Ostdeutsche Büroimmobilien haben Renditepotenzial

Niclas Karoff

Auf den Büroimmobilienmärkten in den ostdeutschen Zentren Dresden, Leipzig, Rostock, Erfurt und Potsdam stehen die Zeichen weiter auf Wachstum. Unterstützt durch die gute Beschäftigungssituation zeigt sich in dem Städtequintett eine steigende Nachfrage nach Büroflächen.

(fw/rm) Da die ostdeutschen Metropolen gleichzeitig keinen adäquaten Flächenzuwachs verzeichnen, werden vorrangig leerstehende Büroflächen abgebaut. An der Spitze liegt Leipzig mit einem Leerstandsrückgang um 6,1 Prozentpunkte seit 2011. Lediglich in Potsdam stagnierte die Leerstandsquote in den vergangenen fünf Jahren. Allerdings ist diese in der brandenburgischen Landeshauptstadt mit 4,3 Prozent die niedrigste in den fünf Städten. Das ist eines der Ergebnisse des jährlichen Marktberichts „Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland“ der TLG IMMOBILIEN AG. „Die Nachfrage nach Büroflächen in den ostdeutschen Wachstumsmärkten steigt weiter an. Dennoch entstehen kaum neue Büroflächen, da bislang noch genug freie Kapazitäten auf dem Markt vorhanden sind“, sagt Niclas Karoff, Mitglied des Vorstandes der TLG IMMOBILIEN AG. Die positive Entwicklung spiegelt sich deutlich am Mietmarkt für Büroimmobilien wider: Bürovermieter in Leipzig und Dresden erzielen mit einem Spitzenmietniveau von 12,60 bzw. 12,20 EUR/m² bereits ähnlich hohe Preise wie zum Beispiel in Mainz. Vor allem in Potsdam und Rostock werden mit im Schnitt 14,00 EUR/m² bereits ähnlich hohe Spitzenmieten erzielt wie bspw. in Wiesbaden oder Mannheim. Erfurt hat mit einer Spitzenmiete von 10,00 EUR/m² und angesichts seiner Funktion als bedeutender Hochschulstandort noch Potenzial nach oben. Bei den Durchschnittsmieten erreicht die brandenburgische Landeshauptstadt mit 11,50 EUR/m² für Büros in Innenstadtlage die höchsten Preise unter den fünf ostdeutschen Zentren. Danach folgen Dresden und Leipzig mit jeweils rd. 10,00 EUR/m². Das Schlusslicht bilden Rostock und Erfurt mit 9,00 bzw. 8,00 EUR/m². Büros in Randlagen werden in Rostock, Dresden und Erfurt für im Schnitt rd. 6,00 EUR/m² vermietet. Während in Leipzig mit 5,80 EUR/m² etwas weniger Miete in diesem Segment erzielt wird, hebt sich Potsdam mit 8,00 EUR/m² erneut deutlich von den anderen vier Städten ab. Ostdeutsche Büroimmobilienmärkte: Renditen von 7 bis 8 Prozent die Regel Trotz der in den vergangenen Jahren gestiegenen Preise bleiben Büroimmobilien in den ostdeutschen Metropolen für potenzielle Investoren attraktiv. In Leipzig werden Nettoanfangsrenditen von 7,4 Prozent für Büros in Randlagen erzielt, in Dresden 7,6 Prozent. In den anderen analysierten Städten sind dagegen Renditen oberhalb von 8 Prozent die Regel. Spitzenreiter in diesem Bürosegment ist Erfurt. Hier werden in Randlagen bzw. für Büros mit einfachem bis mittlerem Nutzwert Nettoanfangsrenditen von 8,8 Prozent erzielt. Dicht dahinter folgen Rostock mit 8,6 Prozent und Potsdam mit 8,5 Prozent. Für Büroflächen in Innenstadtlage bzw. mit gutem Nutzwert können in Leipzig im Vergleich nur Renditen von 5,2 Prozent erwirtschaftet werden, in Dresden 5,4 Prozent. In den anderen drei ostdeutschen Oberzentren erwarten Investoren allerdings noch Renditen in Höhe von 6,1 Prozent in Erfurt und 6,0 Prozent in Rostock sowie 5,6 Prozent in Potsdam. „Insgesamt sind die Nettoanfangsrenditen in allen fünf ostdeutschen Städten im Vergleich zum Vorjahr gesunken, was auf die weiter steigende Nachfrage nach Büroimmobilien an diesen Standorten zurückzuführen ist“, bewertet Karoff die Renditeperspektiven. Lediglich in dezentralen Lagen Erfurts und Rostocks blieb die Nettoanfangsrendite mit 8,8 bzw. 8,6 Prozent auf dem Niveau des Vorjahres. Gewerbeimmobilienmarkt: Berlin erreicht neuen Rekordwert beim Investitionsvolumen Am Markt für gewerbliche Immobilieninvestitionen hat Berlin 2015 mit einem Volumen von EUR 8,3 Mrd. einen neuen Rekordwert erreicht – so viel wie noch nie in einer deutschen Stadt. Das Investitionsvolumen stieg damit um 94 Prozent gegenüber dem Vorjahr; zugleich verwies die Spreemetropole damit die bisherigen Spitzenreiter Frankfurt und München auf die Plätze zwei und drei. Auch im Einzelhandelssektor belegt die Hauptstadt bei Flächenumsatz und Transaktionen den ersten Rang. „Der Berliner Büroimmobilienmarkt übertrifft derzeit alle Erwartungen und verdeutlicht die Etablierung der Stadt als wichtigen europäischen Investitionsstandort“, sagt Karoff.

Büroimmobilien mit höchster Zuwachsrate am Berliner Investmentmarkt

Die dominierende Assetklasse am Berliner Gewerbeimmobilienmarkt waren 2015 mit einem Anteil von 54 Prozent Büroimmobilien. Das entspricht einem Anstieg von 14 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. An zweiter Stelle folgen Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 25 Prozent am Investmentmarkt der Hauptstadt, was einem Zuwachs von rd. 4 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der drittgrößte Investmentanteil von rd. 8 Prozent entfiel auf Hotelimmobilien. „Einer der Treiber am Berliner Büroimmobilienmarkt sind Start-ups. Keine andere Stadt in Deutschland zieht aktuell so viele Unternehmensgründer an wie Berlin“, erläutert Karoff. Einzelhandel: Berlin Spitzenreiter bei Flächenumsatz und Transaktionsvolumen Im Einzelhandelssektor belegt Berlin 2015 mit einem Flächenumsatz von 42.000 m² und Transaktionsvolumen EUR 2,1 Mrd. (+135 Prozent gegenüber 2014) deutschlandweit den ersten Platz. Zudem waren in der Spreemetropole große Einzelhandelsflächen nachgefragt. Die Spitzenpreise für Einzelhandelsflächen ab 150 m² stiegen um 19 Prozent auf 250 EUR/m². Die positivsten Trends unter den ostdeutschen Städten verzeichneten Leipzig und Rostock. Rostocks Markt für Einzelhandelsimmobilien konnte bei allen Größen und Lagen gegenüber dem Vorjahr zulegen. Für kleinere Einzelhandelsflächen in Rostock können inzwischen Spitzenmieten von 90 EUR/m² erzielt werden: ein Plus von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Nettoanfangsrenditen tendieren zwar auch in Rostock nach unten, stellen aber mit 8 Prozent in städtischen Randlagen und 6,7 Prozent in der Innenstadt ostdeutsche Höchstwerte dar. Leipzig verzeichnet die höchsten Spitzenmieten mit 140 EUR/m², gefolgt von Dresden mit 110 EUR/m² für Flächen bis 100 m². Mit Durchschnittsmieten von 90 EUR/m² in Innenstadtlagen liegt Leipzig zudem an der ostdeutschen Spitze. Die Nettoanfangsrenditen bewegen sich bei rd. 5 Prozent in zentralen Lagen und 7,3 Prozent in den Randlagen Leipzigs. Dort lag das Transaktionsvolumen im Einzelhandel 2015 bei EUR 565 Mio. und damit dreimal so hoch wie 2014.

Ostdeutschland mit weiterer deutlicher Steigerung der Touristenzahlen

Die ostdeutschen Regionalzentren Dresden, Leipzig, Rostock, Erfurt und Potsdam entwickeln sich zu touristischen Magneten. Die fünf neben Berlin analysierten Städte haben im Jahr 2015 zusammengenommen rd. 21 Prozent mehr Übernachtungen verzeichnet als vor fünf Jahren. Rd. 2,2 Mio. Reisende aus dem Ausland wählten im Jahr 2015 die neuen Bundesländer als Ziel (ohne Berlin). Aber auch die Reisenden aus Deutschland selbst wählten 2015 öfter die ostdeutschen Regionen zum Ziel als noch 2014. Die Zahl stieg um 2,1 Prozent auf ca. 24,1 Mio. Gäste. Auch Berlin verzeichnete 2015 ein neues Rekordergebnis mit rd. 30 Mio. Übernachtungen, ein Zuwachs von 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. „Als touristische Magneten fungieren in Ostdeutschland neben der Hauptstadt vor allem die Städte Dresden, Leipzig, Erfurt und Potsdam mit ihren historischen Denkmälern und Kulturstätten sowie die Standorte an der Ostseeküste, unter anderem Rostock“, erläutert Niclas Karoff. Vor allem die Hoteliers in Potsdam und Erfurt verbuchten 2015 ein deutliches Plus an Übernachtungsgästen. In Potsdam stieg die Zahl um 6,7 Prozent im Vergleich zu 2014, in Erfurt um 4,8 Prozent. Die TLG IMMOBILIEN AG dokumentiert seit 1993 auf der Basis von rd. 2.000 internen und externen Daten und Analysen die Entwicklungen auf den Immobilienmärkten in den ostdeutschen Städten Dresden, Leipzig, Rostock, Erfurt und Potsdam sowie Berlin. Der Marktbericht gibt Auskunft über ökonomische und demographische Rahmenbedingungen, Büro- und Einzelhandelsmieten ebenso wie über Investmentvolumina, die wichtigsten büro-, einzelhandels- und hotelmarktspezifischen Kennzahlen sowie zu Preisspannen in der Hotellerie. www.tlg.de