„Kinder kriegen die Leute immer“

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„Kinder kriegen die Leute immer“, so sagte Altbundeskanzler Adenauer, als er seinen Plan zur Altersvorsorge begründete. Er hatte damit jedoch nicht vollkommen recht, wie die Demografie beweist – aber krank werden die Leute immer. Sie werden sogar immer älter (nicht nur in Deutschland) und in ihren letzten Jahren immer kränker.

Parallel zu der Demografie-Entwicklung wird die mittlere Generation, darunter eine immer größere Zahl an Einzelkindern, zwischen den Forderungen nach beruflicher Mobilität und der Sorge um alternde Eltern aufgerieben. Zumindest in ihren letzten Lebensmonaten sind die Menschen deshalb immer häufiger auf stationäre Pflege angewiesen. Deshalb werden Pflegeimmobilien bei Anlegern immer beliebter.

Pflegeimmobilien bieten einige Vorzüge, die das klassische Lieblingsasset Büroimmobilie auf überkauften Märkten nicht mehr in ausreichendem Maße bieten kann. Hohgraefe/Lippmann fassen sie wie folgt zusammen:

  • Geringe Zyklizität der Mietnachfrage
  • Traditionell lange Mietvertragslaufzeiten, stabile Cash Flows und geringe Volatilität
  • Nischensegment mit begrenzter Konkurrenz und hohen Markteintrittshürden
  • Höhere Ankaufsrenditen im Vergleich zu klassischen Immobiliensegmenten

Der Ageing-Report der EU-Kommission prognostiziert eine Zunahme des Anteils der über 80-Jährigen in der EU von 5,1 % im Jahr 2014 auf 11,8 % im Jahr 2060, in Deutschland sogar auf 13,4 %. Deshalb steigen immer mehr institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland in den Markt für Pflegeimmobilien ein und konkurrieren mit Fondsinitiatoren und Direktanbietern um die attraktivsten Objekte.

Eine Pflegeimmobilie ist trotz ihrer
Vorzüge kein Selbstläufer.

Wer von staatlichen Fördermitteln und Investitionskostenzuschüssen profitieren will, muss die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, die von Bundesland zu Bundesland variieren. Hier sieht Martin Brieler von der ILG, die bereits zwei Immobilienfonds mit Pflegeheimen aufgelegt hatte, relevante Probleme: „Pflege bleibt in Deutschland ein Wachstumsmarkt, den wir deshalb weiterhin aufmerksam beobachten. Wegen der unplanbaren Auswirkungen politischer Einflussnahme bevorzugt die ILG allerdings überwiegend Objekte aus tendenziell weniger regulierten Marktsegmenten wie etwa betreutes Wohnen – natürlich in Verbindung mit stationären Pflegeangeboten.“ Weisen etwa Bestandsobjekte nicht den geforderten Anteil an Einzelzimmern auf, sind umfangreiche Umbauten nötig, um einen gesetzeskonformen Standard herzustellen, zumal in aller Regel außer der Einzelzimmerquote noch Mindestgrößen der einzelnen Pflegezimmer zu beachten sind. Wer bereit ist, sich diesen Überlegungen zu stellen, der findet trotz aller Bieterkonkurrenz ein breites Angebot an Pflegeimmobilien in ganz unterschiedlicher Verpackung.

Pflegeimmobile als Direktinvestment,
geschlossener oder offener AIF.

Die größte Auswahl bietet ein Direktinvestment. Auf Plattformen wie bspw. marktplatz-pflegeimmobilien.de können Interessenten sich durch lange Listen von Sozialimmobilien unterschiedlichster Prägung klicken, die Auswahl muss er dann jedoch ohne fachkundige Unterstützung treffen. Als Orientierungshilfe mögen die Selektionskriterien von Profis dienen. Für ihren offenen Spezialfonds „Health Care 1“ für institutionelle Anleger sucht die RREEF Spezial Invest GmbH nach Objekten an Standorten mit einem Einzugsgebiet ab 12.500 Einwohnern in gewachsenen Wohngebieten mit guter Anbindung, hohem Einzelzimmeranteil und erfahrenem Betreiber mit verlässlicher Bonität. Der Pachtvertrag sollte noch mindestens 15 Jahre laufen und das Objekt auch danach noch auf Bedarf im lokalen Markt stoßen, d. h. es muss nachhaltig wirtschaftlich verwertbar sein, erkennbar etwa an der Zweitbetreiberfähigkeit und der Anpassbarkeit an geänderte gesetzliche Vorschriften. Die Verträge mit dem Betreiber werden regelmäßig als Double- oder sogar Triple-Net-Verträge abgeschlossen und verlagern damit Verantwortung und Kosten für die Instandhaltung größtenteils auf den Mieter, was den Vermieter und damit den Investor entlastet. Anleger, die realgeteiltes Eigentum an Pflegeimmobilien erwerben, erhalten im Paket häufig die Möglichkeit einer bevorzugten Belegung im Falle von Eigenbedarf – ein nicht zu unterschätzender Vorteil für Käufer mit regionalen Präferenzen. Bei spezialisierten Anbietern erhalten Anleger vorselektierte Angebote: „Es kommen für uns nur Betreiber in Frage, die jahrelange Expertise im Bereich der Pflegeimmobilien vorweisen können“, erklärt so Edwin Thiemann, Geschäftsführer der WirtschaftsHaus Gruppe, sein Anforderungsprofil. Einfacher wird’s für Anleger mit geschlossenen AIFs, teilweise ermöglichen sie – wie der „IMMAC 77“ – bereits eine gewisse Diversifikation: Der AIF investiert in drei Pflegeheime in verschiedenen Bundesländern und steht Investoren deshalb bereits ab einer Mindestzeichnungssumme von 10.000 Euro offen. Eines der Objekte stammt aus dem Jahr 1955 und hat deshalb Modernisierungsbedarf, der im Zuge eines grundlegenden Umbaus abgearbeitet werden soll. Für den Fonds ist ein Eigenkapitalvolumen von 12 Mio. Euro geplant. 20.000 Euro muss mitbringen, wer sich am zweiten aktuellen AIF der IMMAC beteiligen will, der bereits ein Reha-Zentrum für Atmungsorgane, Onkologie, zentrales und Peripheres Nervensystem sowie Herz-Kreislauf-Erkrankungen im österreichischen Münster erworben hat. Geplant ist ein Eigenkapitalvolumen von 26,3 Mio. Euro. Diesem Sektor bescheinigen Lippmann und Hohgraefe in Deutschland eine deutliche Professionalisierung in den letzten Jahren, verbunden mit wachsender Nachfrage und begrenzter Konkurrenz. Allerdings ist auch dies von staatlicher Förderung bzw. den Kostenträgern abhängig, das gilt entsprechend in Österreich. Mit der notwendigen kritischen Distanz beurteilt bieten sowohl Reha-Zentren wie auch Kindertagesstätten, die Habona bereits für Anleger in Fonds verpackt hatte, Chancen der Diversifizierung im Bereich Sozialimmobilien. (sk)

Fazit
Die Frage, ob man lieber in staatlich geförderte und regulierte oder in unregulierte Segmente investiert, kann dem Anleger niemand beantworten außer er selbst. Es ist die Entscheidung zwischen echtem Unternehmertum mit allen Risiken und Chancen einerseits und subventionierten Erträgen andererseits, die nach oben gedeckelt und externen Eingriffen weitgehend schutzlos ausgeliefert sind. Beides hat seine Berechtigung, solange die Entscheidung bewusst und informiert getroffen wird.

Printausgabe 01/2016