Mehr Geld als Immobilien

Marcus Lemli, CEO von Savills in Deutschland

Internationale Investoren verfügen aktuell über gewaltige Summen, die sie im Sinne ihrer Anleger investieren müssen. Das ist selbst für diese professionellen Kapitalsammelstellen bei den derzeit extrem niedrigen Zinsen alles andere als einfach.

(fw/rm) Immobilien haben vor diesem Hintergrund deutlich an Attraktivität gewonnen. Investoren aus aller Welt schauen dabei nicht zuletzt auf den im internationalen Vergleich sicheren Immobilienmarkt in Deutschland und verschärfen so den Wettbewerb um die knappen Anlageobjekte. In seinem Gastbeitrag beleuchtet Marcus Lemli diese Entwicklung, ihre Folgen und die Konsequenzen, die private Anleger daraus ziehen sollten. Marcus Lemli ist CEO von Savills in Deutschland und Leiter Investment Europa des international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens mit Sitz in London. Mehrere Nachrichten aus den vergangenen Wochen lassen aufhorchen. Da erließ Union Investment bei drei offenen Immobilienfonds einen Annahmestopp für weiteres Geld von den Anlegern. Ebenso entschied auch die Deutsche Bank für einen ihrer Fonds. Und dann verkündete Nikolaus von Bomhard, CEO der Munich Re, man werde eine zweistellige Millionensumme Bargeld in eigene Tresore einlagern, um Negativzinsen zu entgehen. „Wir testen das jetzt mal”, so sein nonchalanter Kommentar. Damit dringt langsam in die Öffentlichkeit vor, was Insider schon deutlich länger beobachten: In den Händen von Investoren sammelt sich schneller Kapital, als sie es rentabel investieren können. Damit sie überhaupt noch akzeptable Renditen erzielen können, streben viele Investoren einen höheren Immobilienanteil ihrer Portfolios an. Schon in den vergangenen Jahren haben wir gesehen, wie die immer weiter sinkenden Zinsen eine erhebliche Umschichtung in Immobilien ausgelöst haben. Die Transaktionsvolumina in allen Sektoren, ob Wohnen, Büro, Handel oder Logistik, erlebten Steigerungen von zum Teil mehreren hundert Prozent. In den vergangenen drei Jahren haben institutionelle Investoren weltweit jeweils mehr als 1,2 Billionen US-Dollar in Immobilien investiert. Im Jahr 2009, dem Tiefpunkt nach der Finanzkrise, waren es gerade einmal etwa 400 Millionen US-Dollar. Angesichts der weiterhin extrem lockeren Geldpolitik der großen Notenbanken, vor allem vonseiten der Europäischen Zentralbank, wird die Nachfrage nach Immobilien auch in diesem Jahr enorm hoch sein. Der deutsche Immobilienmarkt erfreut sich hierbei eines besonderen Interesses von Investoren aus aller Welt. Deutschland gilt als sicherer Anlagehafen. Die Volkswirtschaft ist stabil und verzeichnete seit der weltweiten Finanzkrise das mit Abstand stärkste Wirtschaftswachstum der großen Volkswirtschaften in der Eurozone. Zugleich ist die Arbeitslosenquote im europäischen Vergleich eine der niedrigsten. Dies spiegelt sich am Immobilienmarkt in hoher Nutzernachfrage, niedrigen Leerständen und steigenden Mieten wider. Es ist daher nur folgerichtig, wenn internationale Investoren deutsche Immobilien ins Visier nehmen. Sie verwalten teils riesige Kapitalbestände – und treffen auf einheimische Investoren wie die eingangs genannten, die nicht minder dringend nach Möglichkeiten suchen, ihre ebenfalls gewaltigen Kapitalmengen anzulegen. Schon heute ist die Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt bei weitem größer als das Angebot, und dieser Nachfrageüberhang dürfte auch im laufenden Jahr weiter zunehmen. Ein Blick auf die Transaktionsvolumina seit 2009 zeigt die außerordentliche Dynamik der Entwicklung. In jenem Jahr belief sich das gesamte Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien in Deutschland auf gut 10 Mrd. Euro, der Anteil ausländischer Käufer betrug lediglich 20 Prozent. Seither ist das Investitionsvolumen kontinuierlich gestiegen, ebenso der Anteil internationaler Käufer. 2015 hat das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien mit mehr als 57 Mrd. Euro nahezu das bisherige Rekordniveau von 2007 erreicht. Dabei lag der Anteil ausländischer Investoren bei 52 Prozent, bei großvolumigen Deals von mehr als 100 Mio. Euro sogar bei 68 Prozent. Viele internationale Investoren fokussieren auf Immobilien dieser Größenordnung, um Aufwand und Transaktionskosten gering zu halten. Hierbei sind es vor allem eigenkapitalstarke Investoren wie Versicherungen, Pensions- und Staatsfonds, die derzeit am deutschen Markt aktiv sind. Viel Kapital kommt aktuell unter anderem aus Nordamerika, Großbritannien und Asien. Zu den aktivsten ausländischen Investoren zählen mit Blackstone, Hines und dem neuen Galeria-Kaufhof-Eigentümer Hudson’s Bay Company Namen, die auch einer breiteren Öffentlichkeit bekannt sind. Sie alle haben im vergangenen Jahr jeweils deutlich mehr als eine Milliarde Euro in deutsche Immobilien investiert. Trotzdem landet Blackstone mit seinen knapp 2 Mrd. Euro Ankaufsvolumen nur auf Rang vier der Investoren-Rangliste. Die Plätze eins bis drei halten mit der Patrizia, Deka und Union Investment drei deutsche Gesellschaften, die ersten beiden jeweils mit mehr als drei Milliarden Euro Investitionssumme. Auch sie suchen vor allem nach großvolumigen Investitionsmöglichkeiten. Der akute Mangel an Objekten entsprechender Größenordnung lässt die Immobilienpreise weiter steigen. Einige Bestandshalter werden die Situation nutzen, um ihr Portfolio zu bereinigen und Gewinne mitzunehmen. Angesichts rekordhoher Preise eine sinnvolle Option. Zugleich steigt die Bereitschaft von Investoren, auf kleinere Objekte sowie Städte der zweiten Reihe oder weniger zentrale Lagen innerhalb der Metropolen auszuweichen. Zudem fließt mehr Geld in Projektentwicklungen. Für mehr als 3,7 Mrd. Euro kauften Investoren im vergangenen Jahr solche Projekte, also Immobilien, die zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht fertiggestellt waren. Gegenüber 2014 ist dies ein Anstieg um knapp zwei Drittel. Zu den im vergangenen Jahr gehandelten Projekten zählen beispielsweise das Burstah-Ensemble in der Hamburger Altstadt, der Riem-Tower in München oder das „Bertha Berlin” am Berliner Hauptbahnhof. Das Kapital der Investoren trägt somit dazu bei, den Bau von Immobilien zu finanzieren, die nicht nur aufgrund der aktuell hohen Zuwanderung vor allem in den großen Metropolen zum Teil dringend benötigt werden. Im Gegensatz zum Wohnungsbau, der zuletzt deutlich an Dynamik gewonnen hat, stagniert jedoch der Bau von Gewerbeimmobilien. Während das nach Gewerbeimmobilien suchende Geld also wächst, vergrößert sich der Gebäudebestand in Deutschland nicht nennenswert. Die Folge für institutionelle wie private Investoren: Diejenigen, die bereits in Immobilien investiert haben, werden zunächst von weiteren Wertsteigerungen profitieren und haben zudem gute Chancen, in den kommenden Jahren Mietsteigerungen zu realisieren. Diejenigen aber, die jetzt noch ihren Immobilienanteil im Anlageportfolio erhöhen wollen, konkurrieren in aller Regel mit zahlreichen weiteren Interessenten um die raren Angebote und müssen entsprechend höhere Preise zahlen, um den Zuschlag zu bekommen. Zwar sind Immobilien im Vergleich mit anderen Anlageformen wie etwa Anleihen immer noch attraktiv, allerdings taugt das Umfeld nicht mehr für Schnäppchen. Und wenn selbst professionelle Investoren wie die offenen Immobilienfonds mangels geeigneter Investitionsmöglichkeiten auf weiteres Anlegergeld verzichten, heißt es für Privatinvestoren erst recht: Kühlen Kopf bewahren und bei Zweifeln, ob der Preis für ein Objekt wirklich gerechtfertigt ist, lieber die Finger davon lassen und das Geld wie die Munich Re im Tresor oder Bankschließfach einlagern. Schließlich ist eine Rendite von Null Prozent immer noch besser als ein verlustreiches Immobilieninvestment. www.savills.de