Mietrechtsnovelle soll helfen

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Seit Mitte April liegt der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz zum 2. Mietrechtsnovellierungsgesetz vor.

Mit dem Entwurf sollen die Bezahlbarkeit des Wohnens und die Ziele einer energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes und der hierfür erforderlichen notwendigen Anreize für die Wohnungswirtschaft sowie der notwendigen Anpassung von Wohnungen an die Bedürfnisse einer älter werdenden Gesellschaft miteinander in Einklang gebracht werden. Die wichtigsten Eckpunkte des Referentenentwurfs Beschränkung von Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen: Für Vermieter wird die Durchführung von Modernisierungsmaßnahen weniger attraktiv werden, da die Möglichkeit zur Mieterhöhung wegen der hierfür aufgewendeten Kosten eingeschränkt wird. Bisher konnte der Vermieter die jährliche Miete unbeschränkt um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zukünftig werden dies nur noch 8 % sein. Zudem wird eine Kappungsgrenze eingeführt. Diese sieht zusätzlich vor, dass sich die Miete innerhalb von 8 Jahren um nicht mehr als mtl. 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen darf. Schließlich wird die bisher abstrakt gehaltene Härtereglung, die eine Mieterhöhung ausschließt, durch ein Regelbeispiel konkretisiert. Danach liegt ein Härtefall dann vor, wenn die Miete einschließlich der Heizkosten mehr als 40 % des Nettoeinkommens des Mieters und der anderen in seinem Haushalt wohnenden Personen übersteigt. Dies dürfte zukünftig in der Praxis die Geltendmachung eines Härtefalls spürbar erleichtern. Positiv für den Vermieter ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass die Frage, ob eine finanzielle Härte vorliegt, für den Duldungsanspruch zukünftig bedeutungslos sein wird. Das bedeutet: Der Vermieter kann eine Modernisierungsmaßnahme auch dann durchführen und der Mieter hat sie zu dulden, wenn sie eine finanzielle Härte darstellt. Der Härteeinwand ist nur noch für die Frage relevant, ob eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungsmaßnahme zulässig ist. Einführung eines vereinfachten Verfahrens zur Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: Positiv zu bewerten ist – insbesondere für Kleinvermieter – die Einführung eines vereinfachten Verfahrens bei der Berechnung der Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen. Dies ist dann möglich, wenn die Kosten für die Wohnung 10.000 Euro nicht übersteigen. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen werden dabei pauschal mit 50 % der für die Maßnahme insgesamt aufgewendeten Kosten angesetzt. Erweiterung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen: In den Katalog der Modernisierungsmaßnahmen werden ausdrücklich bauliche Maßnahmen aufgenommen, mit denen die alters- oder behindertengerechte Nutzbarkeit der Wohnung verbessert wird, sofern die Wohnung zum Gebrauch durch ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen bestimmt ist. Damit soll dem demografischen Wandel Rechnung getragen werden. Grundlage für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden nunmehr die letzten 8 Jahre: Die Grundlage für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete – bis zu der eine Erhöhung der Miete höchstens möglich ist – wird geändert. Nach der bisherigen Regelung wurde die ortsübliche Vergleichsmiete aus den für vergleichbaren Wohnraum in den letzten 4 Jahren vereinbarten Mieten gebildet. Dieser Zeitraum wird nunmehr auf 8 Jahre erweitert. Dies hat zur Folge, dass die ortsübliche Vergleichsmiete sozusagen schleichend abgesenkt werden wird und damit die Möglichkeit für Vermieter zur Mieterhöhung weiter beschnitten wird. Aufwertung des qualifizierten Mietspiegels: Ein qualifizierter Mietspiegel soll zukünftig die Wirkung eines schriftlichen, gerichtlichen Sachverständigengutachtens haben. Zusätzlich gestärkt werden soll der qualifizierte Mietspiegel dadurch, dass mit dessen Anerkennung durch die nach Landesrecht zuständige Behörde und die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter die Erstellung gemäß den gesetzlichen Anforderungen vermutet wird. Zu diesem Zweck werden auch die gesetzlichen Anforderungen präzisiert und sollen in einer parallel angestrebten Mietspiegelverordnung weitergehend konkretisiert werden. Festlegung der Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Wohnfläche: Ein weiterer Eckpunkt ist die längst überfällige Regelung, wie die Wohnfläche zu berechnen ist. Die Parteien können hierzu zukünftig zwischen folgenden Berechnungsmethoden wählen: den §§ 42 bis 44 der 2. Berechnungsverordnung, der Wohnflächenverordnung und den anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung der Wohnfläche. Treffen die Parteien keine Vereinbarung, gelten für bis zum 31. Dezember 2003 bezugsfertige Gebäude die §§ 42 bis 44 der 2. Berechnungsverordnung und für ab dem 01. Januar 2004 bezugsfertige Gebäude die Wohnflächenverordnung. Behandlung von Mietflächenabweichungen: Gesetzlich geregelt wird nunmehr auch, wann eine Unterschreitung der vereinbarten Mietfläche als Mangel zu betrachten ist und damit zu einer Minderung der Miete berechtigt. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche mehr als 10 % beträgt. Ist die Abweichung geringer, muss der Mieter Umstände beweisen, die eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit und damit einen Mangel begründen. Tatsächliche Größe der Mietfläche ist maßgeblich: Zudem wird ausdrücklich geregelt, dass für Mieterhöhungen allein die tatsächliche Größe der Mietfläche maßgeblich ist. Ob die Parteien im Mietvertrag möglicherweise eine davon  abweichende Größe der Mietfläche vereinbart haben, spielt keine Rolle mehr. Dieser Grundsatz wird auch auf die Abrechnung der Betriebskosten übertragen. Erfolgt die Aufteilung der Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche ist ebenfalls allein die tatsächliche Größe der Mietfläche maßgeblich. Vereinheitlichung der Voraussetzungen für Kündigungen wegen Zahlungsverzuges: Die Voraussetzungen einer Kündigung bei einem Zahlungsverzug werden für eine außerordentliche und eine ordentliche Kündigung im Wohnungsmietrecht vereinheitlicht. Insbesondere ist zukünftig auch die Heilung einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges möglich. Will heißen, der Mieter kann bis 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage durch vollständige Zahlung des Mietrückstandes auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam machen. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter bei einer Nachzahlung nur die außerordentliche fristlose Kündigung heilt, eine vorsorglich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung aber trotzdem greift und der Mieter seine Wohnung verliert. Fazit Es bleibt jetzt erst einmal abzuwarten, welche Änderungen der Entwurf im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch erfährt. Schlussendlich wird sich auch zeigen müssen, ob die Reform in der Praxis die von der Bundesregierung gewünschten Effekte hat. Gerade die Beschränkungen bei der Umlage der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen könnten möglicherweise dazu führen, dass erwünschte Modernisierungsmaßnahmen  vom Vermieter nicht durchgeführt werden.

Dr. Hubert Schmid, Rechtsanwalt CMS Hasche Sigle
Dr. Hubert Schmid, Rechtsanwalt CMS Hasche Sigle