Logistikimmobilien mit zweistelligem Zuwachs

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Ein Nischendasein unter den immobilen Assetklassen führt die Logistik- und Industrieimmobilie schon lange nicht mehr. In den Portfolios der Investoren taucht sie genauso auf wie Hotels oder gemischt genutzte Objekte.

(fw) Seit 2010 geht es im Logistik-/Lagerflächenmarkt kontinuierlich aufwärts. 2015 wurde erstmals die 4 Mrd. Marke übersprungen, dabei soll es nicht bleiben. „2016 erwarten wir wieder ein Ergebnis in dieser Größenordnung, gepusht im Laufe der nächsten Quartale von großvolumigen Portfoliotransaktionen. „Wichtigste Akteure bleiben dabei sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite Asset / Fonds Manager“, so Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Der Grundstein für die Fortsetzung der Erfolgsgeschichte ist gelegt: Mit ca. 830 Mio. Euro im ersten Quartal lag das Transaktionsvolumen um 19 % höher als im Vergleichszeitraum des Rekordjahres – im gesamten gewerblichen Investmentmarkt war demgegenüber ein Rückgang von 14 % zu notieren. Achtmal so viel Kapital wie vor zehn Jahren und ein Plus von 26 % gegenüber dem 5-Jahresschnitt schlagen zu Buche. Auch bei der Anzahl zeigt sich mit 47 % ein starker Zuwachs, der sich mit einem außerhalb der Big 7 deutlich höheren Transaktionsvolumen als in den Big 7 niederschlägt (das Verhältnis der Anteile liegt bei 65 % zu 35 %). Bei den deutschen Immobilienhochburgen floss mit über 110 Mio. Euro das meiste Kapital nach Hamburg, gefolgt von München (75 Mio. Euro) und Frankfurt (40 Mio. Euro). Auf die Top 5 Transaktionen entfallen mit ca. 333 Mio. Euro (5-Jahresschnit: 365 Mio. Euro) 40 % des Volumens. Bis auf einen niederländischen Investor, eine Immobilien AG, die in Nürnberg das Neubauprojekt „Logistikpark Nürnberg“ gekauft hat, sind es allesamt deutsche Anleger: Immobilienunternehmen, Spezialfonds, öffentliche Verwaltung und Versicherungen mit Engagements vor allem in Portfolien wie etwa beim Erwerb eines Deutschlandanteils am internationalen VGP Portfolios durch die Allianz, der Kauf des Solid Portfolio durch BEOS oder der Erwerb eines Gewerbeparkportfolios durch Aurelis Real Estate. Zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens im ersten Quartal gehen aber auf das Konto von Einzeltransaktionen, die sich damit deutlich über dem 5-Jahresschnitt 290 Mio. Euro bewegen. Mit 14 % ist der Anteil ausländischer Anleger im ersten Quartal verschwindend gering (Q 1 2015: 62 %). Auch im Vergleich mit deren Aktivitäten beim Erwerb von Büro- und Einzel-handelsimmobilien zeigt sich eine starke Differenz: in diesen beiden Assetklassen waren es 51% bzw. 42 %. Auf Verkäuferseite liegt der Anteil der ausländischen Investoren bei 46 %. Das bedeutet per Saldo, dass ausländische Investoren ihren Anlagebestand um ca. 267 Mio. Euro abgebaut haben. „Das heißt aber nicht, so Weis, dass sie sich grundsätzlich zurück-gezogen haben. Ihre Teilnahme an Bieterverfahren ist hoch und im Laufe des Jahres wird sich ihr Engagement in Deutschland auch wieder in Richtung des 5-Jahresschnitts von 59 % einpendeln“. Aufgrund der starken Nachfrage hat die Spitzenrendite bei Logistikimmobilien in den Big 7 deutlich nachgegeben, sie bewegt sich zwischen 5,25 % und 5,40 % – die durchschnittliche Nettoanfangsrendite liegt Ende März 2016 bei 5,27 %. „Deutsche und ausländische Investoren sind im Vergleich zu 2015 bereit, den Renditesprung aus dem letzten Jahr zu akzeptieren. Um sich gutes Produkt zu sichern, werden forward commitments verstärkt Bestandteil der Anlagestrategie“, so Willi Weis. www.jll.de