 26,50 €/m² steigen lassen, wobei im Einzelfall bei besonderen Rahmenbedingungen auch schon höhere Mietpreise erzielt wurden. Damit stellt die Hauptstadt zusammen mit Düsseldorf mittlerweile den drittteuersten Standort dar. Bereits heute zeichnet sich allerdings ab, dass die Mieten im zweiten Halbjahr weiter zulegen dürften. Aber auch in Leipzig war ein deutlicher Anstieg um 4 Prozent auf 13 €/m² zu beobachten. Um jeweils rund 2 Prozent erhöhten sich die Spitzenmieten in Düsseldorf (26,50 €/m²) und Hamburg (25,50 €/m²). An allen übrigen Standorten blieben die Top-Mieten noch stabil. Allerdings verzeichnen die meisten Städte einen Anstieg der Durchschnittsmieten. Auch dieser Trend sollte sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen.

Perspektiven 2016: Neuer Rekordumsatz nicht auszuschließen

„Auch für das restliche Jahr zeichnen sich aus heutiger Sicht lebhafte Büromärkte und starke Flächenumsätze ab. Hierfür sprechen einerseits die aktuelle Konjunktur- und Arbeitsmarktentwicklung, andererseits auch wichtige Stimmungsindikatoren. So hat der der Ifo-Index in den letzten Monaten dreimal in Folge zugelegt. Auch der ZEW-Index hat im Juni, nach einer Delle im Mai, wieder spürbar angezogen, wobei sich insbesondere die Erwartungen sehr positiv entwickelt haben. Natürlich werden diese Trends aktuell durch die Diskussion über die Auswirkungen eines Brexit überlagert und mitbestimmt. Da aber alle Einschätzungen über die zu erwartenden Einflüsse momentan reine Spekulationen sind, bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten. Unbestritten ist, dass das wahrscheinlichste Szenario für dieses Jahr, wenn überhaupt, dann nur ein leichter Rückgang des prognostizierten BIP-Anstiegs ist. Damit dürften die Auswirkungen auf die Nachfrage im zweiten Halbjahr ebenfalls nur gering sein, wenn sie denn überhaupt zu spüren sind. Vor diesem Hintergrund gehen wir von einem sehr guten Jahresumsatz aus, der zu den fünf besten Ergebnissen der vergangenen 20 Jahre zählen dürfte. Selbst ein neuer Umsatzrekord ist nicht vollständig auszuschließen. Bezogen auf die mittelfristige Entwicklung im Zusammenhang mit den Folgen des Brexit dürfte das zweite Halbjahr mehr Klarheit und Prognosesicherheit bringen“, prognostiziert Zorn.

Vor dem Hintergrund dieser Ausgangssituation lassen sich die Perspektiven wie folgt zusammenfassen:
  • Im Zusammenhang mit den skizzierten konjunkturellen Aussichten deutet alles darauf hin, dass sich die Büromärkte 2016 tendenziell besser entwickeln werden als 2015. Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass der Flächenumsatz zumindest die 3,3 Mio. m² übertreffen sollte. Dies wurde in den letzten 20 Jahren erst viermal erreicht.
  • Die Leerstände dürften an den meisten Standorten weiter leicht sinken. In einigen Städten, wie z. B. Berlin und München, wird sich die bereits heute vorhandene Angebotsknappheit weiter verschärfen.
  • Die gute Nachfrage, bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot, wird sich voraussichtlich in anziehenden Mieten niederschlagen. In Berlin zeichnet sich bereits jetzt ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete im zweiten Halbjahr ab.

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