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Für North Dakota Sour, eine minderwertige schwefelhaltige Sorte, fielen die Preise wegen mangelnder Pipeline-Kapazitäten vorübergehend sogar ins Negative.

Als erster großer Ölkonzern hat Shell einen drastischen Gewinneinbruch mitgeteilt und den Abbau von ca. 10.000 Arbeitsplätzen angekündigt. Auch der französische Energiekonzern Total hat einen Rückgang des bereinigten Nettogewinns um ca. 20 % zu verdauen.

Für North Dakota Sour, eine minderwertige schwefelhaltige Sorte, fielen die Preise wegen mangelnder Pipeline-Kapazitäten vorübergehend sogar ins Negative. Als erster großer Ölkonzern hat Shell einen drastischen Gewinneinbruch mitgeteilt und den Abbau von ca. 10.000 Arbeitsplätzen angekündigt. Auch der französische Energiekonzern Total hat einen Rückgang des bereinigten Nettogewinns um ca. 20 % zu verdauen

Unter dem Preisverfall leidet besonders die
amerikanische Fracking-Industrie.

Analyst Paul Horsnell von Standard Chartered prognostiziert einen Ölpreis von nur noch 10 US-Dollar, der nicht nur ölproduzierende Staaten wie Libyen, Nigeria, Venezuela und auch Russland gefährlich destabilisieren könnte, zumal ein Marktgleichgewicht laut Horsnell derzeit nicht in Sicht sei. Unter diesem Preisverfall leidet insbesondere die US-amerikanische Fracking-Industrie, die in den letzten Jahren Investorengelder in beträchtlicher Höhe einsammeln konnte. Ein Übergreifen der Krise auf den Finanzsektor ist deshalb in den Augen verschiedener Analysten kein unwahrscheinliches Szenario. Davon würde vermutlich auch der US-Immobilienmarkt, der im Januar auf hohem Niveau stagniert war, in Mitleidenschaft gezogen. Der NAHB-Hausmarktindex verblieb bei 60 Punkten, wie die National Association of Home Builders (NAHB) mitteilte. Wenn jedoch Arbeitsplätze in Fracking-Unternehmen abgebaut würden und erste Insolvenzen einträten, könnte es für einige Regionen eng werden. Für besonders gefährdet hält Ralph DeFranco, Risikoanalyst bei der Arch Mortgage Insurance Company, North Dakota, wo die Preise für Wohnimmobilien bereits heute um gut ein Fünftel überbewertet sind und im Falle des Abbaus von Arbeitsplätzen in dem seit Anfang der 2000er von einem kleinen Ölboom profitierenden Staat auch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt spürbar einbrechen dürfte.

Weitere Wackelkandidaten.

Als weitere Wackelkandidaten hat DeFranco Wyoming, West Virginia und Alaska identifiziert, die ebenfalls stark vom Ölgeschäft abhängen. Auch am Büromarkt der „Energiehauptstadt“ Houston lassen sich die Auswirkungen des niedrigen Ölpreises ablesen: Der Wohnimmobilienmarkt büßt an Dynamik ein, resümiert Jones Lang LaSalle, und der niedrige Ölpreis bremst den Arbeitsmarkt.

US Immo

Optimismus dennoch angebracht.

Weniger pessimistisch ist die Immobilienexpertin Gabriele Huhmann von der Münchener BVT für die texanische Metropole: „Houston hat sich nach früheren Energiekrisen eine sehr diversifizierte Wirtschaftsstruktur aufgebaut und ist nicht mehr in dem Maße vom Energiesektor abhängig wie früher. Dementsprechend boten die Expertenmeinungen über potenzielle Auswirkungen des Ölpreises auf die regionale Wirtschaft ein gemischtes Bild – von ‚wenig Auswirkungen‘ bis hin zu ‚Dämpfer erwartbar‘. Aufgrund dieser gemischten Einschätzungen in Kombination mit den hohen Bewertungen unseres ‚Sugar Land‘-Objekts von Dritten haben wir uns Mitte letzten Jahres für den Verkauf der Apartmentanlage entschieden und für die Anleger ein überdurchschnittlich gutes Ergebnis erzielt; der Verkauf wurde Ende letzten Jahres geclosed.“ Abgesehen von den vom Energiesektor geprägten Regionen, zu denen auch Dallas/Fort Worth und Pittsburgh gehören, erwartet die BVT vom Ölpreisverfall eher einen positiven Einfluss auf den US-Immobilienmarkt – nicht nur die Verbraucher, sondern auch Unternehmen profitieren von niedrigen Energiekosten (etwa das Baugewerbe, die herstellende Industrie und der Logistiksektor). Ähnlich sieht das A. Boyd Simpson, President von TSO Europe Funds, Inc.: „Mittel- bis langfristig sind niedrigere Energiepreise positiv für Einzelhandels- und Wohnimmobilien in den USA. Kurzfristig können sie Märkte mit hoher Exposition auf Beschäftigung und Konjunktur negativ beeinflussen. Diese Märkte befinden sich vor allem im Südwesten der USA.“ Für die Fonds von TSO/DNL sieht er keine nennenswerten negativen Einflüsse, weil sie ausschließlich im Südosten investieren, wo mögliche Beeinträchtigungen durch Einsparungen bei Betriebs- und Baukosten kompensiert werden sollten. „Keiner unserer Fonds hat Mieter aus der Öl- und Treibstoffindustrie, deshalb erwarten wir kurzfristig, wenn überhaupt, nur minimale negative Einflüsse und mittel- bis langfristig positive Auswirkungen der niedrigen Ölpreise“, setzt er hinzu.

Zunehmende Flächennachfrage bei Büroimmobilien.

In das optimistische Bild passt der robuste Arbeitsmarkt der USA, wie ihn Dr. Gertraud Traud, Chefvolkswirtin der HeLaBa, auf der BIIS-Jahrestagung 2016 darstellte – allerdings mit teilweise nachlassender Dynamik. Dementsprechend zeigten sich die meisten Büroimmobilienmärkte im Jahr 2015 durch gestiegene Flächennachfrage geprägt, die zunehmend nach den teuren Innenstädten auch die Randlagen ergreift. JLL verzeichnet den niedrigsten Leerstand seit acht Jahren und ist vor diesem Hintergrund optimistisch für 2016. Einen Rückgang verzeichneten neben Houston lediglich die Industriestädte Indianapolis und Pittsburgh, auch Cleveland musste Federn lassen. Die niedrigsten Leerstandsraten liegen bei JLL in den Cities von Midtown South, Portland, Oakland, San Francisco und Philadelphia. Für 2016 erwarten die Marktbeobachter die Fertigstellung von 4,543 Mio. m² Neubauflächen, die zu knapp 48 % bereits vorvermietet sind, überwiegend zu Expansionszwecken. Den Löwenanteil der Flächennachfrage leisten Technologieunternehmen, Banken und Finanzdienstleister – sie würden bei einer ölpreisinduzierten Finanzkrise, sollte diese eintreten, wohl nicht ungeschoren davonkommen. Dennoch zeichnet JLL für 2016 einen positiven Ausblick, mit der Preisspitze in San Francisco und dem Silicon Valley. Daher fühlt sich Gabriele Volz, Geschäftsführerin WealthCap, in ihrer Investitionsentscheidung gerechtfertigt: „Wir setzen ja mit unserer Innovation District Strategy (das sind spezielle Regionen nahe Ballungsgebieten, an denen meist die Elite-Universitäten des Landes liegen und an denen sich die Forschungs- und Entwicklungsunternehmen als Innovationstreiber konzentrieren) ausschließlich auf Innovation Hubs und die dort ansässigen Hightech-Unternehmen. Im Silicon Valley sehen wir generell keinen direkten Einfluss des Ölpreises auf den Immobilienmarkt, da diese Region von Technologie- und Software-Unternehmen geprägt ist. Unser Mieter im aktuellen Fonds ist demnach nicht abhängig vom Ölpreis. Zudem haben wir eine fest vereinbarte Mietsteigerung vertraglich fixiert. Zusätzlich sind wir durch unsere doppelstöckige Mieterstruktur nochmal abgesichert.“ (sk)

Fazit
Für 2016 ist JLL weiter optimistisch für die Region und prognostiziert intensive Nachfrage insbesondere nach großen Büroflächen bei abnehmender Neubautätigkeit. Damit bleiben Immobilieninvestitionen in den USA weiterhin ein Baustein fürs private Portfolio mit viel Potenzial, den sich Anleger mit viel Fingerspitzengefühl und Unterstützung durch kompetente Partner erschließen können.

Printausgabe 01/2016