Hellwach investieren

Hotels sind Nischenprodukte unter den Immobilienkategorien. Immer mehr Investoren landen jedoch mittlerweile auf der Suche nach guten Renditen bei Hotelinvestments. Übernachtungen steigen und Budget-Hotels sowie Service-Apartments sorgen für zusätzliches Wachstum. Andere Gewerbeimmobilien wie Büros haben auch langfristig bei der Rendite das Nachsehen.

Auf der Suche nach Renditen investieren Institutionelle wie Versicherer und Pensionsfonds, aber auch reiche Privatleute zunehmend Geld in Hotels. Auch die Zahl der Übernachtungen bekräftigt den positiven Trend. Das deutsche Beherbergungsgewerbe erreichte laut IHA-Hotelkonjunkturbarometer im Zeitraum Januar bis Mai 2014 zum fünften Mal in Folge neue Rekordwerte. Die Übernachtungen in Hotels, Hotels garnis, Gasthöfen und Pensionen nahmen um 3,2 % auf 94,2 Millionen zu. Große Portfoliotransaktionen dominierten im ersten Halbjahr 2014 das Geschehen, in erster Linie sind es Neuentwicklungen im 2- bis 3-Sterne-Segment, die wirtschaftlich interessant erscheinen.

Dem starken Vorjahresergebnis schloss sich ein sehr erfreuliches erstes Halbjahr an. Der deutsche Hotelinvestmentmarkt erreichte nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International zur Jahresmitte sogar einen Rekordwert. Das Transaktionsvolumen lag in den ersten sechs Monaten mit knapp 1,5 Mrd. Euro auf dem höchsten bis langregistrierten Niveau und überstieg den Bestwert aus dem Jahr 2007. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr bedeutet dies eine weitere Steigerung um knapp 110 %. Andreas Erben, Geschäftsführer Colliers International Hotel, kommentiert: „Der Hotelimmobilienmarkt in Deutschland ist von den großen internationalen Hotelgruppen entdeckt worden und wird als Entwicklungsmarkt eingeschätzt. Daher nimmt die Anzahl der am Markt erhältlichen Hotelmarken zu. Gleichzeitig hat sich bei vielen Immobilieneigentümern gezeigt, dass Hotels in einem 20-Jahresvergleich andere Assetklassen wie z.B. Büroimmobilien bei der Rendite überholen.” Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei Union Investment Real Estate, ergänzt, dass insbesondere die Langfristigkeit der Verträge und die Zyklik der Hotelmärkte, die sich von anderen Immobilienarten unterscheiden, letztlich für Hotels sprechen würden.

Der relative Anteil der Hotelinvestments am gesamten deutschen Gewerbeimmobilienmarkt liegt mit 6 % etwas über dem Niveau des Gesamtjahres 2013. Den Ausschlag für das herausragende Halbjahresergebnis 2014 gaben zwei großvolumige Portfoliotransaktionen. Auf Käuferseite dominierten Eigennutzer und Corporates. Diese investierten etwa 510 Mio. Euro in 77 Hotelobjekte. Private Investoren und Family Offices waren mit 336 Mio. Euro ebenfalls stark vertreten. Das Interesse ausländischer Investoren wächst dabei stetig. „Auf Käuferseite entfielen mit 1,23 Mrd. Euro etwa 84 % des Transaktionsvolumens auf Investoren, deren Firmensitze außerhalb Deutschlands angesiedelt sind”, sagt Erben. Es interessieren sich bspw. Investoren aus dem Mittleren Osten und China für heimische Hotels.

Worin liegt speziell der Reiz von Hotelimmobilien?

Sofern die Benchmarks aus dem Mietansatz, dem Betreiberkonzept und der Bonität passen, kann man wohl bei einem vernünftigen Kaufpreis bei begrenzten Risiken investieren. Ein guter Betreiber, zum Beispiel eine bekannte Hotelkette, hat hierbei eine entsprechend starke Verhandlungsmacht. Deutschland ist vor diesem Hintergrund als Investitionsstandort gut aufgestellt und verfügt über Nachholpotenzial, insbesondere in der Budget Hotellerie. „Die Positionierung Deutschlands ist auch im europäischen Vergleich als sehr positiv zu bewerten”, bemerkt Löcher. 4- und 5-Sterne-Hotels dominieren zwar weiterhin den Transaktionsmarkt, aber der Anteil der Low Budgets bis hin zu 3-Sterne-Hotels ist in den vergangenen Jahren gestiegen. Im Hotelmarkt haben sich neue Konzepte etabliert, die zunehmend den Markt verändern und prägen. Besagte Budgethotels sind Gewinner auf dem Tourismusmarkt. Sie punkten mit günstigen Preisen zu akzeptablem Service. Die wohl am stärksten aufstrebende Marke Motel One hat im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013 ein Umsatzplus von 18 % und 70 Mio. Euro Gewinn vor Steuern erzielt. Aktuell plant der amerikanische Hotelkonzern Marriott zusammenmit einer IKEA-Tochter die Eröffnung der Billighotel-Kette Moxy an vielen Standorten.

Neben dem Thema des optimalen Standortes gewinnt zunehmend die Zweitverwendungsmöglichkeit an Bedeutung als Prüfkriterium beim Ankauf, oft werden ehemalige Büroflächen in Hotelzimmer umgewandelt. Die Konzentration auf Ballungsräume ist nach wie vor gegeben. Der Marktanteil der Top 7-Hotelstandorte Deutschlands – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – bleibt bei knapp 70 %. 970 Mio. Euro des angelegten Kapitals flossen zwischen Januar und Juni 2014 in diese Städte, die auch bei internationalen Gästen stark gefragt sind. Das mittelfristige Renditeniveau ist mittlerweile etwas gesunken. „Heute werden Renditen zwischen 5,75 und 6,5 %, standort- und markenabhängig, tatsächlich erzielt; Tendenz fallend”, sagt Colliers-Experte Erben.

Beratern, die sich im Hotelimmobilien-Segment engagieren möchten, bietet sich aktuell leider nur ein sehr überschaubares Angebot. Das Münchner Emissionshaus Real I.S. meldete im Dezember 2013 die Vollplatzierung des Bayernfonds Deutschland 25. Das Gesamtinvestitionsvolumen von 37,3 Mio. Euro wurde in eines der größten Hotels Hamburgs im Stadtteil St. Georg investiert, das langfristig an die Hotelkette Motel One vermietet ist. Das Immobilienportfolio von Union Investment Real Estate umfasst nach eigenen Angaben gegenwärtig 32 Hotels und gehört zu den am stärksten im Hotelsektor investierten deutschen Immobilienfondsgesellschaften. Im vergangenen Jahr hat Union Investment für einen institutionellen Anlegerkreis den Immobilien-Spezialfonds „UII Hotel Nr. 1″ aufgelegt. Zielgruppe des Fonds sind Investoren wie Banken, Versorgungswerke, Versicherungen und Pensionskassen. Im Rahmen von Portfoliotransaktionen wurden erste Objekte der Motel One-Kette erworben.


Fazit

Hotelinvestments erfreuen sich seit einigen Jahren wieder einer steigenden Nachfrage. Dies ist auf die stark ansteigende Zahl an Übernachtungen zurückzuführen. Wachstumstreiber sind insbesondere neue Konzepte in den unteren Preissegmenten. (ah)

Hotelimmobilien – Onlineausgabe 03/2014