Maßgeschneiderter Versicherungsschutz für Besitzer von Immobilienportfolios

Die R+V-Police für Immobiliengesellschaften ist eine All-Risk-Police nach dem Bausteinmodell für Vermieter überwiegend gewerblich genutzter Immobilen. Welche Risiken sie deckt und welche Bausteine wann empfehlenswert sind, erklärt Uwe Fehr, Berater Underwriting/Produktentwicklung, Firmenkunden Industrie/Wohnungswirtschaft bei der R+V Allgemeine Versicherung AG.

finanzwelt: An welche Zielgruppe richtet sich die R+V-Police für Immobiliengesellschaften? Uwe Fehr» Unser Produkt richtet sich an die Besitzer von Immobilienportfolios, die ihre Immobilien zur gewerblichen Nutzung als Büro, Hotel, Einkaufszentrum, Ärzte- oder Parkhaus nutzen. Und das eine oder andere Lagergebäude kann dann auch dabei sein. Wir denken hier an Immobilienfonds, Leasinggesellschaften, Treuhänder und Stiftungen, Investoren-Gruppen oder allgemein Finanzinvestoren.

finanzwelt: Was umfasst die Deckung? Fehr» Versichert ist das Gebäude und damit der Vermögensschaden als Resultat eines Sachschadens infolge einer versicherten Gefahr. Dazu kommt die Mietverlustdeckung. Das sind die entgehenden Mieteinnahmen und fortlaufenden Nebenkosten als Folge des Sachschadens. Die Haftzeit, also der Zeitraum, in dem die Mietzahlung durch den Versicherer erfolgt, wird dabei vom Kunden festgelegt. Bis zu 36 Monate sind üblich, um auch die Wiederherstellungszeit nach einem großen Feuerschaden finanzieren zu können. Aber auch längere Haftzeiten sind möglich. Schließlich gehören zusätzliche Positionen auf erstes Risiko dazu, die bewegliche Sachen des Eigentümers in den jeweiligen Gebäuden umfassen. Hier ist keine eigene Summenermittlung notwendig. Trotzdem werden ‚Rasenmäher‘, die im engeren Sinne ja nicht zu den versicherten Sachen einer Gebäudeversicherung gehören, automatisch mitversichert.

finanzwelt: Welche Gefahren können versichert werden? Fehr» Die R+V-Police für Immobiliengesellschaften ist eine so genannte All-Risk-Police nach dem Bausteinmodell. Das heißt, der Kunde kann sich den Versicherungsschutz aus den einzelnen Gefahren so zusammenstellen, wie es seiner Risikoeinstellung entspricht. Feuer ist hier sicher die klassische Gefahr, die immer gewählt wird. Dazu kommen Leitungswasser und Wasserlöschanlagenleckage und Sturm/Hagel. Die Bedeutung einer Elementarversicherung wird in diesem Segment nicht erst seit den aktuellen Starkregenereignissen gesehen. Auch Überschwemmung/Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung/Erdrutsch und Schneedruck/Lawinen sind in den meisten Deckungen vertreten. Die so genannten politischen Gefahren (innere Unruhen, böswillige Beschädigung, Streik/Aussperrung) sowie die Glasversicherung und die Deckung des Schadens durch Fahrzeuganprall, Rauch oder Überschalldruckwelle runden den klassischen Versicherungsschutz ab. Und natürlich ist das bewegliche Eigentum auch gegen Einbruchdiebstahl versichert. Diese Deckung kann nun durch den Baustein ‚Unbenannte Gefahren‘ zu einer vollen All-Risk-Deckung erweitert werden. Und der so genannte ‚Innere Betriebsschaden‘ an Elektronik und Maschinen kann über den zusätzlichen Baustein Gebäudetechnik mitversichert werden. Hervorzuheben ist noch, dass alle Gebäude mit einer Einzelversicherungssumme von weniger als 25 Mio. Euro automatisch auch Versicherungsschutz gegen Schäden infolge Terrorismus in den jeweils versicherten Gefahren erhalten.

finanzwelt: Warum empfiehlt sich eine komplette All-Risk-Deckung? Fehr» Nur ein Beispiel für die Bedeutung der unbenannten Gefahren: In diesem Sommer ist auf furchtbare Weise der Umstand, dass auch in Deutschland Starkregenereignisse zu enormen Schäden führen können, noch einmal überdeutlich geworden. Die Notwendigkeit einer Deckung gegen Überschwemmung wird nicht mehr in Frage gestellt. Was aber, wenn der Starkregen zwar stark, aber nicht so stark ist, dass er Grund und Boden des Versicherungsortes überflutet, sondern über Kellerabgänge, Lichtschächte o. ä. direkt ins Haus läuft? Dann hilft eine klassische Überschwemmungsversicherung nicht mehr weiter. Die Lücke wird dann von den unbenannten Gefahren geschlossen. Sofern dort nicht ein eigener Ausschluss wie z. B. Sturmflut vorhanden ist, decken die unbenannten Gefahren alle Schäden, die nicht über die benannten Gefahren Feuer bis Vulkanausbruch versichert sind. Zusätzlich werden in der R+V-Police für Immobiliengesellschaften auch 10.000 Euro je Versicherungsfall für Nagetierbisse, die Beseitigung von Bienen-, Wespen- und Hornissennestern oder den einfachen Diebstahl von Gebäudebestandteilen versichert.

finanzwelt: Wenn wir gerade bei den Kosten sind, wie sieht es bei den mitversicherten Kosten in diesem Produkt aus? Fehr» Grundsätzlich stehen in der R+V-Police für Immobiliengesellschaften pauschal 20 Mio. Euro auf erstes Risiko zur Verfügung, um die zusätzlich notwendigen Kosten im Schadensfall zu übernehmen. Ohne Prüfung einer möglichen Unterversicherung für diesen Betrag. Natürlich gehören dazu die klassischen AAF-Kosten (Aufräum-, Abbruch- und Feuerlöschkosten). Darunter fällt alles, was mit Aufräumen der Schadenstätte, dem Bewegen und Schützen von anderen Sachen im Schadensfall oder notwendigen Kosten für das Löschen zu tun hat. Aber auch zahlreiche Zusatzaufwendungen im Schadensfall sind dabei immer mitversichert. Neben den üblichen Mehrkosten infolge Preissteigerungen, behördlicher Wiederherstellungsbeschränkungen oder Technologiefortschritt gehören auch Mehrkosten für verbesserte Verbrauchseffizienz, also der Einbau ökologisch besserer Bauteile oder Heizungsanlagen, und Mehrkosten infolge erhöhtem Energieverbrauch im Schadensfall zum Leistungsumfang des Produktes. Sollte der Versicherungsnehmer über eigene Kapazitäten zur Steuerung des Schadenmanagements verfügen, werden auch die nachgewiesenen Eigenaufwendungen als Regiekosten in Eigenleistung bis zum vereinbarten Limit übernommen. Und natürlich gehören alle branchenüblichen Kosten wie Graffiti, Seng- und Schmorschäden, Rekultivierung gärtnerischer Anlagen oder Bruchschäden an Armaturen mit den jeweils vereinbarten Beträgen dazu. Hervorheben möchte ich auch die speziellen Kosten für die Wohnungsanteile dieser Gewerbegebäude: Für wohnwirtschaftlich genutzte Flächen gelten automatisch die für dieses Segment üblichen Kosten mit eigenem Sublimit mitversichert, wie z. B. Hotelkosten, Umzugs- oder Rückreisekosten, Mehrkosten für den alters- und behindertengerechten Wiederaufbau. Aber auch Anbauküchen des Vermieters oder die Beschädigung von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in Gemeinschaftswaschräumen aus Anlass eines Einbruchdiebstahls.

finanzwelt: Wann hilft der Baustein Gebäudetechnik? Fehr» Nehmen wir an, es regnet nicht stark, aber durch eine undichte Stelle gelangt Wasser in die Klingelanlage oder in die Aufzugsteuerung. Es kommt zu einem Kurzschluss und Elektronik und Maschinen sind beschädigt. Die Leitungswasserversicherung greift nicht, denn es war ja Regen- und kein Leitungswasser. Die Feuerversicherung hilft nicht weiter, denn es gab keine Flammen. Und natürlich scheidet auch die Überschwemmungsversicherung mangels der Überflutung von Grund und Boden aus. Insofern könnte man jetzt mit dem schon erwähnten Baustein ‚unbenannte Gefahren‘ argumentieren. Allerdings gibt es dort üblicherweise den Ausschluss, dass elektronische Bauelemente oder Maschinen nicht versichert sind, wenn kein äußerer Schaden eintritt. Und genau für diesen Fall des inneren Betriebsschadens, also des Kaputtgehens, ohne dass etwas darauf fällt, bietet der Baustein Gebäudetechnik grundsätzlich Deckung.

finanzwelt: Wie sieht es mit der Individualität aus? Fehr» Die wird gleich in mehrfacher Hinsicht großgeschrieben. Hier sind die schon erwähnte Auswahl der versicherten Gefahren und die individuelle Versicherungssumme für Gebäude und Mietverlust je Objekt zu nennen. Außerdem kann die Haftzeit in der Mietverlustversicherung durch die flexible Wahl von Selbstbeteiligungen, Höchstentschädigungen oder Jahreshöchstentschädigungen im Rahmenvertrag der Risikophilosophie des Kunden individuell gestaltet werden. Dadurch wird natürlich auch der Beitrag erheblich beeinflusst. (fw)