Große Herausforderungen

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Büroflächen werden in Deutschland immer knapper. Es sei Zeit zu handeln, sagt Marcus Mornhart, Head of Office Agency Germany beim Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills. Sonst bedrohe die Flächenknappheit schon in wenigen Jahren die Standortqualität der Metropolen. Eine Handlungsanleitung, auch für den spezialisierten Vertrieb.

Der Aufschwung in den 6 großen deutschen Bürovermietungsmärkten hält an, er ist durch steigende Nachfrage, steigende Mieten und sinkende Leerstandraten gekennzeichnet und hat Ende 2015 den niedrigsten Stand seit 15 Jahren erreicht. Die Leerstandquote befindet sich im 1. Quartal 2016 im Durchschnitt der Top-6-Märkte mit 6,5 % auf einem sehr niedrigen Niveau und sank allein seit Ende 2015 um 30 Basispunkte. In den zentralen Teilmärkten liegt diese Quote sogar noch deutlich darunter. Hinzu kommt, dass das Flächenfertigstellungsvolumen für das Jahr 2016 mit voraussichtlich 967.000 m² unter dem langfristigen Durchschnitt liegen wird. Zudem sind zwei Drittel dieser Flächen bereits vermietet. Die Spitzenmieten befinden sich in nahezu allen Standorten auf ihrem Höchstwert im Vergleich der letzten 10 Jahre. Für das Jahr 2016 ist eine Fortsetzung dieser Entwicklung abzusehen. Im Laufe des 1. Quartals blieb die Spitzenmiete mit 28,33 Euro/m² zunächst stabil. Die Durchschnittsmiete hingegen stieg leicht um 1,1 % auf 15,47 Euro/m². Und dieser Trend dürfte anhalten, da die Zahl der Bürobeschäftigten weiter steigt. Urbanisierung und Zuwanderung sorgen dafür.

Was bedeutet das für Unternehmen?

Wenn diese neue Büroflächen benötigen, müssen sie sich auf noch weniger Optionen einstellen und höhere Mieten einkalkulieren. In Anbetracht der Preissteigerungen sollten sie bei Neuabschluss oder Vertragsverlängerung lange Vertragslaufzeiten in Erwägung ziehen. Besonders problematisch entwickelt sich die Situation für schnell wachsende Unternehmen, etwa Tech-Companies. Im Bestand gibt es nur sehr wenig Flächen hoher Qualität und sie liegen nicht in den gefragten Lagen. Das zwingt zum Ausweichen in weniger attraktive Quartiere. Aber nicht nur im zu knappen Angebot, auch in der Struktur des Bestands liegen große Herausforderungen. So sind heute noch viele Flächen belegt, die ihre Mieter eigentlich lieber verlassen würden, weil sie sich dort nicht mehr wohlfühlen und die technische Infrastruktur veraltet ist. Die Grundrisse aus den 60er- bis 80er-Jahren passen nicht mehr zu modernen Arbeitsweisen. Es werden kaum noch kleine Büros gebraucht, sondern flexibel nutzbare Flächen, in denen unterschiedliche Projekt- und Teamkonstellationen abgebildet werden können. Das ist in den starren, alten Strukturen nicht zu lösen. Ohnehin ist der Lebenszyklus von Bürogebäuden kürzer geworden, auch wegen des technologischen Wandels. Man muss sie deswegen nicht abreißen, aber entkernen und neu aufbauen.

Flächeneffizienz wird bedeutsamer

Die Flächenknappheit muss mittel- und langfristig durch Neubau gelöst werden. Wie hoch der Bedarf in Quadratmetern ist, lässt sich nicht seriös hochrechnen. Er hängt nicht nur von der Zahl der Bürobeschäftigten ab, die weiter steigen wird, sondern auch vom Flächenverbrauch. Der ist in Deutschland mit durchschnittlich 26 m² sehr hoch. Zum Vergleich: In Paris sind es 13, in London 10 m². Diesem Niveau werden wir uns annähern, weil Bürofläche pro Quadratmeter teurer wird, und das Thema Flächeneffizienz für Unternehmen eine immer größere Bedeutung bekommt. Und: Wir müssen uns intensiv der Frage widmen, wie hoch wir bauen wollen. Grundstücksflächen sind knapp. Wenn mehr Menschen in den Städten wohnen und arbeiten wollen, dann gewinnen Hochhäuser an Bedeutung, auch im Wohnbereich. Das Thema Wohnraumbeschaffung steht derzeit höher auf der politischen Agenda als die Büroflächenknappheit, weil die Leerstandquoten beim Wohnraum noch niedriger sind als bei Büroflächen. Es ist aber absehbar, dass wir in 3 bis 5 Jahren auch hier Quoten von 2 bis 3 % haben werden. In Berlin ist diese Marke nahezu erreicht.