Immer weniger Bürofläche in A-Städten verfügbar

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Noch niemals zuvor war in den sieben größten deutschen Städten kurzfristig so wenig Bürofläche verfügbar wie im ersten Halbjahr 2018. Die Entwicklung verlief dabei teilweise unterschiedlich zwischen den einzelnen Städten. Bald wird wohl viel neue Fläche hinzukommen. Auch neue Arbeitsformen gewinnen an Bedeutung – fraglich aber, ob das den Innenstädten zugutekommt.

Einer Untersuchung von German Property Partners (GPP) zufolge lag der Flächenumsatz auf den Büromärkten der deutschen Top-7-Standorte im ersten Halbjahr 2018 bei 1,67 Mio. m² und damit ca. 9 % unter dem Vorjahreswert. Mit ca. 867.700 m² wurde der größte Teil davon im 2. Quartal umgesetzt. Trotz des gesunkenen Flächenumsatzes sank die durchschnittliche Leerstandsquote in den sieben A-Städten mit 3,7 % auf ein Allzeittief.

In fünf Städten stiegen die Spitzenmieten

Die einzigen A-Städte, in denen die Spitzenmieten sanken waren Hamburg und Stuttgart (jeweils 2 %.). Der Rückgang der Spitzenmieten in Hamburg bedeutet aber nicht, dass dort mehr Bürofläche frei steht, im Gegenteil: Mit 3,9 % liegt die Leerstandsquote in der Elbmetropole erstmals unterhalb der 4 %-Schwelle. Zum weiter gesunkenen Büroflächenleerstand in Hamburg trugen sechs Großabschlüsse über 5.000 m² bei, die Ende des 2. Quartals erfolgten. Auch wenn damit ebenso viele Großabschlüsse wie im Vorjahreszeitraum getätigt wurden, sank der Büroflächenumsatz in Hamburg um 17 % gegenüber dem Vorjahr auf 250.000 m². Weitere Großabschlüsse werden zunehmend schwierig, da lediglich 25 Büro-Objekte mit über 5.000 m² leer stehen, von diesen befinden sich zudem nur zwei in der City.

Anders verlief die Entwicklung in Stuttgart, wo mit 120.000 m² 4 % mehr Bürofläche als im Vorjahreszeitraum umgesetzt wurde. Hier beruhte der Flächenumsatz maßgeblich auf Eigennutzer-Abschlüssen. So wurden lediglich zwei Mietverträge mit Volumina knapp über 4.000 m² abgeschlossen, kein einziger Abschluss hatte ein Volumen von über 5.000 m². Somit hat die Neckarmetropole mit 55 % den höchsten Eigennutzer-Anteil aller A-Städte. Zudem weist die Baden-Württembergische Landeshauptstadt mit 2,2 % die zweitniedrigste Leerstandsrate auf. Die niedrigste Leerstandsquote befindet sich in Berlin, wo im ersten Halbjahr gerade einmal 2 % der Büroflächen kurzfristig verfügbar waren. In der Bundeshauptstadt brach aufgrund des geringen kurzfristig verfügbaren Angebots der Flächenumsatz um ein Fünftel ein und lag im ersten Halbjahr bei 330.000 m². Erstaunlich: Trotz des nur geringen Leestandes hatten zwölf Abschlüsse ein Flächenvolumen von über 5.000 m², die Hälfte davon sogar über 10.000 m². Die Spreemetropole hat verzeichnete sowohl bei den Durchschnittsmieten(+ 20 % auf 20,50 Euro/m²) als auch bei den Spitzenmieten (+ 12 % auf 32 Euro/m²) das größte Plus aller sieben A-Städte.

Trotz der deutlich gestiegenen Spitzenmieten sind die teuersten Büroflächen in Berlin immer deutlich günstiger als die teuersten in Frankfurt: Wer in der Mainmetropole ein Büroanmietet, musste im ersten Halbjahr bis zu 42 Euro/m² bezahlen. Die Durchschnittsmiete liegt mit 20,65 Euro/m² nur knapp über dem Berliner Niveau.  Mit 257.700 m² lag der Büroflächenumsatz in Frankfurt um 3 % über dem Vorjahresniveau. Hier ging die Leerstandsquote um 2,5 Prozentpunkte zurück, stärker als in allen anderen A-Städten. Dennoch liegt sie mit 7,6 % auf dem zweithöchsten Niveau. Mehr Bürofläche steht lediglich in Düsseldorf leer (8 %). Doch auch hier sank die Leerstandsquote um 1, % Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Hierzu hat vor allem ein starker Büroflächenumsatz beigetragen, der mit 182.000 m² 11 % über dem Vorjahresniveau lag. Jedoch ging es bei nur drei Transaktionen um Flächen über 5.000 m², im Vorjahr waren es noch doppelt so viele.

Völlig anders als in der Nordrhein-Westfälischen Landeshauptstadt entwickelte sich die Situation auf dem nahe gelegenen Kölner Büromarkt, wo der Flächenumsatz um 22 % zurück ging und bei 125.000 m² lag. Der starke Rückgang wurde auch dadurch bedingt, dass zum ersten Mal seit fünf Jahren kein einziger Abschluss ein Volumen von über 10.000 m² hatte. Mit 79 % hatte Köln am Ende der 1. Jahreshälfte die höchste Vollvermietungsquote aller Top-7-Standorte für die 2018 und 2019 geplanten Fertigstellungen. Nur knapp dahinter folgt München, wo bereits 77 % der für 2018 und 2019 geplanten Fertigstellungen vollvermietet sind. Die bayerische Landeshauptstadt hat zudem mit 36,10 Euro/m² die zweithöchsten Spitzenmieten. Hier ist zudem der Büroflächenumsatz mit 4 %, gemeinsam mit Stuttgart, am stärksten gestiegen. Insgesamt wurden in München in den ersten beiden Quartalen ca. 403.500 m² Bürofläche umgesetzt. Dazu beigetragen haben insbesondere Großabschlüsse mit Flächenvolumina über 10.000 m², die 30 % des gesamten Flächenumsatzes ausmachten. Nach Frankfurt war der Büroflächenumsatz von Co-Working-Anbietern bzw. Business-Center- Betreibern in München mit 27.500 m² am höchsten und stieg insgesamt am stärksten.

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