KnightFrank: London zeigt sich solide

Foto: © f11photo - fotolia.com

Londons Büromarkt präsentiert nach dem EU-Referendum stabile Mieten im West End und der City, doch steigende Leerstände. Das Investmentvolumen hat zugelegt. Laut einiger Prognosen soll der Brexit den Büromarkt in Central London im allgemeinen und in der City im besonderen hart treffen.

(fw/rm) „In den nächsten beiden Jahren wird es sicher einige Turbulenzen geben“, kommentiert James Roberts, Chef-Volkswirt bei der internationalen Immobilienberatung Knight Frank. „Doch der große Pessimismus scheint vorüber zu sein.“ Die Hauptsorge bezieht sich auf den Verlust von Unternehmen aus dem Finanzsektor, die von Großbritannien in EU-Staaten abwandern könnten. „Sicher ist der Finanzsektor in London stark vertreten, doch bereits vor dem EU-Referendum haben Banken Teilbereiche in britische Regionalzentren und in andere EU-Länder verlagert“, hebt Roberts hervor. Sie nahmen diese Umzüge in erster Linie aus Kostengründen vor. Die Verlagerungen betrafen vor allem Verwaltungsabteilungen und Geschäfte mit niedrigen Margen. In den letzten Jahren waren Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT) die wichtigsten Mieter auf dem Londoner Büromarkt. Hier wird befürchtet, dass Talente aus den EU durch den Brexit in Zukunft nicht mehr so leicht nach London kommen könnten. Knight Frank stellt dem das Punktesystem für die Einwanderung entgegen. Bei diesem System könnten bestimmte Berufe wie Programmierer hohe Punkte erhalten, so dass die Chance auf einen Arbeitsplatz in Großbritannien realistisch bleibt. „Viele der berühmten Technologie-Zentren liegen außerhalb der EU“, sagt Robert. Als Beispiele nennt er das Silicon Valley, Taiwan und Seoul. Es verbleiben die Finanzjobs mit hohen Margen, die durch den Brexit abwandern könnten. Sofern Großbritannien in den Europäischen Wirtschaftsraum eintritt, behält es den europäischen Pass für den Finanzsektor. Selbst bei einem harten Brexit-Kurs gibt es Stimmen, die in Großbritannien ähnliche Regulierungen wie diejenigen der MiFID II-Richtlinie der EU sehen und aus diesem Grund glauben, dass Großbritannien den europäischen Finanzpass behalten könnte. Denn dann könnte man London zur Sonderwirtschaftszone erklären, in der das Finanzrecht der EU angewandt wird. Unternehmenssteuer auf 15 Prozent zu senken, was die Nutzerbasis in London auf breitere Füße stellen würde. Wendet man sich von der Nachfrage dem Angebot zu, so spricht laut Knight Frank das geringe Niveau an Bürofertigstellungen dafür, dass sich der Markt nicht schlagartig zugunsten der Mieter verändern wird. In den nächsten zweieinhalb Jahren sollen in Central London nicht vorvermietete Neubauflächen mit einem Gesamtvolumen von 550.000 Quadratmetern auf den Markt kommen. In der dunkelsten Zeit der Finanzkrise zwischen dem dritten Quartal 2007 und dem vierten Quartal 2009 haben sich Mieter insgesamt 790.000 Quadratmeter neuer und hochwertig sanierter Büros gesichert.

West End

Büromieter haben im zweiten Quartal 2016 Mietverträge über insgesamt rund 94.000 Quadratmeter für Flächen im Londoner West End unterzeichnet. Obwohl das Volumen damit im Vergleich zum ersten Quartal 2016 um 9 Prozent gestiegen ist, liegt es immer noch 13 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt. Unternehmen waren mit einem Anteil von 39 Prozent die wichtigsten Mieter, gefolgt vom Finanzsektor mit 23 Prozent. Die Leerstandsquote im West End ist im zweiten Quartal in Folge gestiegen und beträgt per Ende Juni 2016 nun 6,3 Prozent. Das entspricht einer Fläche von rund 497.000 Quadratmetern und liegt damit geringfügig über dem langfristigen Durchschnitt von 490.000 Quadratmetern. Aktuell befinden sich knapp 250.000 Quadratmeter neuer Flächen im Bau, wovon 44 Prozent bereits vorvermietet sind. Besonders in 2017 ist die Pipeline begrenzt. Die Mieten für beste Flächen an erstklassigen Standorten sind in lokaler Währung das sechste Quartal in Folge auf einem Rekordhoch stabil geblieben. In Euro betragen sie rund 123,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die mietfreie Zeit für einen typischen Zehnjahresvertrag hat sich allerdings im letzten Quartal von zwölf auch achtzehn Monate erhöht. Der Investmentumsatz im West End summierte sich im zweiten Quartal 2016 auf 1,36 Milliarden Pfund. Er überflügelte die Werte des ersten Quartals um 38 Prozent und liegt 11 Prozent über dem langjährigen Schnitt. Mit 53 Prozent dominierten die Briten als wichtigste Käufergruppe. Auch die Renditen für Spitzenbüroobjekte in Bestlage sind in den letzten anderthalb Jahren auf einem Niveau von 3,5 Prozent stabil geblieben.

City

Mit rund 113.000 Quadratmetern liegt das Bürovermietungsvolumen im zweiten Quartal 2016 in der City um 31 Prozent niedriger als im Quartal zuvor und um 32 Prozent unter dem langjährigen durchschnittlichen Quartalsergebnis. 30 Prozent der Mietverträge gehen auf das Konto des Technologiesektors, gefolgt von Unternehmen aus dem Business-to-Business-Segment mit 19 Prozent. Nach dem 15-Jahres-Tief im ersten Quartal 2016 ist die Leerstandsrate aufgrund von Fertigstellungen im Laufe des zweiten Quartals 2016 um 36 Prozent auf 6,2 Prozent gestiegen. Derzeit sind 680.000 Quadratmeter Büroflächen in der City verfügbar. Trotzdem unterschreitet das Angebot den langfristigen Schnitt immer noch um 22 Prozent. Von den Bürogebäuden in Bau mit einem Volumen von rund 815.000 Quadratmetern ist fast die Hälfte vorvermietet. Die Mieten sind in lokaler Währung seit neun Monaten unverändert – auf Jahressicht haben sie indes um 7,7 Prozent zugelegt. Sie betragen aktuell 75 Euro pro Quadratmeter und Monat, wobei die mietfreien Zeiten bei einem Zehnjahresvertrag nach wie vor zwischen 18 und 21 Monaten liegen. Das Investmentvolumen in der City hat sich im zweiten Quartal 2016 gegenüber dem vorherigen Quartal mehr als verdoppelt. Es summiert sich auf 2,58 Milliarden Pfund und übertrifft den langjährigen Quartalsschnitt um 38 Prozent. In der City kauften vor allem Ausländer ein (91 Prozent). Die Renditen für Top-Bürohäuser in Spitzenlage sind um 25 Basispunkte auf 4,25 Prozent gestiegen. www.knightfrank.com