Mitgefangen, mitgehangen?

Udo Pickartz und Boris Strauch - Foto: © Simmons & Simmons LLP

Der Selbstbehalt einer Gebäudeversicherung ist grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen, urteilt der BGH. Wie ist die Entscheidung einzuordnen?

Das Wohnungseigentumsgesetz vor den Gerichten

Die Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht ist aktuell in einiger Bewegung.
Dafür hat nicht zuletzt die WEG-Reform gesorgt, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat und nur wenige Übergangsvorschriften (s. § 48 WEG) enthielt mit der Folge, dass das neue Recht quasi von einem Tag auf den anderen angewendet werden musste.
Eine weitere Ursache ist, dass viele Gebäude des Geschosswohnungsbaus langsam in die Jahre kommen und dann bei teuren Sanierungsmaßnahmen, etwa an Tiefgaragen, Streit unter den Wohnungseigentümern aufkeimt. Jüngst entschied der Bundesgerichtshof (BGH) über ein anderes interessantes Thema der Kostenabgrenzung bei Schäden am Trinkwasserleitungssystem (Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 69/21) – über das Alter des Gebäudes ist dem Urteil hier indes nichts zu entnehmen; es enthält nur die Information, dass „seit Jahren … immer wieder“ Wasserschäden auftraten, die erhebliche Instandsetzungskosten nach sich zogen.
Im Ergebnis urteilte der BGH, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für einen solchen Schaden – und damit auch einen Selbstbehalt einer einschlägigen Versicherung – gemeinsam aufkommen muss, auch wenn nur eine Partei betroffen ist, wie u.a. das Handelsblatt berichtete. Allerdings sind auch abweichende Regelungen zulässig. All dies ist Grund genug, sich sowohl mit dieser konkreten Entscheidung als auch eines etwaigen Trends in der Rechtsprechung des für das WEG zuständigen V. Zivilsenats des BGH zu befassen. Welche juristischen Konsequenzen kommen auf Eigentümer und die Wohnungswirtschaft zu, welche Auswirkungen gibt es für die Versicherungsbranche?

Der zu entscheidende Fall: Versicherungsselbstbehalt

Zum Streit kam es zwischen einer Teileigentümerin (Gewerbeeinheit) als Klägerin und einer Wohnungseigentümerin (mehrere Wohnungen) einer Gebäudeanlage.
Die Gemeinschaft, zu der beide Parteien gehörten, schloss eine Gebäudeversicherung ab, deren Versicherungsumfang unter anderem Leitungswasserschäden umfasste (verbundene Gebäudeversicherung). Das gesamte Gebäude fiel unter den Versicherungsschutz, ohne dass ein Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum gemacht worden wäre. Aufgrund mangelhafter Leitungen (Kupferrohre) traten immer wieder Wasserschäden in den Wohnungen der Beklagten auf. Der Streit begann offenbar – oder bezog zumindest mit ein das Jahr – 2018, denn im Tatbestand der Entscheidung führt der BGH aus, dass sich die Kosten infolge der Schäden allein im fraglichen Jahr auf rund 85.000 Euro beliefen.

Im Streit lagen gemäß der Darstellung im BGH-Urteil nicht nur die Parteien untereinander, sondern auch die Eigentümergemeinschaft und das Unternehmen, das die Leitungen verlegt hatte. Der BGH bestätigte die Praxis in der Gemeinschaft, wonach „die Verwalterin bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragt[e] und die Kosten von dem Gemeinschaftskonto begl[ich]“, sodann „die Versicherung in Anspruch [nahm] und […] die Kosten unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um[legte], und zwar auch insoweit, als die Schäden im Bereich des Sondereigentums entstanden [waren]“ (vgl. Pressemitteilung des BGH).

Zum verfahrensgegenständlichen Streit kam es augenscheinlich, weil mit steigender Schadenshäufigkeit der Selbstbehalt unter der Versicherung erheblich anstieg mit der Folge, dass „die Versicherung nur noch ca. 25 % der Schäden erstattet[e]“.
Die Klägerin wollte die Gemeinschaft durch ihre so gen. Beschlussersetzungsklage zwingen, eine abweichende Verteilung des Selbstbehalts vorzunehmen, und erreichen, „dass sie nicht aufgrund des im Versicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts anteilig an den Kosten für die Beseitigung von Leitungs- und Folgeschäden beteiligt wird, die nach ihrer Ansicht ausschließlich an dem Sondereigentum der Beklagten entstanden sind“.

Der Blick auf den Nutzen der Gemeinschaft: Parallelen zur „Tiefgaragenuntergemeinschaft“

Der BGH stützt seine Entscheidung maßgeblich darauf, dass die gesamte Eigentümergemeinschaft von den Vorteilen einer geringeren Versicherungsprämie profitiert, wenn ein höherer Selbstbehalt vereinbart wird. Darauf würde sich, so argumentiert der BGH, der*die einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer*in beim Abschluss der maßgeblichen Versicherung und der vorgelagerten Entscheidungsfindung der Eigentümergemeinschaft nicht einlassen, wenn er*sie damit rechnen müsste, dass er*sie im Schadensfall den maßgeblichen Selbstbehalt allein tragen müsste. Diese Sichtweise überzeugt und entspricht nach den Literatur- und Rechtsprechungsnachweisen in der BGH-Entscheidung auch einer „verbreiteten“ Ansicht unter Gerichten und im Schrifttum.

Die Entscheidung liegt damit auf der Linie einer weiteren Entscheidung des BGH aus jüngster Zeit, die einige Aufmerksamkeit auf sich gezogen hat – zumal es in den Fällen, die so gelagert sind wie dieser, die wirtschaftliche Tragweite für die Eigentümergemeinschaften der Natur der Sache nach meist noch erheblich größer ist –: Am 12. November 2021 urteilte der BGH (Az. V ZR 204/20) in Fortsetzung seiner so gen. Mehrhausanlagen-Rechtsprechung in einer Sache, in der es um Sanierungskosten in Höhe von ca. 5 Mio. Euro ging (es folgen die amtlichen Leitsätze):

1. In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient.
2. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Untergemeinschaften sich selbständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.

Damit erteilte der BGH der sachenrechtlich-architektonischen Sichtweise eine Absage, die darin besteht, dass die Tiefgarage gleichsam das Fundament der Wohngebäude bilde, woraus folge, dass deren umfängliche Sanierung im Interesse aller Wohnungseigentümer liege und demgemäß auch die Kosten von allen gemeinsam getragen werden müssten. Der BGH stellt die Kontrollüberlegung an, dass Wohnungseigentümer, die nicht über einen Tiefgaragenstellplatz verfügten, womöglich ein viel größeres Interesse an einem nicht unterkellerten/mit einer Tiefgarage unterbauten Gebäude (gehabt) hätten, weil es die Gebäudegründung vereinfacht und preisgünstiger gemacht hätte. Ferner folgt die Entscheidung der Bestrebung des BGH, Rechtssicherheit in der Praxis zu schaffen, weswegen es ihm darum geht, auf Kostenzuordnungen hinzuwirken, die auf möglichst eindeutigen Vereinbarungen beruhen und vor allem den Rahmen des Sachbezugs wahren. Dies wird auch weiterhin der Fokus in der Gestaltungspraxis sein müssen.

Weiter auf Seite 2