Mezzanine-Finanzierungen in der Projektentwicklung

Moritz Eversmann, Gründer und Geschäftsführer, VIVUM

Aufgrund der Preisentwicklung ist eine klassische Anlageimmobilie mit einer Buy-and-Hold-Strategie in A- und B-Lagen in A- und B-Städten unter Renditegesichtspunkten nicht mehr attraktiv. Das größte Wertschöpfungspotential im Lebenszyklus einer Immobilie bietet die Projektentwicklung.

Bereits bei kurzer Kapitalbindung von meist nur zwei bis drei Jahren lassen sich dank teilweise erheblicher Wertsteigerungen hohe Renditen erzielen. Worauf sollten Privatanleger, die in Projektentwicklungen investieren wollen achten? Eine direkte Beteiligung mit haftendem Eigenkapital ist mangels Zugang zu geeigneten Projekten, mangelnder eigener Beurteilungsfähigkeit und erst recht aus Risikoaspekten nicht umzusetzen beziehungsweise nicht empfehlenswert. Klassische Darlehen erhalten Projektentwickler von Banken – Quantitative Easing mit überschießender Liquidität sei Dank – zuletzt in ungeahnter Höhe, verschiedentlich bis zu 90 Prozent und mehr von der Gesamtinvestition. Knapp ist jedoch Eigenkapital oder eigenkapitalähnliches Kapital. Für diesen Teil einer Finanzierung hat sich seit Jahren ein Markt für Mezzanine-Kapitalinvestments etabliert. Ein Mezzanin ist ein Halb- oder Zwischengeschoß eines mehrstöckigen Hauses. Entsprechend umschreibt Mezzanine-Kapital als Sammelbegriff Finanzierungsformen zwischen Eigen- und Fremdkapital. Der Eigenkapitalcharakter überwiegt bei Genussrechten, verbrieften Genussscheinen oder stillen Beteiligungen, Fremdkapitalcharakter haben hingegen partiarische oder Nachrangdarlehen, Gesellschafterdarlehen oder auch Schuldverschreibungen. Wer Mezzanine-Kapital zur Verfügung stellt, erwirbt in der Regel weder Anteils- noch Mitbestimmungsrechte, sondern den Anspruch auf eine Verzinsung, je nach Ausgestaltung mit festen und oder nur erfolgsabhängigen Komponenten, und Kapitalrückzahlung am Ende der Laufzeit. Entscheidend: Mezzanine-Darlehen sind immer nachrangig, das heißt sie werden erst nach den Verbindlichkeiten bei Banken bedient. schaubild-anteil-mezzanine-finanzierung-201609Seitdem die EZB quasi unlimitiert Liquidität zur Verfügung stellt, erhalten Projektentwickler von Banken Darlehen in bisher ungeahnten Höhen von bis zu 90 Prozent und mehr der Investitionskosten. Dies hat in den letzten circa 18 Monaten zu einer Verringerung des Mezzanine-Anteils um bis zu 50 Prozent bei Projektfinanzierungen geführt. Dennoch ist aufgrund der positiven Marktentwicklung eine deutliche Zunahme des Gesamtvolumens des investierten Mezzanine-Kapitals zu registrieren. Auch weil seit Ende 2015 – mangels Anlagealternativen – immer mehr fachfremde Investoren in den Mezzanine-Markt drängen. Frei nach dem Motto „Die Flut hebt jedes Schiff“ springen sie auf den Zug auf, der längst den Bahnhof verlassen hat. Ohne die immer noch in einem Projekt steckenden Risiken wirklich beurteilen zu können, erwirtschaften sie dennoch nur mittelmäßige Renditen – und auch die nur, solange sich der Markt nicht dreht. „Die Chancen und Risiken einer Projektentwicklung können fachfremde Investoren oft nicht ausreichend beurteilen. Bei Mezzanine-Finanzierungen sind Anleger jedoch risikotechnisch Mitunternehmer und deshalb entscheidend darauf angewiesen, mit kompetenten und zuverlässigen Projektpartnern zusammenzuarbeiten“, betont Moritz Eversmann, Gründer und Geschäftsführer von VIVUM. Für seine Investoren sieht er das attraktivste Rendite- Risiko-Profil in der Frühphase einer Projektentwicklung. Also lange bevor der Zug den sprichwörtlichen Bahnhof verlässt. Deshalb engagieren sich die von VIVUM verwalteten Mezzanine- Kapital Fonds häufig schon bevor der Entwickler das Grundstück angekauft hat. Das Unternehmen begleitet die Due Diligence, den Grundstücksankauf sowie den Abschluss der Fremdfinanzierungsverträge. Eversmann versteht sich nicht bloß als Kapitalgeber, sondern als eine Art „Joint-Venture-Partner“, der den Projektentwickler mit Kapital und Fachkompetenz in fast allen Bereichen einer Projektentwicklung unterstützt. „Das funktioniert nur mit Fachkompetenz und exzellenten Partnern, die ihre Erfahrung nachhaltig unter Beweis gestellt haben.“ VIVUM investiert mittels Wandelschuldverschreibungen mit ausschließlich erfolgsabhängiger Verzinsungsabrede. Durch das marktübliche Wasserfallprinzip, das dem Investor einen preferred return sichert, wird ein Interessengleichlauf zwischen Projektentwickler und Anleger garantiert.

Moritz Eversmann, Gründer und Geschäftsführer der VIVUM

www.vivum.de