Kleinteilige Gelegenheiten

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Unabhängig davon, ob die US-Währungshüter noch im laufenden Jahr ihren Leitzins erhöhen oder nicht, bleibt das Zinsniveau niedrig und damit der Anlagedruck institutioneller Investoren, vor allem der Versicherungen und Pensionsfonds, hoch.

Diese Investorengruppe mit einem starken Bedarf an planbaren Geldflüssen wird daher auch weiter auf den Immobilienmärkten auf der Käuferseite stehen, solange die Anleihemärkte nicht wieder auskömmliche Renditechancen bieten.

„Wie auch immer die Entscheidung über die US-Zinsen ausfällt, wir erwarten keine Beruhigung der Nachfrage nach Immobilien-Investments in Europa und gewiss nicht in Deutschland. Zudem bieten die gewachsene Bereitschaft der Banken zur Kreditgewährung und die allgemein günstigen Finanzierungsbedingungen Unterstützung für alle Investment- Aktivitäten.“ So etwa könnte man eine Kernaussage des aktuellen Investmentreports des Research-Teams der Immobilienfirma Jones LangLasalle (JLL) sinngemäß übersetzen, erschienen vergangenen September. Dieser Optimismus baut nicht zuletzt darauf, dass die wirtschaftlichen Trends auch weiterhin dafür sorgen werden, …

… dass Immobilien speziell in Deutschland eine
attraktive Assetklasse bleiben.

Denn, so die JLL-Analysten, am Standort trifft die für Immobilien günstige Zinssituation auf eine robuste Konjunktur, die für steigende Umsätze und Erträge sorgt. Dies hat natürlich längst die Investoren auf den deutschen Markt gelockt, was zu steigenden Volumina geführt hat. Das JLL-Research geht davon aus, dass 2015 das 6. Rekordjahr in Folge wird mit einem Volumen von 55 Mrd. Euro, das zu vergleichen ist mit dem 10-Jahres-Durchschnitt von 29 Mrd. Euro. In diesem Aufwärtstrend machen speziell die Einzelhandelsimmobilien eine gute Figur: Sie lieferten nicht nur die größten Einzeltransaktionen, sondern auch mit 35 % der Umsätze das zweitgrößte Segment des Investmentportofolios, die Büroobjekte lagen mit 40 % vorn.

Der deutsche Einzelhandel dürfte weiter zulegen.

Die Einkommen wachsen und die Ausgabenneigung der Haushalte bleibt nach allen Indikatoren der Konjunktur- und Konsumforscher hoch. Die Aussicht auf kräftige Umsätze der Nutzer dürfte auch für steigende Mieten sorgen. Die Nachfrage der Einzelhändler nach Flächen ist jedenfalls nach Beobachtung der JLL-Analysten ungebrochen, wobei die Vermietungen bei steigender Flächennachfrage kleinteiliger werden. Dem steht auf Seiten der Investoren der Trend zu großen Volumen entgegen, was generell zu einer wachsenden Bedeutung von Transaktionen mit kompletten Portfolios führt.

Auf diese Nische zielt auch das Angebot der Frankfurter Habona Invest mit dem geschlossenen Fonds „Deutsche Einzelhandelsimmobilien 05 GmbH & Co., KG“. Bei diesem AIF fungieren die HANSAINVEST Hanseatische Investment GmbH als KVG, Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA als Verwahrstelle. Geplant ist ein Fondsvolumen von 68 Mio. Euro (Eigenkapital 30 Mio. Euro zzgl. 5 % Agio). Mindestens 75 % der Mittel des Blindpools soll in den Ankauf von neuwertigen Einzelhandelsobjekten gehen. Geplant ist der Erwerb von mindestens 20 Objekten, die an Vollversorger, Nahversorgungszentren oder Discounter langfristig (bis 15 Jahre) vermietet sind. Kalkuliert wird den vorliegenden Informationen zufolge sowohl der An- wie der spätere Verkauf jeweils mit dem 13,5-Fachen der Jahresmiete. Die Ankaufsentscheidungen fällt die KVG, die Einbindung von Einzelhandelsexperten wie etwa der GfK ist vorgesehen. Dazu kommt eine professionelle Bewertung der technischen Qualitäten der Gebäude. Dieser Investitionsprozess soll ein hochwertiges Portfolio sicherstellen.

Der Fonds ist auf 5 Jahre Laufzeit ab Schließung angelegt und soll insgesamt einen Rückfluss von 138 % für die Anleger bringen. Die laufenden Ausschüttungen sollen halbjährlich erfolgen und werden mit 6,25 % pro Jahr angesetzt. Das Konzept setzt damit klar auf die Vermarktung des erworbenen Bestands am Ende der Laufzeit. Dann kann Habona ein gut diversifiziertes Portfolio mit langfristig lukrativ vermieteten Einzelhandelsobjekten im Investmentmarkt anbieten, das dank der Fondskonstruktion als Share-Deal an der Grundverkehrssteuer vorbei über die Bühne gehen kann. „Das stellt gerade für die hungrigen Großinvestoren einen beachtlichen Vorteil dar“, betont Johannes Palla, geschäftsführender Gesellschafter der Habona Invest. „Für solche Portfolios werden derzeit beachtliche Paket-Zuschläge gezahlt“, führt er weiter fort. Auch aus den eingangs genannten Ergebnissen des JLL-Researchs ist dies ableitbar. Der Hunger der institutionellen Investoren nach planbaren laufenden Erträgen sorgt für eine starke Nachfrage nach entsprechenden Immobilienbeständen. Die Habona-Kalkulationen lehnen sich zudem auch an die bei der derzeit laufenden Vermarktung des Portfolios des Einzelhandelsfonds 01 anfallenden Informationen zur Preisentwicklung an. Dieses Angebot richtet sich an private Anleger und wird ab einer Mindestzeichnungssumme ab 10.000 Euro zuzüglich Agio vermarktet. Es ist auf die aktuelle Lage an den Investmentmärkten, vor allem den Verkauf des Bestands an einen Großinvestor, konzipiert. Angesichts der bisher erkennbaren Qualität der Habona-Portfolios wären aber auch andere Verwertungen ohne weiteres denkbar, ohne die Rentabilität grundsätzlich infrage zu stellen. Der Fonds kann von daher auch jenseits der speziellen Kalkulation auf den (relativ) schnellen Verlauf hin einen interessanten Beitrag zum privaten Portfolio liefern.

Habona bewegt sich schon länger mit Erfolg in diesem Markt und hat seit 2009 mit vier Vorläuferfonds zusammen rund 95 Mio. Euro Eigenkapital eingeworben (zudem noch einen Kita-Fonds mit rund 8 Mio. Euro Eigenkapital), aus dem heraus ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 240 Mio. Euro generiert wurde. Es liegen keine Informationen vor über etwaige Störungen der Ausschüttungen der laufenden Fonds. Habona ist daher als erfahrener und erfolgreicher Anbieter auf diesem Markt einzuschätzen. (mk)

finanzwelt Special 06/2015 | Sachwertinvestments und Immobilien