DEXTRO Rating: AA- für „BVT Residential USA 17“

Ratingspezialist DEXTRO bewertet den Publikums-AIF „BVT Residential USA 17“ der BVT Unternehmensgruppe mit AA- (Initial Rating). Der Fonds erhielt außerdem eine Einstufung in die Risikoklasse 4 (nach WpHG).

Überblick

Bei dem geprüften Beteiligungsangebot „BVT Residential USA 17“ handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF im Sinne des KAGB, der aktuell als Blind-Pool zu bewerten ist. Geplant ist der Aufbau eines wohnwirtschaftlich orientierten Immobilienportfolios. Der Fonds investiert - ausschließlich in den USA - an verschiedenen Standorten. In den Erwerb von Kapitalanteilen an mind. zwei Immobilienprojektentwicklungsgesellschaften sollen gemäß aktueller Prognose ca. 43 Mio. US-Dollar investiert werden. Zur Refinanzierung der Baukosten ist auf Projektebene eine signifikante Fremdkapitalaufnahme geplant. Die beiden Projekte sollen sukzessive bis Mitte 2023 selektiert werden. Die kalkulierte Fondslaufzeit in der Prognoserechnung beträgt rund sechs Jahre bis Ende 2027, eine Verlängerung ist möglich (max. 2030). Die Mindestbeteiligung beträgt 30.000 US-Dollar.

Begründung des Analyseergebnisses

Das Fondskonzept basiert auf einer Private Equity Real Estate-Strategie im Segment Projektentwicklung Wohnimmobilien (Neubau Class-A) in den USA. Diese Strategie (mehrere Auslandsinvestitionen mit Joint-Venture Partnern) erfordert eine entsprechende Erfahrung des Managements, die auf Basis des aktuellen Track-Records der BVT Unternehmensgruppe bestätigt werden kann.

Die angestrebte Performance des als Blind-Pool konzipierten Beteiligungskonzeptes beruht wesentlich auf der Entwicklung im relevanten Marktsegment sowie auf der Leistungsfähigkeit der signifikanten Vertragspartner und des Asset Managements der BVT Unternehmensgruppe in den USA, die Portfoliostrategie erfolgreich umzusetzen.

Das dem Fondskonzept zugrundeliegende Marktsegment Wohnimmobilien USA verfügte in den vergangenen Jahren über eine sehr positive Performance. Das Preisniveau in den angestrebten Immobilienmärkten (Metropolregionen) ist deutlich gestiegen; es besteht außerdem eine erhöhte Ankaufskonkurrenz.

Wesentlichen Einfluss auf die Renditeerwartungen des Fonds hat die Auswahl der Investitionsobjekte. Die Investitionskriterien ermöglichen ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Objekt- und Standortauswahl, der Vertragspartner sowie der Gesellschaftsstrukturen (auf Projektentwicklungsgesellschaftsebene) und sind dominant auf eine Risikominimierung der spezifischen Risiken (v.a. Bau-, Kosten- und Vertragspartnerrisiken) von Immobilienprojektentwicklungen ausgerichtet. Der Fokus auf das Class-A Segment mit renommierten Projektentwicklern in den Metropolregionen der USA, die spezifische Bewirtschaftungsstrategie (initiale Vermietungsperiode nach Baufertigstellung geplant) sowie der geplante Fremdkapitalhebel (bis zu 60 % der Projektkosten) auf Projektfinanzierungsebene erklären die Rentabilitätsprognose. Positiv hervorzuheben ist die angestrebte Diversifikation des geplanten Portfolios auf bis zu drei Projekte an verschiedenen Standorten (verschiedene Bundesstaaten) mit verschiedenen renommierten Projektentwicklungsgesellschaften im Rahmen von Joint-Venture Strukturen als Mehrheitsgesellschafter.

Nach Ansicht der DEXTRO Group ist eine signifikante Verbesserung des Chancen/Risiko Profils im Rahmen der Selektion der Projektentwicklungen und der finalen Realisierung der Vertragsstrukturen zu erwarten. (fw)

DEXTRO Stabilitätsanalyse (Initial Rating) mit Risikoeinstufung

DEXTRO Plausibilitätsprüfung (verfügbar für registrierte Benutzer)