Mietendeckel größere Belastung als Corona

Dem Berliner Wohnungsmarkt stehen unsichere Zeiten bevor / Foto: © Robert Herhold - stock.adobe.com

Seit diesem Jahr ist die deutsche Sprache um zwei Begriffe reicher: Mietendeckel und Corona-Pandemie. Vor allem ersteres ist für den Berliner Immobilienmarkt eine enorme Belastung – und sorgt zudem für politisch so wohl kaum gewollte Folgen.

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt lässt sich von der Corona-Krise nicht erschüttern, auch wenn die endgültigen Folgen noch nicht abzusehen sind. Immerhin sind viele prognostizierte Worst-Case-Szenarien bislang ausgeblieben. Zu diesem Schluss kam Oliver Koch, COO des Privatisierungsunternehmen Fortis AG, in einer Expertenrunde mit der PANDION AG sowie der Berliner Sparkasse. „Nach einer Phase der großen Verunsicherung und Orientierung legen die Eigennutzer, aber auch die privaten Kapitalanleger jetzt wieder los und kaufen Neubauwohnungen. Der Rückgang aus dem ersten Halbjahr wird jetzt überkompensiert, wir haben zum Teil verdoppelte Vertriebsgeschwindigkeiten bei unseren Berliner Projekten“, erklärte Matthias Groß, Niederlassungsleiter der PANDION AG in Berlin. Diese Erfahrung machte auch Oliver Koch: „Insgesamt können wir feststellen, dass die Nachfrage nach vor allem selbst genutztem Eigentum wieder deutlich gestiegen ist und das Interesse sehr groß ist.“

Mietendeckel ist kontraproduktiv

Eine schon deutlich länger bestehende Belastung für den Berliner Wohnimmobilienmarkt ist der Mietendeckel, der insbesondere für Investoren die Bundeshauptstadt unattraktiv macht und für Unsicherheiten sorgt. „Wir haben derzeit ein klares Bekenntnis diverser internationaler Investoren, dass diese Berlin aufgrund des Mietwohngesetzes nicht auf ihrer Shortlist haben. Die Sorge, dass ein Gebäude, das heute erstellt wird, nach Ablauf von fünf Jahren ebenfalls unter den Mietendeckel fallen könnte, ist groß“, erklärte Marcus Buder, Leiter der gewerblichen Immobilienfinanzierung der Berliner Sparkasse. Seiner Meinung nach sind ausbleibende Modernisierungen, das nicht-Einhalten der Klimaziele sowie ein Auftragsrückgang im Bauhauptgewerbe unbeabsichtigte Spätfolgen des Mietendeckel. Matthias Groß sieht zudem das Problem, dass der Mietendeckel sogar das Gegenteil seines eigentlichen Ziels bewirken könnte, nämlich eine Mietsteigerung, und zwar bei den Neubauten, denn die generelle Mobilität der Menschen würde abnehmen. Somit würde sich der mittelpreisige Mietwohnungsmarkt vom Neubau entkoppeln. „Eine reale Gefahr ist das Aufkommen einer ,Schattenmiete‘ wie es in Stockholm zu beobachten ist. Ohne ein solches Handgeld können sich Normalverdiener möglicherweise bald keine Mietwohnung mehr leisten, zumal viele Vermieter Ihre Wohnungen jetzt als Eigentumswohnungen anbieten und damit dem Mietmarkt entziehen. Das Wohnproblem in Berlin dürfte sich noch einmal verschärfen“, befürchtet auch Oliver Koch.

Belastung für Finanzierungen

Der Mietendeckel beeinflusse auch die derzeitige Finanzierungssituation in Berlin. So würden Banken nur geringe Kredite vergeben können, weil nur mit niedrigen Mieten kalkuliert werden könnte. In der Folge würde das Finanzierungspotenzial sinken. Weil zudm die gewünschten Beleihungs- und Marktwerte aufgrund der begrenzten Mieten nicht erzielt werden können, sei es Kunden nicht möglich, vernünftige Investitionspläne vorzulegen. „Im Umkehrschluss bedeutet das, dass der Kunde mehr Eigenkapital einbringen muss“, so Buder. Dadurch würde die Finanzierung von Wohneigentum als Kapitalanlage erschwert.

Prognosen sind unsicher

Aufgrund der vielfältigen Folgen durch den Mietendeckel sehen die Experten die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zu diesem Thema sowie die Beschlüsse des Bundestags zum sogenannten Umwandlungsverbot als prägende Treiber für den Berliner Immobilienmarkt an. Wie sich die Corona-Krise auf die Marktentwicklung im kommenden Jahr auswirken würde, wollten die Experten nicht prognostizieren. „Das ist ein Blick in die Glaskugel. Die Auswirkungen von Corona auf den bislang verschonten Wohnungsmarkt werden stark davon abhängen, wie erfolgreich die Zulassung und Verteilung der Impfstoffe verläuft“, fasste Oliver Koch zusammen. (ahu)