ISA 2016 rät zu einer Zyklus-Versicherung

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Jacques Gordon

Einkaufszentren zählen zu den wichtigsten Investment-Gelegenheiten in Deutschland.

Investoren in Deutschland müssen sich absichern, da immer mehr Märkte in die reife Phase des Immobilien-Preiszyklus treten. Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt das Investment Strategy Annual (ISA) 2016 von LaSalle Investment Management.

In diesem Jahr wird wahrscheinlich noch einmal verstärkt Kapital in Immobilien fließen, da die niedrigen Renditen auf dem Euro-Anleihen-Markt den Sektor weiterhin relativ attraktiv machen – die Verfügbarkeit von Produkten vorausgesetzt. Der ISA 2016 Report rät Investoren zu einer defensive Haltung durch die Beibehaltung langfristiger strategischer Positionen bei gleichzeitigem Verkauf nicht-strategischer Assets. Als Offensivmaßnahme empfiehlt LaSalle, Vermietungs- und Entwicklungsmöglichkeiten als kurzfristigere taktische Positionen zu nutzen.

Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle, betont: „Unser Ausblick auf Immobilien-Investitionen im Jahr 2016 verbindet Elemente von Stabilität und Risiko. Immobilien-Investoren waren in den Genuss von sechs aufeinanderfolgenden Jahren positiver Wertsteigerung in den meisten Ländern gekommen und es ist nun an der Zeit, eine „Zyklus-Versicherung“ abzuschließen – und ihre Portfolios in Vorbereitung auf den unvermeidlichen Übergang von steigenden Werten hin zu einem Plateau oder zu fallenden Werten zu evaluieren.“

„In dieser reifen Phase des Kapitalmarktzyklus beleuchten wir verschiedene Formen einer defensiven „Versicherung”, die Portfolio-Manager einsetzen können, um sich auf eine ungewisse Zukunft vorzubereiten. Einen weiteren Schwerpunkt legen wir auf spezielle Gelegenheiten, die der Volatilität des Kapitalmarktes standhalten können und in allen Phasen des Zyklus eine überdurchschnittliche Performance zeigen sollten.”

Zu den Maßnahmen, die Investoren laut ISA treffen müssen, zählen das Aussortieren nicht-strategischer Assets im Portfolio, die Reduzierung des Fremdkapitalanteils sowie die Ermittlung des Liquiditätsbedarfs für den Fall einer Kreditverknappung. Im Blick auf kurzfristigere Gelegenheiten sollten Investoren allerdings erwägen,

  • Vermietungsrisiken dort einzugehen, wo die Märkte stark sind
  • Projektentwicklungen in angebotsknappen Märkten, wo die Nachfrage ebenfalls stark ist, zu verfolgen
  • und für strategische Assets mit langer Haltedauer zu bieten, die einem Abschwung am ehesten standhalten können.

„Europa wird seine schrittweise Erholung 2016 voraussichtlich fortsetzen. Deshalb haben wir die Mietpreis-Prognosen für dieses Jahr nach oben hin korrigiert. Dieser Trend wird auch von der Tatsache gestützt, dass die Risiken eines Überangebots in den meisten Märkten unter Kontrolle sind”, so Mahdi Mokrane, Leiter Research and Strategy in Europa bei LaSalle.

„Das jüngste Muster zunehmender grenzüberschreitender Transaktionen dürfte sich 2016 voraussichtlich fortsetzen”, meint er. „Mit einem konservativen Fremdkapitalanteil sollten Investitionsstrategien, die auf Themen in Verbindung mit Demografie, Technologie und Urbanisierung (DTU) beruhen, innerhalb der nächsten fünf bis sieben Jahre eine solide überdurchschnittliche Performance erzielen Es ist jedoch wichtig, sich bei seinem kontinentaleuropäischen Approach auf Städte und nicht auf Länder zu konzentrieren.“

In Deutschland sollten Investoren, die ihre Core-/Core-plus-Portfolios erweitern wollen, den Schwerpunkt auf dominante oder schwer replizierbare urbane Einkaufszentren und Einzelhandelsimmobilien in den Haupteinkaufsstraßen in DTU-reichen Städten wie Berlin, München und Hamburg legen. Wohnimmobilien-Gelegenheiten werden sich in Deutschland ebenfalls finden, während als weitere Strategien folgende zu berücksichtigen sind:

  • Büro-Sanierungen in Berlin, München und Hamburg
  • Vorfinanzierte, speziell entwickelte Studentenwohnheime in den führenden Universitätsstädten
  • langfristige Investitionsgelegenheiten sowohl im Hotel- als auch im längerfristigen Aufenthalts-Segment

Im übrigen Europa sollten Investoren den Schwerpunkt in Frankreich auf Value-Add-Gelegenheiten des Pariser Büroimmobilienmarktes sowie auf urbane Einkaufszentren und Einzelhandelsimmobilien in den Haupteinkaufsstraßen legen, während in Großbritannien privat vermietete Wohnimmobilien (PRS) und neu entstehende Büro-Zentren eine Überlegung wert sind.

In globaler Hinsicht stellt der ISA Report fest, dass die Immobilien-Erträge je nach „Vintage-Jahr“ der im Portfolio befindlichen Assets schwanken werden (Jahr des Erwerbs, der Lancierung eines Fonds oder Jahr der Fertigstellung bei Projektentwicklungen). Für bereits in einem Portfolio befindliche Assets werden sich verbessernde wirtschaftliche Rahmendaten die Performance steigern. Gleichzeitig werden die Erträge von neuen Core-Investitionen nur schwer an ihre Performance der letzten Jahre anknüpfen können, da ein hohes Maß an Liquidität die Preise auf ein Niveau getrieben hat, auf dem Investoren mit frischem Kapital im historischen Vergleich niedrige Erträge akzeptieren müssen.

Jacques Gordon ergänzt: „Ein Immobilien-Portfolio kann so aufgestellt werden, dass es einem Abschwung standhält. Investoren müssen sicherstellen, dass sie im Vergleich zum langfristigen Wert nicht zu viel bezahlen, dass sie keine weiteren Risiken eingehen und dass sie nicht außerhalb der Stil-Parameter einer vereinbarten Strategie investieren und Immobilien als Zielallokation beibehalten.”