Je besser die Energieeffizienzklasse, desto höher die Miete

Die vorliegende Studie des Beratungs- und Bewertungsunternehmens Wüest Partner zur Korrelation von energetischer Effizienzklasse und Höhe der Mieten und Kaufpreise von Wohn- und Büroimmobilien lässt den Schluss zu, dass Bestandshalter deutliche Miet- und Preissteigerungen erzielen können, wenn sie insbesondere ihre Immobilien im unteren Preissegment energetisch sanieren. Somit werde sich Energieeffizienz auch in deutlich höheren Verkehrswerten niederschlagen. Die messbare Faustregel lautet: Je schlechter die Effizienzklasse einer Immobilie ist, umso geringer fallen Mieten und Kaufpreise aus. Doch die Unterschiede zwischen den Effizienzklassen hängen beispielsweise auch davon ab, ob es sich generell eher um Immobilien im unteren oder oberen Preissegment handelt.

Starke Unterschiede stark zwischen den Effizienzklassen A, B und C

Bei den Wohnungsmieten ergab sich ein durchschnittlicher Preisabschlag von 0,21 Euro/qm je schlechterer Effizienzklasse. Im Mittel wurden für Wohnungen der Effizienzklasse H also 1,47 Euro/qm weniger Miete aufgerufen als bei einer Wohnung der besonders effizienten Klasse A. Bei Wohnungen mit monatlichen Mietpreisen unter 15 Euro/qm ist es dabei für Vermieter besonders lukrativ, den Standard von Effizienzklasse C auf A zu heben. Dann sind im Schnitt 2,85 Euro Monatsmiete/qm mehr drin. Wohnungen mit Klasse B erzielen immerhin noch 1,27 Euro/qm mehr als mit Klasse C. Die Angebotsmieten zwischen den Effizienzklassen C und H weisen dagegen nur geringe Unterschiede auf. Bei Wohnungen im gehobenen Mietpreissegment (ab 15 Euro/qm) fallen die Unterschiede auch zwischen den besseren Effizienzklassen A, B und C weniger ins Gewicht. Eine Erklärung für diesen Effekt besteht darin, dass die Nebenkosten offensichtlich in den höheren Preisklassen weniger in die Mietentscheidung einbezogen werden, da sie Prozentual weniger ins Gewicht fallen.

Kaufpreise für Wohnungen sinken je schlechterer Effizienzklasse

Auch bei den Kaufpreisen zeigen sich signifikante Unterschiede, die auf die Effizienzklassen zurückzuführen sind. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sinkt der erlösbare Kaufpreis je schlechterer Energieeffizienzklasse um rund 80 Euro/qm. Auffällig: Hier sind die Unterschiede in der Preiskategorie unter 8.000 Euro/qm zwischen allen Effizienzklassen deutlich messbar, also auch in denen mit besonders schlechter Effizienz. Wohnimmobilien der Klasse A werden im Schnitt 4,2 % teurer verkauft als solche der Klasse B. Der Abschlag von B zu C beträgt sogar 15 %. Im Schnitt sinken die Kaufpreise je Effizienzklasse um etwa 7,5 % oder um 80 Euro/qm.

Mehrfamilienhäuser der Klasse C: 20 % Kaufpreisabschlag gegenüber Klasse A

Die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser geben je Effizienzklasse im Schnitt gut 6 % nach. Besonders stark fallen die Unterschiede zwischen den drei besten Kategorien A, B und C aus. Hier sinken die Preise je Kategorie im Schnitt sogar um gut 10 %. In den Klassen D bis H beträgt der Preisunterschied im Mittel hingegen nur 3 %. Im Schnitt geben die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser je Effizienzklasse um knapp 90 Euro/qm nach. Die Ergebnisse beziehen sich auf Mehrfamilienhäuser mit Quadratmeterpreisen unter 5.000 Euro. In höheren Preisklassen sind auch hier nur geringe Preisunterschiede festzustellen, die allein mit der Energieeffizienz zu erklären wären.

Guter Energiestandard bringt im Schnitt deutlich höhere Mieten und Kaufpreise für Büroimmobilien

Für Büroimmobilien ergab die Studie einen durchschnittlichen Mietnachlass je Energieeffizienzklasse von 0,16 Euro/qm und damit eine etwas geringere Sensitivität als im Wohnsegment. Das heißt, allein wegen des energetischen Aspekts fällt die monatliche Quadratmetermiete bei einer Büroimmobilie der Klasse H 1,42 Euro niedriger aus als bei einem Objekt der besten Effizienzkategorie A. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Büroimmobilien geben im Mittel je schlechterer Energieeffizienzklasse knapp 90 Euro/qm nach. Mit anderen Worten: Der Nachlass von Effizienzklasse A zu H beträgt im Schnitt mehr als 600 Euro/qm.

„Die Daten der Studie zeigen, dass ökologische Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche nicht nur eine notwendige Anpassung, sondern auch eine Chance darstellt“, erklärt Rüdiger Hornung, Managing Director und Partner bei Wüest Partner Deutschland, die Studienergebnisse. „Insbesondere für größere Bestandshalter zeigen die Analysen ein erhebliches Potenzial für Mietsteigerungen in energetisch sanierten Gebäuden auf. Auch die erzielten Preise für nachhaltige Immobilien sprechen für ein Umdenken in der Branche."

Für die Studie wertete Wüest Partner rund 204.000 Wohn- und Gewerbeimmobilien-Inserate aus, die im Zeitraum April bis August 2023 online geschaltet wurden und bei denen Energieausweisdaten hinterlegt waren. Ausgewertet wurden Angebotsmieten und Angebotskaufpreise. Ein besonderes Augenmerk galt den Heizungsträgern, wobei insbesondere zwischen fossil (Gas, Öl) und nicht-fossil (Holzpellets, Solar, Wärmepumpe) unterschieden wurde. 115.000 und damit deutlich mehr als die Hälfte der betrachteten Immobilien werden mit Gas beheizt. Dahinter folgen Öl und Fernwärme mit jeweils gut 37.000 Einheiten. (ml)