„Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten?“

Die Deutschen sind ein Volk von Mietern: Fast nirgendwo in Europa ist der Anteil derjenigen, die NICHT in der eigenen Immobilie, sondern zur Miete wohnen, so hoch wie hierzulande. 47 % pfeifen auf „eigenes Heim, Glück allein” – nur die Schweizer sind mit 56 % noch überzeugtere Mieter. Den Gegenpol markieren die Rumänen – 97 % leben in den eigenen vier Wänden.

Was jahrzehntelang eine unumstößliche Wahrheit schien, gerät nun jedoch allmählich ins Wanken: Die Politik fordert zunehmend eigenverantwortliche Alterssicherung, gleichzeitig jedoch hat sich das Anlageuniversum seit Ausbruch der Finanzkrise vollkommen gewandelt: Der Zins für risikolose Anlagen wie beispielsweise die einst so beliebten Bundesschatzbriefe gleicht nicht einmal die Inflationsrate aus, mit festverzinslichen Alternativen wie Unternehmensanleihen oder Genussrechten haben Anleger in der letzten Zeit einige spektakuläre Bruchlandungen hingelegt, gleichzeitig drängen institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland auf den deutschen Immobilienmarkt, der vor der Finanzkrise noch als langweilig und phantasielos verschrien war. Die ob des Andrangs steigenden Kaufpreise setzten zunächst die Mietrenditen noch weiter unter Druck – nun aber steigen die Mieten in knapp 70 % der im Engel & Völkers „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2014″ untersuchten 46 Städte. Besonders in den großen Wirtschaftszentren wie München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und Berlin führen Neubauzahlen, die weit hinter dem Bedarf zurückbleiben, zu steigenden Mieten. Teilweise wird hier schon eine Blasenbildung befürchtet, immer häufiger gehen Menschen gegen steigende Mieten auf die Straße. Sie sind mit dem (gefühlten) Problem jedoch nicht alleine: Auch in der zweiten Reihe, in prosperierenden Städten wie Freiburg, Mainz, Wiesbaden, Rosenheim, Weimar und Erfurt verzeichnet Engel & Völkers steigende Mieten. Kein Grund zur Besorgnis, beruhigen die Macher des Empirica Blasenindex: Solange Mieten, Immobilienpreise und Einkommen ungefähr im Gleichschritt steigen, halten sie eine Blasenbildung für höchst unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen.

quotenWenn Anlagealternativen kaum mehr vorhanden sind, denken auch Menschen über den Immobilienerwerb nach, die sich bislang auf den Sparbrief beschränkt hatten. Auch 2013 gehörten Immobilien zu den Lieblingsanlageklassen der Deutschen. Der Nachfragedruck ist beträchtlich. Da stellt sich nicht nur Otto Normalverbraucher die Frage:

„Kann ich mir überhaupt eine
Immobilie leisten?”

Durchschnittlich sind Eigentumswohnungen in Deutschland im Jahr 2013 um 6 % teurer gewesen als im Vorjahr, so der F-B-Wohn-Index Deutschland. Die Antwort ist, wie so oft: „Es hängt davon ab.” Denn: DER deutsche Immobilienmarkt existiert nicht. Fast nirgendwo zeigt sich die Individualität der deutschen Regionen, ein Resultat des in der Verfassung verankerten Föderalismus’, so deutlich wie beim Hauskauf. Über den Daumen gepeilt steht schnell fest: Je besser eine Region wirtschaftlich dasteht, je jünger und expansiver ihre Bevölkerung ist, desto begehrter sind Immobilien bei Mietern und Käufern. Das zeigt sich am anhaltenden Preisanstieg – der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) errechnet für das erste Quartal 2014 einen Anstieg der Preise von Wohnimmobilien um 4,2 %. Überdurchschnittlich stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser mit 5,8 %, Ein- und Zweifamilienhäuser legten lediglich um 1,8 % zu – sie werden in aller Regel selbstgenutzt und nicht als Renditeobjekt angeschafft. Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft, Köln, ist gerade im Osten Deutschlands der Immobilienkauf vielerorts wegen der schneller steigenden Mieten günstiger als das Wohnen zur Miete, was das Institut der deutschen Wirtschaft (IdW) ab einem Unterschied von einem halben Prozentpunkt zwischen der Kauf- und Mietrendite annimmt. Bei seinen Berechnungen geht das IdW Institut von einer Fremdkapitalquote von 60 % aus.

Wer der Frage nachgeht, ob und wenn ja, welche Immobilie er sich leisten kann, muss zunächst klären, ob das gute Stück der Kapitalanlage oder dem Eigenbedarf dienen soll. Die absolute Miethöhe ist nicht entscheidend – traditionell rechnen Immobilienprofis mit Ankaufsfaktoren, berechnen also, welches Vielfache der Jahresnettomiete sie für ein Objekt im Ankauf bezahlen müssen. Renditeobjekte in guten Lagen der zehn bedeutendsten Städte Deutschlands kosten mittlerweile ungefähr das 18,5-Fache der Jahresnettomiete – das entspricht einer Anfangsrendite von 5,4 %. Solche Faktoren werden jedoch auch in Städten aufgerufen, die nicht jeder von sich aus auf dem Schirm hat: Engel & Völkers ermittelt beispielsweise für Rosenheim einen Faktor von 19,0 – damit hat sich die Stadt mit gerade einmal 60.000 Einwohnern im Südosten Bayerns auf Platz 7 des Rankings platziert. Zu beachten ist, dass dieser „Ankaufsfaktor” von zwei Variablen abhängt: Vom absoluten Kaufpreis und von der Miethöhe. Daraus wird klar, dass nicht nur A-Standorte für Investoren attraktiv sind – im Gegenteil. Sofern das Verhältnis von Mietniveau und Kaufpreis stimmt, können auch B-Lagen durchaus in Betracht gezogen werden. Da in den traditionell attraktivsten Metropolen wie Hamburg und München die Immobilienmärkte inzwischen gerade in „angesagten” Stadtvierteln wegen der nach wie vor zurückhaltenden Neubautätigkeit nahezu leergefegt sind, lohnt sich der Blick in die zweite Reihe. Hier sind die Mieten um bis zu 10 Euro pro Quadratmeter niedriger – in Mönchengladbach beispielsweise hat Engel & Völkers eine durchschnittliche Kaltmiete um die 6 Euro pro Quadratmeter ermittelt. Für Renditeobjekte sind einfache Wohnlagen kein Ausschlusskriterium: „Gute Objektqualitäten in Kombination mit Lebensatmosphäre sind nicht nur ideale Voraussetzungen für stabile Mieten, sondern verfügen durchaus auch über Mietsteigerungspotenziale”, erläutert Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei Engel & Völkers Commercial in Hamburg.

Wo sich kaufen oder mieten lohnt
Entscheidend sind die positiven Zukunftsaussichten – Stagnation
oder gar ein Bevölkerungsrückgang sind für Renditeobjekte
absolut verheerend. Denn werthaltig ist eine Immobilie, ganz egal
welcher Nutzungsart, nur dann, wenn zukünftig Nachfrage
danacherwartet werden kann.

Ist die Nachfrage denn in Deutschland mit seinen niedrigen Geburtenraten überhaupt nachhaltig gegeben? Dafür sprechen eine Reihe von Gründen: Bereits seit einigen Jahren ist ein Trend zur Urbanisierung zu beobachten, der die Nachfrage nach städtischem Wohnraum antreibt. Zusätzlich steigt der Flächenbedarf pro Person, so dass trotz kleinerer Haushalte mehr Wohnraum nachgefragt wird. Die im europäischen Vergleich niedrige Arbeitslosigkeit macht die Arbeitsplätze sicher und führt in Verbindung mit den historisch niedrigen Fremdkapitalzinsen dazu, dass die Anschaffung einer Immobilie deutlich attraktiver wird – gerade vor dem Hintergrund mangelnder Anlagealternativen. Beim Immobilienerwerb für den „Eigenbedarf”, also für eigene Wohnzwecke, ist die Vermarktungsfähigkeit des Objektes im ersten Schritt zweitrangig. Auch das absolute Preisniveau ist in diesem Fall von geringerer Bedeutung als die individuelle „Erschwinglichkeit” der eigenen Wohnung, des eigenen Hauses.

Erschwinglichkeitswerte

Um zu ermitteln, ob das Preisniveau in einem Land oder
in einerbestimmten Region akzeptabel oder überteuert ist, hat die
Immobilienwirtschaft verschiedene Erschwinglichkeitsindizes entwickelt,
die sich dem Problem auf mathematischstatistischem Wege nähern.

Die Deutsche Bank errechnet den Erschwinglichkeitsindex aus den durchschnittlichen Immobilienpreisen und dem durchschnittlichen Einkommen auf Bundesebene und kommt im internationalen Vergleich zu dem Ergebnis, dass Immobilieneigentum in Deutschland deutlich günstiger als in südeuropäischen Ländern ist.

Der Immobilienverband IVD berücksichtigt in seinem Index auf nationaler Ebene zusätzlich zu den Faktoren Hauspreise und verfügbares Einkommen noch das Zinsniveau – ein logischer Aspekt, da der Immobilienerwerb in aller Regel zu einem wesentlichen Anteil fremdfinanziert wird und die Kreditkosten deshalb ein gewichtiges Wörtchen bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf mitzureden haben. Dieser Index zielt also auf die „Immobilienkaufkraft” eines durchschnittlichen Haushalts ab – je höher der Wert liegt, desto leichter fällt es dem Durchschnittshaushalt, eine Immobilie zu erwerben. Die deutliche Aufwärtstendenz bei den Immobilienpreisen und bei den ebenfalls neuerdings leicht steigenden Zinsen für Immobilienfinanzierungen haben laut diesen Daten zu abnehmender Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern in deutschen Großstädten geführt, wie aus der Grafik Erschwinglichkeit leicht abzulesen ist.

Wirklich überraschend ist hingegen, dass ausweislich den Berechnungen des IVD Einfamilienhäuser in Hamburg erschwinglicher sind als beispielsweise in Köln oder Westberlin. Wie kommt das? Jürgen Michael Schick, Vorsitzender des IVD, erklärt dieses Phänomen mit dem hohen verfügbaren Einkommen in der Hansestadt. Erkennbar ist auch, dass die Erschwinglichkeit dort besonders gering ist, wo eine Ausweisung von Neubaugrundstücken wegen topographischer oder kommunalrechtlicher Restriktionen limitiert ist. Dort kann sich der Durchschnittsbürger kein Eigenheim mehr leisten, der Immobilienmarkt wird vielmehr dominiert von auswärtigen Investoren.

Preisentwicklung beiWohnungen in Deutschland

Speziell für Mieter ist der Erschwinglichkeitsindex von Immoscout24, der EIMX, von Interesse: Er setzt pro Region die durchschnittliche Wohnungsmiete (ohne Betriebs- und Nebenkosten) ins Verhältnis zur durchschnittlichen Kaufkraft, um zu ermitteln, welchen Anteil ihres Einkommens Mieter in einer bestimmten Region fürs Wohnen aufbringen müssen. Die Ergebnisse überraschen nicht: In den Metropolregionen München, Frankfurt am Main und Hamburg ist der Wohnkostenanteil am höchsten – zwar liegt hier in aller Regel auch die Kaufkraft über der in ländlichen Regionen, das Mietniveau liegt jedoch überproportional höher. Dies ist außer in den klassischen Immobilienhochburgen zunehmend auch in Universitätsstädten und Großstädten mit junger, gut ausgebildeter Bevölkerung wie Trier und Jena der Fall. Spitzenreiter in Deutschland ist nach den Berechnungen von Immobilienscout 24 Freiburg im Breisgau mit einem Wohnkostenanteil von 28,1 % noch vor München mit 25,5 %. Wirklich günstig mietet man hingegen in Osterode am Harz, dort sind durchschnittlich nur 9,5 % Anteil an der Kaufkraft zu berappen. Auch dieses Ranking belegt demnach die überragende Bedeutung von städtischer Umgebung, gut gemischter Bevölkerungsstruktur mit reichlichem Zuzug junger, gut ausgebildeter Berufstätiger und gutem Arbeitsplatzangebot für die Attraktivität einer Region unter Immobiliengesichtspunkten. Immobilienkäufer, für die ein Weiterverkauf des Objektes nicht unter allen Umständen ausgeschlossen ist, tun demnach gut daran, auf die nachhaltige Qualität des in Aussicht genommenen Standortes zu achten. Andernfalls stehen Jahre später die Enkel vor der undankbaren Aufgabe, Omas Häuschen in Wunsiedel wieder an den Mann zu bringen. (svk)

Bewertungsfaktor Erschwinglichkeit – Printausgabe 02/2014