Bedeutung der Zweitlagen in den Big 7 nimmt zu

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JLL Kapitalwerte seit 2009 um fast 50 Prozent gestiegen. Das Gros des Büro-Investmentmarktgeschehens spielt sich nach wie vor in den Big 7 ab: Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Zwischen 2007 und dem ersten Halbjahr 2016 wurden in Deutschland insgesamt Büroimmobilien im Wert von rund 130 Mrd. Euro erworben.

(fw/rm) Davon entfielen 73 Prozent (95 Mrd. Euro) auf die Big 7, deren Anteil schwankt zwischen 54 Prozent im Boomjahr 2007 und über 83 Prozent im Jahr 2010 zu Beginn des Aufschwungs nach der globalen Finanzkrise. „Wir gehen davon aus, dass sowohl in diesem als auch im folgenden Jahr der Fokus der Investoren auf den Big 7 bestehen bleibt, auch wenn der Anteil der Big 7 seit 2010 leicht rückläufig ist“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die Analyse innerhalb der Big 7 zeigt einen vergleichbaren Trend: Teilmärkte abseits der Top-Lagen haben in den letzten Jahren ein stärkeres Interesse erfahren, nicht nur relativ, auch absolut. So wurden 2016 bisher in Zweit- und Drittlagen der Big 7 zusammen rund 4 Mrd. Euro in Büros investiert und damit mehr als doppelt so viel wie in allen übrigen 52 analysierten Städten deutschlandweit. „Es muss also nicht immer die Top-Lage sein, aber das Objekt an sich sollte gewisse Bedingungen erfüllen – langlaufende Mietverträge etwa, Top-Qualität oder Mieterbonität“, betont Scheunemann. Dazu komme, dass das Angebot an Core-Immobilien in den Top-Lagen knapp und teuer ist und Investoren ihren Suchradius ausweiten. Stichwort Mieter: Auch wenn bei der Objektanmietung die zeitliche Entwicklung etwas anders ausfällt als im Investmentmarkt, so gilt, dass ca. 65 Prozent aller Anmietungen und damit rund 70 Prozent des Büroflächenumsatzes auf Lagen abseits der besten Standorte entfallen. Nicht alle Unternehmen benötigen eben eine Top-Adresse. Dazu zählen in erster Linie Telekommunikationsunternehmen, IT- oder Industrieunternehmen, also Branchen, denen eine niedrigere Miete wichtiger ist als eine zentrale Lage. Scheunemann abschließend: „Das Ergebnis dieser (Um-) Orientierung der Investoren zeigt sich in der Wertentwicklung. So haben sich die Kapitalwerte von Top-Büroimmobilien in Zweitlagen seit dem Tiefpunkt zum Halbjahr 2009 um fast 50 Prozent erhöht und verglichen mit der Wertentwicklung der Top-Lagen in den letzten beiden Jahren überproportional zugelegt.“ www.jll.de