Gefährlicher Boom bei Büroimmobilien?

„Das steigende Preisniveau ist Ausdruck des weiter bestehenden Missverhältnisses zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage – insbesondere in den Wachstumsregionen“, erklärt Carolin Wandzik, Geschäftsführerin der GEWOS, die die Wohnungsmärkte der A-Städte untersucht hat. „Die A-Städte verzeichneten weiter steigende Einwohnerzahlen – Binnenwanderungsverluste wurden über den Zuzug aus dem Ausland mehr als ausgeglichen.“ Weiterhin gebe es diverse Hemmnisse, die eine nachfragegerechte Ausweitung der Bautätigkeit verhindern. „Neben der seit Jahren bestehenden Flächenknappheit fehlen vielerorts Planungs- und Genehmigungskapazitäten.“ Die beobachtete Marktanspannung weite sich zunehmend auf das Umland der Metropolen und stark nachgefragten Städte aus. Aufgrund des vielfach geringeren Miet- und Kaufpreisniveaus ziehen immer mehr Menschen in das mit der Kernstadt funktionell verflochtene Umland, wo es häufig noch ein größeres Angebot an Wohnungen und Bauflächen gibt.

Der Aufwärtstrend bei Wohnungsmieten würde sich auch 2019 weiter fortsetzen. Daran werde die Verschärfung der Mietpreisbremse zum 1.Januar 2019 nichts ändern können. „Gefragt sind stattdessen gezielte, nachhaltig wirkende Anreize für den Bau von Wohnungen, die über Strohfeuereffekte hinausgehen, wie sie durch das im vergangenen Jahr eingeführte Baukindergeld oder die geplante Sonderabschreibung für den Bau von Mietwohnungen zu erwarten sind“, so Wandzik. Der Weg zu einer spürbaren Verbesserung der Angebotssituation und einer damit verbundenen Entspannung am deutschen Wohnungsmarkt führe nur über die Ausweisung von mehr Bauland – in Verbindung mit Verdichtungsmaßnahmen. Zusätzlich seien weitere Hemmnisse und Preistreiber zu beseitigen, etwa komplexe Bauvorschriften und verzögerte Genehmigungsverfahren.

Zu viel Nachfrage für zu wenig Angebot

Für das aktuelle Frühjahrsgutachten hat Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld von der Universität Freiburg die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysiert. Zu den Hauptursachen für die steigenden Preise und Mieten im Wohnungssegment gehört demnach die kräftige Nachfrage nach Wohnraum. Der Nachfrageüberhang würde zudem durch angebotsseitige Kapazitätsbeschränkungen und fehlendes Bauland zusehends vergrößert. Gerade in den Ballungsräumen bestehe häufig das Problem, dass der Nachfrage zu wenig Angebot gegenüberstehe. Maßnahmen wie die Mietpreisbremse dürften hingegen kaum nachhaltig zu einer Entspannung der Lage führen. „Als Symptombehandlung stört sie die Funktion des Preises als Signal der Knappheit und vergrößert die Unsicherheit von Mietern, Vermietern und Investoren“, so Feld. Um weitere Investitionen nicht auszubremsen, sollte Felds Meinung nach die Umlagefähigkeit der Grundsteuer aus finanzwissenschaftlicher Sicht ebenfalls erhalten bleiben. Andernfalls drohten höhere Kosten für Vermieter. Eine Abschaffung der Umlagefähigkeit führe dazu, dass die Grundsteuer zu einer reinen Vermögensteuer degeneriert. „Für die Reform der Grundsteuer bietet sich ausgehend von einem flächenorientierten Modell ein hybrides Modell durch Hinzunahme einer Lagekomponente an. Selbst pauschaliert ist die Hinzuziehung von Mieten problematisch“, so Felds Meinung zur neuen Grundsteuer.

Immerhin: In 64 der 68 untersuchten Großstädte ist im vergangenen Jahr die Anzahl der Wohnungen gestiegen. Lediglich in den vier ostdeutschen Großstädten Cottbus, Chemnitz, Magdeburg und Halle sank der Wohnungsbestand, weil im Rahmen des jeweiligen Stadtumbaus der Abriss von Wohnungen forciert wurde. Gerade in den altindustriellen Städten Nordrhein-Westfalens, in denen auch die Bevölkerung nicht oder kaum wuchs, ist das Wohnungsangebot nur schwach gewachsen. Mit Ingolstadt, Regensburg, Potsdam, Oldenburg und Münster haben eher kleinere Großstädte zwischen 2005 und 2017 mit zweistelligen Wachstumsraten den größten relativen Anstieg des Wohnungsbestandes zu verzeichnen. Gerade in Münster ist dieser Anstieg des Wohnungsbestandes auch bitter nötig. So lag in der westfälischen Universitätsstadt im Jahr 2017 der Leerstand bei gerade einmal 0,5 %. Deutlich mieterfreundlicher ist die Lage hingegen in Städten wie Salzgitter oder Chemnitz, über 8 % des marktaktiven Geschosswohnbestandes derzeit ohne Mieter sind. „Ab einem Leerstand von unterhalb drei bis 3,5 % stellen sich höhere Mieten ein“, erklärt Prof. Harald Simons, Vorstand der empirica AG, der für das Frühjahrsgutachten unter anderem die Wohnungsmärkte in den kreisfreien 68 Großstädten über 100.000 Einwohner in Deutschland analysiert hat. „Bei sehr niedrigen Leerstandsquoten explodiert das Mietniveau dann geradezu. Wird ein Wert von 3 % als nichtpreistreibende Leerstandsquote angestrebt, so liegt in 48 von 68 kreisfreien Großstädten die Leerstandsquote heute darunter.“

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