Wie man mit Gewerbeimmobilien in den USA viel Geld verdienen und gleichzeitig Risiken ausschalten kann

Zunächst ist zu beachten, dass die USA keinen einheitlichen Wohn- oder Gewerbeimmobilien-markt haben. Während die Immobilienmärkte in San Francisco, Chicago, Boston, New York, Raleigh, Atlanta und Miami zu den begehrten Investitionsstandorten zählen, sind der Mittlere Westen und Detroit für Anleger uninteressant.

Für die Investition in US-Gewerbeimmobilien gibt es zwei strategische Ansätze in vermietete Gewerbeimmobilien:

1. Die Investitionen in Trophy-Immobilien mit sehr namhaften Hauptmietern und hohen Vermietungsständen. Diese Investitionen finden unter dem Begriff CORE statt und bieten dem Anleger eine relativ hohe Sicherheit aber auch geringere Renditeerwartungen.

2. Bei dieser Strategie konzentriert man sich auf Gewerbeimmobilien an guten und sehr guten Standorten, die relativ hohe Leerstände aufweisen, der Fachbegriff hier lautet Value Added. Die wichtigste Grundregel für unerfahrene Anleger ist, zu verstehen, dass in den USA in der Regel nicht vermietete Flächen auch keinen Einfluss auf den Kaufpreis haben. Dies deshalb, weil sich der Kaufpreis, nicht wie in Deutschland, wo der Kaufpreis aus der Kombination des Verkehrswertes (Marktwert bedingt durch Lage) und dem Ertragswert gebildet wird, sondern sich aus dem reinen Netto-Betriebsergebnis (hier wurden alle Kosten außer Zins und Tilgung berücksichtigt) errechnet. Das Netto-Betriebsergebnis in Bezug auf den Kaufpreis ergibt die sogenannte CAP-Rate (Kaufpreisrendite).

Beispiel:

Eine Immobilie wurde mit einem Vermietungsstand von 60 % zum Kaufpreis von USD 58.404.937 und einer Nettomiete von USD 4.672.395 erworben – somit ist die CAP-Rate 8. Die gesamte vermietbare Fläche betrug 370.825 sf (ca. 36.000 qm), also wurden bei einem Vermietungsstand von 60 % 222.495 sf bezahlt. Da die Miete USD 21 pro sf beträgt, errechnet sich die Nettomiete von USD 4.672.395.

Immobilienspezialisten entwickeln nun diese Leerstandsflächen, um sie entweder zusätzlich an vorhandene Mieter oder an neue Mieter zu vermieten. Ein weiterer Teil dieser aktiven Tätigkeit liegt für die Immobilieninvestoren darin, mit den vorhandenen Mietern Mietverlängerungsverträge zu verhandeln. In der Regel werden nun durch die Wertentwicklungen auch die Mieten pro sf gesteigert. Um dem Leser aber das Prinzip der Wertentwicklung zu vereinfachen, bleibe ich bewusst bei dem gleichen Mietpreis. Genauso bewusst habe ich auch nur eine Mietentwicklung auf gesamt 80 % zugrunde gelegt.

Rechenbeispiel:

370.825 sf x 80 % = 296.660 sf x USD 21 = USD 6.229.860.

Bei gleicher Kaufpreisrendite von 8 % der zukünftige Erwerber kauft also ebenfalls eine sehr günstige Mietrendite ein) bedeutet dies, dass der neue Käufer einen Kaufpreis von USD 77.873.250 bezahlt. Somit hat sich nur durch die Neuvermietung eine Brutto-Wertsteigerung von knapp 20 Millionen US-Dollar ergeben!

Natürlich beinhaltet diese Brutto- Wertsteigerung auch Investitionskosten und Zeit. Für eine solche Projektentwicklung werden je nach Art, Größe und Lage der Immobilie Entwicklungszeiträume von durchschnittlich zwei bis vier Jahren angenommen. Fachleute dieses Metiers versuchen aber nicht nur Immobilien mit Wertsteigerungspotential durch Neuvermietung zu erwerben, sondern vor allem Gewerbeimmobilien mit großen Grundstücken, die zusätzlichen Ertrag durch die Entwicklung freier Grundstücksteile und den Weiterverkauf an Projektentwickler bieten. Dieses zusätzliche Potenzial aus relativ schnellen Kapitalrückflüssen minimiert das Risiko der Investoren und führt zu vorzeitigen Kapitalrückführungen.

Kommen wir zurück zu dem Punkt CAP-Rate:

Es ist wichtig, zu einer möglichst hohen CAP-Rate – also Kaufpreisrendite – einzukaufen. Wenn die Kaufpreisrendite 8 % beträgt und der Immobilienkaufpreis zu 60 % mit einem Zinssatz von 4 % p. a. auf sieben Jahre fest finanziert wird, dann ergibt dies einen sogenannten positiven Leverage. Das investierte Eigenkapital hat dann, nach Zinszahlung, noch eine Rendite von 14 % p. a. Auch wenn zu den 4 % Zins noch 2 % Tilgung bezahlt werden, erzielt das investierte Kapital von USD 23.361.975 (40 % des Kaufpreises) noch eine Rendite von

11 % p. a.

Dieses Beispiel verdeutlicht, dass speziell im Segment Value Added laufende Ausschüttungen von 8 % p. a. oder höher absolut realistisch sind, wenn die Projektentwickler über das nötig Know-how, Kapital und die Manpower verfügen. Besonders erfolgreich sind in diesem Segment mittelständische Unternehmen, die auf Fremdfirmen verzichten und die wichtigsten Planungsarbeiten, Projektentwicklungen und Mieterbetreuung mit eigenen Mitarbeitern durchführen. Bei großen Büroimmobilien oder kleinen Büroparks ist es unabdingbar, dass die Immobilienfirma einen eigenen Mitarbeiter dort als Property Manager einsetzt. Die stete Anwesenheit des Property Managers gibt gerade bei der Mietentwicklung wichtige Informationen über die Wünsche der Mieter bezüglich Flächenerweiterungen oder Mietvertragsverlängerungen. Für neue Mietinteressenten ist der Property Manager wichtigster Ansprechpartner.

Wenn ich diese Fakten aufzähle und erkläre, werde ich immer wieder gefragt, wieso diese Strategie denn nicht jeder praktiziert und vor allem, warum Eigentümer Immobilien an sehr guten Standorten, die über 8 % p. a. Rendite erwirtschaften, nicht selber wertentwickeln.

Zum ersten Punkt der Frage:

Was sich so einfach anhört, begründet sich in mehreren Faktoren, die in sich übergreifen und von denen keiner fehlen darf: das Unternehmen, welches Gewerbeimmobilien optimal entwickeln will, muss über eine langjährige Erfahrung in diesem Segment verfügen. Erfahrung bedeutet, dass auch die Mitarbeiter ihren Job verstehen und die menschliche Kompetenz haben, die Mietentwicklung optimal zu betreiben. Um Mietflächen neu zu gestalten, werden Spezialisten benötigt, die durch eigene professionelle Software Flächenumwandlungen mit potenziellen Mietern vor Ort durchgehen können. Um aber – das ist der wichtigste Faktor – kein Fehlinvestment vorzunehmen, muss das Unternehmen durch Präsenz vor Ort die Standorte genauestens kennen und durch eine erweiterte Standortanalyse (hier werden Tools von großen Maklern/Analyse-Gesellschaften benutzt) evtl. Fehleinschätzung eigener Mitarbeiter ausschalten.

Zum zweiten Punkt der Frage:

In der Regel sind die Verkäufer solcher erstklassigen Immobilien – man glaubt es kaum – institutionelle Gesellschaften und REITs. Diese Gesellschaften haben ihren Hauptsitz in Boston, Chicago oder New York und lassen ihre Immobilienbestände außerhalb dieser Städte von fremden Verwaltungsfirmen in der Region der Immobilie verwalten. Sehr oft ist der Sitz der Verwaltungsfirma nicht am Standort der jeweiligen Gewerbeimmobilie, sondern liegt teilweise bis zu mehreren hundert Meilen entfernt. Somit kann der sogenannte Verwalter nicht das Optimum aus der Immobilie herausholen – im Gegenteil, er kann dringend nötige Verbesserung gar nicht erst vornehmen. Wenn nun über einen längeren Zeitraum die Vermietungsstände der Gewerbeimmobilien auf einem gleichen Niveau (in meinem Beispiel 60 %) bleiben oder sogar weiter absinken, dann entschließen sich die Institutionellen sehr oft, diese Immobilien abzustoßen. Es ist bemerkenswert, dass, wenn Institutionelle sich einmal entschieden haben, sich von gewissen Investments zu trennen, der Preis nicht mehr das Hauptkriterium für sie ist. Viel wichtiger ist die Tatsache, dass der Kaufinteressent eine schnelle und möglichst unproblematische Kaufabwicklung gewährleistet und „noch niemals bei einem Closing den Kaufpreis nicht pünktlich bezahlt hat“.

Ich denke, damit hat sich die Frage, warum es nicht jeder macht, beantwortet.

Onlineausgabe 03/2015