BVT-Studie: Demografie stützt US-Immobilienmärkte

Der demografische Wandel in den USA hat grundlegende Auswirkung auf die dortigen Immobilienmärkte. Insbesondere die Entwicklung und die Struktur von Bevölkerung und Haushalten sind wesentliche Faktoren. Aufgrund der wachsenden Haushaltszahl insgesamt ist mit einem anhaltend hohen Bedarf an Wohnungen zu rechnen. Das geht aus einer Studie des Immobilienökonom Prof. Dr. Vornholz im Auftrag von BVT hervor.

Starkes Bevölkerungswachstum in den USA

Mit über 335 Mio. Einwohner ist die USA derzeit nach Indien und China das Land mit der drittgrößten Bevölkerung der Welt. Gegenüber dem Jahr 2000 ist die Bevölkerung um fast 20 Prozent angestiegen und damit stärker als in vergleichbaren Industrieländern. Aktuelle Prognosen gehen von einer weiteren Zunahme aus. Bis 2060 wird mit über 400 Mio. Einwohnern gerechnet. Die Bevölkerung wird bis dahin jedes Jahr um ungefähr 1,8 Mio. Menschen wachsen. Das Wachstum ist sowohl auf eine positive natürliche Bevölkerungsentwicklung als auch auf Einwanderung zurückzuführen. Während bis zum Jahr 2030 das natürliche Bevölkerungswachstum überwiegen wird, wird danach die internationale Migration zum Haupttreiber der demografischen Entwicklung werden.

Deutliche Steigerung des Durchschnittsalters

Deutliche Veränderungen ergeben sich in der Altersstruktur. Im Jahr 2022 lag das Durchschnittsalter der US-Bevölkerung bei knapp 38 Jahren und wird sich bis zum Jahr 2050 auf rund 43 Jahre erhöhen. Die Anzahl der Älteren und deren Anteil an der Gesamtbevölkerung hat sich in den USA deutlich erhöht. Von 2000 bis 2022 vergrößerte sich der Anteil von 12,4 auf 17,1 Prozent. Im Jahr 2060 werden rund 95 Mio. Menschen älter als 65 Jahre sein und ihr Anteil wird entsprechend auf knapp ein Viertel steigen. Die Zahl der über 85-jährigen wird sich bis zum Jahr 2060 sogar verdreifachen.

Zunahme neuer Haushalte wird sich künftig etwas verlangsamen

Für die Nachfrage nach Wohnungen ist die Entwicklung der Zahl der Haushalte der entscheidende demografische Einflussfaktor. Die Zahl der Haushalte betrug im Jahre 2022 über 131 Mio. Im langjährigen Durchschnitt kam es zu über 1 Mio. Haushaltsneugründungen pro Jahr, was zu einer stetigen Nachfrage nach neuem Wohnraum führte. Dabei ist der Anstieg von über 25 Prozent gegenüber 2000 zum einen auf die wachsende Einwohnerzahl und zum anderen auf die verringerte durchschnittliche Anzahl an Haushaltsmitgliedern zurückzuführen. Die Zunahme neuer Haushalte wird sich künftig etwas verlangsamen, wobei bis zum Jahre 2040 noch insgesamt mehr als 15 Millionen neue Haushalte erwartet werden. Nach den Prognosen werden alle Haushaltstypen weiter zulegen, wobei die stärksten Wachstumsbeiträge von den Single- und den 2-Personen-Haushalten kommen werden.

Jüngere Generationen wählen Immobilien in städtischen Gebieten, wo sie in der Nähe ihres Arbeits- oder Studienorts sein können. Bei jüngeren Haushalten kommt hinzu, dass junge Berufstätige Immobilien in der Nähe der Innenstadt bevorzugen, wo sie auch arbeiten. Die Gruppe der Senioren spielt eine immer wichtigere Rolle als Nachfrager. Quantitativ wird die Zahl der Haushalte der über 65-jähringen deutlich ansteigen. Qualitativ ergeben sich durch die Alterung der Bevölkerung andere Ansprüche an die Ausstattung und die Größe der Wohnungen.

BVT: Chance auf solide Renditen

Martin Stoß, Geschäftsführer der BVT Holding und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA, sieht die Investitionsstrategie der BVT in den US-amerikanischen Wohnimmobilienmarkt aufgrund der vorliegenden Auswertung von Prof. Dr. Vornholz bestätigt. „In den USA fehlt es, genau wie hier in Deutschland, an Wohnraum in allen Bevölkerungsschichten. So wird der US-Mietwohnungsmarkt in den starken Wachstumsregionen, wie die Prognosen belegen, über die nächsten Jahre weiter wachsen. Wir sehen insbesondere bei den jungen „high-potentials“ einen hohen Bedarf an innerstädtischen Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung. Der Erwerb von Wohneigentum ist aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten für diese Altersgruppe sehr schwierig geworden, sodass mieten in den Vordergrund rückt. Wichtig aber ist, nicht am Markt vorbeizubauen. Die BVT Residential Fonds investieren deshalb vorwiegend in die Großräume Boston, Washington, Atlanta und Orlando und ausgewählte Sun-Belt-Standorte, wo seit über 20 Jahren ein deutlicher Zuzug zu beobachten ist - und wie die Auswertung von Prof. Dr. Vornholz zeigt, auch weiterhin zu erwarten ist. So bietet das bereits in den letzten Jahren stark gestiegener Mietpreisniveau in den Sunbelt-Staaten weiterhin Luft nach oben. Für unsere Anleger impliziert das wiederum die Chance auf solide Renditen." (mho)